STJ AREsp 2221686

CIVIL. AGRAVOS EM RECURSOS ESPECIAIS. RECURSOS ESPECIAIS ISOLADOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RECURSO DE CONSTRUTORA CALPER E OUTRA ALEGAÇÕES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA, BEM COMO DE CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. QUESTÕES SOLUCIONADAS A PARTIR DA ANÁLISE DOS FATOS DA CAUSA E DA INTERPRETAÇÃO DE DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E DE IRRETRATABILIDADE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211 DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO DESEMBOLSO. SÚMULA N. 83 DO STJ. RECURSO DE NEXUS HOTEL E RESIDENCES ALEGAÇÕES DE INOBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA E DE CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. QUESTÕES SOLUCIONADAS A PARTIR DA ANÁLISE DOS FATOS DA CAUSA E DA INTERPRETAÇÃO DE DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E DE IRRETRATABILIDADE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211 DO STJ 1. As questões preliminares relacionadas à legitimidade para a propositura da ação, bem como à inobservância ao princípio da não surpresa, foram solucionadas com base na análise dos elementos fáticos da causa, cujo reexame é vedado nesta sede excepcional, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 2. A construção do imóvel sob o regime de administração (preço de custo), na forma do art. 58 da Lei n. 4.591/64, é negócio coletivo, administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações ideais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de responsabilidade dos próprios adquirentes, e, em regra, a incorporadora nem mesmo irá figurar no polo passivo da ação de devolução das parcelas pagas e administradas pelo condomínio. 3. No caso em tela, contudo, a partir da interpretação das cláusulas do contrato entabulado entre as partes, bem como do detido exame das circunstâncias fáticas da causa, concluiu a Corte local que o regime de obra por administração nunca foi seguido pelas empresas demandadas, ora recorrentes, razão pela qual a eventual restituição de valores não deve obedecer aos ditames da Lei de Incorporação Imobiliária. 4. Para ultrapassar a convicção firmada no acórdão recorrido seria necessária a interpretação das disposições contratuais, além de nova incursão nas provas dos autos, o que é vedado nesta sede excepcional, incidindo, à hipótese, os comandos das Súmulas n. 5 e 7 desta Corte. 5. A questão relacionada à eficácia da cláusula de irretratabilidade e de irrevogabilidade, a despeito de suscitada em embargos de declaração, não foi objeto de deliberação no Tribunal estadual, ressentindo-se o recurso especial, no ponto, do indispensável prequestionamento. Aplicação da Súmula n. 211 do STJ. 6. Em se tratando de inadimplemento contratual por parte das promitentes-vendedoras, a correção monetária incide desde a data do desembolso. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 7. Agravos conhecidos. Recurso especial de CONSTRUTORA CALPER e outra parcialmente conhecido, e, nessa extensão, não provido, e recurso especial de NEXUS HOTEL E RESIDENCES não conhecido. RELATÓRIO Trata-se de dois agravos em recurso especial interpostos, respectivamente, por CONSTRUTORA CALPER LTDA. e TC NEXUS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. (CALPER e outra) e NEXUS HOTEL E RESIDENCES contra as decisões que não admitiram seus apelos nobres manejados com fundamento no art. 105, III, alínea a, da CF contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado: IMOBILIÁRIO. EMPREENDIMENTO NEXUS, EM MACAÉ. PRETENSÃO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO, ANTE A INADIMPLÊNCIA DAS RÉS. SENTENÇA QUE RECONHECE QUE AS MEDIDAS CONTRA AS QUAIS SE INSURGE O AUTOR SERIAM TOMADAS POR ASSEMBLEIA DA COMISSÃO DE REPRESENTANTES. CASO CONCRETO EM QUE, NA VERDADE, AS MEDIDAS TOMADAS PELOS CONDÔMINOS APENAS VISAM MINORAR AS CONSEQUÊNCIAS DAS IRREGULARIDADES DAS RÉS QUANTO AO EMPREGO DOS VALORES A ELAS PAGOS DIRETAMENTE EM TROCA DOS IMÓVEIS. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. CONTRATO NÃO SUBMETIDO À LEI 4.591/1964, DADA A DESCARACTERIZAÇÃO DO REGIME DE OBRA POR ADMINISTRAÇÃO E A MERA COMPRA E VENDA DO BEM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL QUE SE IMPÕE, AFASTADA A RETENÇÃO PREVISTA NA LEI DE INCORPORAÇÕES, ASSIM COMO A RESTITUIÇÃO OBRIGATÓRIA ATRAVÉS DE LEILÃO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO, HAJA VISTA AUSÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA ESPECIAL QUE REVELE OFENSA À DIGNIDADE DA PARTE. PROVIMENTO PARCIAL DA PRIMEIRA APELAÇÃO DESPROVIMENTO DA SEGUNDA E DA TERCEIRA (e-STJ, fls. 1.822-1.823). No presente inconformismo, CALPER e outra defenderam (1) que a solução das questões controvertidas independem da interpretação de cláusulas contratuais, bem como do reexame de provas; e (2) a existência de divergência jurisprudencial. Por sua vez, NEXUS HOTEL E RESIDENCES argumentou que (1) não incidem os óbices das Súmulas n. 5 e 7, ambas do STJ; e (2) o acórdão recorrido encontra-se em dissonância com precedentes de outros tribunais. Foram apresentadas contraminutas (e-STJ, fls. 2.247-2.266 e 2.287-2.306, respectivamente). É o relatório. EMENTA CIVIL. AGRAVOS EM RECURSOS ESPECIAIS. RECURSOS ESPECIAIS ISOLADOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RECURSO DE CONSTRUTORA CALPER E OUTRA ALEGAÇÕES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA, BEM COMO DE CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. QUESTÕES SOLUCIONADAS A PARTIR DA ANÁLISE DOS FATOS DA CAUSA E DA INTERPRETAÇÃO DE DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E DE IRRETRATABILIDADE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211 DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO DESEMBOLSO. SÚMULA N. 83 DO STJ. RECURSO DE NEXUS HOTEL E RESIDENCES ALEGAÇÕES DE INOBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA E DE CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. QUESTÕES SOLUCIONADAS A PARTIR DA ANÁLISE DOS FATOS DA CAUSA E DA INTERPRETAÇÃO DE DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E DE IRRETRATABILIDADE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211 DO STJ 1. As questões preliminares relacionadas à legitimidade para a propositura da ação, bem como à inobservância ao princípio da não surpresa, foram solucionadas com base na análise dos elementos fáticos da causa, cujo reexame é vedado nesta sede excepcional, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 2. A construção do imóvel sob o regime de administração (preço de custo), na forma do art. 58 da Lei n. 4.591/64, é negócio coletivo, administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações ideais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de responsabilidade dos próprios adquirentes, e, em regra, a incorporadora nem mesmo irá figurar no polo passivo da ação de devolução das parcelas pagas e administradas pelo condomínio. 3. No caso em tela, contudo, a partir da interpretação das cláusulas do contrato entabulado entre as partes, bem como do detido exame das circunstâncias fáticas da causa, concluiu a Corte local que o regime de obra por administração nunca foi seguido pelas empresas demandadas, ora recorrentes, razão pela qual a eventual restituição de valores não deve obedecer aos ditames da Lei de Incorporação Imobiliária. 4. Para ultrapassar a convicção firmada no acórdão recorrido seria necessária a interpretação das disposições contratuais, além de nova incursão nas provas dos autos, o que é vedado nesta sede excepcional, incidindo, à hipótese, os comandos das Súmulas n. 5 e 7 desta Corte. 5. A questão relacionada à eficácia da cláusula de irretratabilidade e de irrevogabilidade, a despeito de suscitada em embargos de declaração, não foi objeto de deliberação no Tribunal estadual, ressentindo-se o recurso especial, no ponto, do indispensável prequestionamento. Aplicação da Súmula n. 211 do STJ. 6. Em se tratando de inadimplemento contratual por parte das promitentes-vendedoras, a correção monetária incide desde a data do desembolso. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 7. Agravos conhecidos. Recurso especial de CONSTRUTORA CALPER e outra parcialmente conhecido, e, nessa extensão, não provido, e recurso especial de NEXUS HOTEL E RESIDENCES não conhecido.