STJ AREsp 2893845

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E ILEGITIMIDADE PASSIVA. CONTRATO SOB REGIME DE ADMINISTRAÇÃO OU PREÇO DE CUSTO. SIMULAÇÃO. REEXAME. SÚMULA N. 7/STJ. CADEIA DE FORNECEDORES. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS PROMITENTE-COMPRADORES. CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DO DESEMBOLSO. 1. No caso, o Tribunal de origem entendeu aplicável o Código de Defesa do Consumidor e responsabilizou as recorrentes pelo atraso na conclusão das obras do empreendimento imobiliário, anotando que, em verdade, não houve a celebração de contrato sob regime de administração ou preço justo, mas contrato típico de incorporação imobiliária sujeito às normas do CDC. A reforma desse entendimento encontra óbice na Súmula n. 7/STJ. 2. Incidente o Código de Defesa do Consumidor, aplica-se o entendimento pacífico do STJ de que, em se tratando de relação de consumo, são responsáveis solidariamente perante o consumidor, em caso de defeito ou vício, todos aqueles que tenham integrado a cadeia do fornecimento do produto ou da prestação de serviço. 3. " E m caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.644.843/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/9/2020, DJe de 24/9/2020). 4. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. RELATÓRIO Trata-se de agravo interposto por TC NEXUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. E OUTRA contra a decisão que negou seguimento ao recurso especial. O apelo extremo, fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, impugna o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro assim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO E RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. Anulação de acórdão anterior, que julgou a apelação cível, por defeito de intimação. Designação de nova sessão para julgamento, com a regular intimação das partes. Trata-se de ação com pedidos cumulados de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, restituição dos valores pagos e compensação de danos morais. Sentença de procedência parcial, declarando a rescisão e condenando as rés a restituir parte do valor investido Apelo das rés. Rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva das rés, sob alegação de que a construção do empreendimento imobiliário objeto do contrato seria feita por regime de administração ou "preço de custo", regulada pelo art. 58 Lei 4.591/64. Parte ré que não é mera construtora contratada por condomínio de adquirentes, mas também era proprietária do terreno e se tornou incorporadora do empreendimento, tendo dividido o imóvel em frações ideais e negociado as unidades diretamente com os autores, de forma individualizada, mediante contrato padronizado de adesão. Pagamentos realizados em favor dos réus. Descaracterização da construção pelo regime de administração. Precedentes. Evidente vulnerabilidade dos autores em relação à empresa ré. Possibilidade de extensão da proteção do Código de Defesa do Consumidor ao adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem. Precedente do Superior Tribunal de Justiça. Alteração do projeto, com redução do empreendimento, e extensão da previsão de entrega da obra. Tese defensiva no sentido de aprovação pela Comissão de Representantes. Descaracterização do regime de construção por administração. Ausência de concordância da totalidade de adquirentes para aprovação do projeto art. 43, IV, da Lei 4.591/64. Nulidade das disposições contratuais que restrinjam direitos do consumidor ou que estabeleçam obrigações que o coloquem em desvantagem exagerada (art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor). Descumprida a cláusula que continha previsão de conclusão da obra, inclusive computado o prazo de tolerância, cabível a restituição parcial reconhecida na sentença. Verbete nº 543 da Súmula do STJ. Inteligência do art. 40, § 2º da lei 4.591/64 Precedentes do E.TJ/RJ. Direito à restituição integral e compensação de danos morais que somente não são reconhecidos em razão da ausência de recurso da parte autora. DESPROVIMENTO DO RECURSO." (e-STJ fl. 3.520) Em suas razões, as recorrentes apontam violação dos arts. 485, VI, do Código de Processo Civil; 32, § 2º, 50 a 58 e 63 da Lei nº 4.591/64; 421, 421-A e 422 do Código Civil; e 1º, § 2º, da Lei nº 6.899/81, bem como dissídio jurisprudencial. Sustentam, em primeiro lugar, a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Argumentam que o negócio jurídico foi celebrado sob o regime de construção por administração, ou a preço de custo, no qual a responsabilidade pelo pagamento integral da obra é dos próprios adquirentes. Desse modo, a gestão dos recursos e a representação do grupo caberiam ao condomínio de construção e sua comissão de representantes, que seriam as partes legítimas para responder a um pleito de rescisão e devolução de valores. Defendem, ademais, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Alegam que a aquisição de múltiplas unidades em um empreendimento hoteleiro caracteriza a figura do investidor, não do consumidor final, o que atrairia a incidência da legislação específica sobre incorporações imobiliárias (Lei nº 4.591/64) em detrimento da norma consumerista, afastando, por conseguinte, a aplicação da Súmula 543 desta Corte. Apontam, ainda, a impossibilidade de cumprimento da condenação, pois, na qualidade de meras executoras e administradoras da obra, não receberam a totalidade dos valores pagos pelos recorridos. Afirmam que sua remuneração se limitou a uma taxa de administração, e que o restante dos recursos foi direcionado à conta do condomínio para custear a construção. Assim, a ordem para restituir 80% do montante desembolsado seria desproporcional e materialmente inexequível. Por fim, em caráter subsidiário, pleiteiam que, caso mantida a condenação, o termo inicial da correção monetária seja a data do ajuizamento da ação, e não a de cada desembolso, em observância ao disposto na Lei nº 6.899/81. Contrarrazões às fls. 3.655/3.669, do e-STJ. O recurso especial foi obstado na origem, o que deu ensejo à interposição deste agravo. É o relatório. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E ILEGITIMIDADE PASSIVA. CONTRATO SOB REGIME DE ADMINISTRAÇÃO OU PREÇO DE CUSTO. SIMULAÇÃO. REEXAME. SÚMULA N. 7/STJ. CADEIA DE FORNECEDORES. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS PROMITENTE-COMPRADORES. CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DO DESEMBOLSO. 1. No caso, o Tribunal de origem entendeu aplicável o Código de Defesa do Consumidor e responsabilizou as recorrentes pelo atraso na conclusão das obras do empreendimento imobiliário, anotando que, em verdade, não houve a celebração de contrato sob regime de administração ou preço justo, mas contrato típico de incorporação imobiliária sujeito às normas do CDC. A reforma desse entendimento encontra óbice na Súmula n. 7/STJ. 2. Incidente o Código de Defesa do Consumidor, aplica-se o entendimento pacífico do STJ de que, em se tratando de relação de consumo, são responsáveis solidariamente perante o consumidor, em caso de defeito ou vício, todos aqueles que tenham integrado a cadeia do fornecimento do produto ou da prestação de serviço. 3. " E m caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.644.843/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/9/2020, DJe de 24/9/2020). 4. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.