STJ AREsp 2626926

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO. 1. É inviável, em recurso especial, reexaminar as circunstâncias fáticas que levaram o Tribunal de origem a fixar o percentual de retenção em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por incidir o óbice da Súmula 7 do STJ. 2. O acórdão que estabelece o percentual de retenção em 10% dos valores pagos, com base nas peculiaridades do caso concreto, está em harmonia com a jurisprudência do STJ, que admite a retenção em patamar variável entre 10% e 25%, o que atrai a incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por VEMA CONSTRUÇÕES LTDA (VEMA) contra decisão que não admitiu seu recurso especial manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco, de relatoria do Desembargador Roberto da Silva Maia, assim ementado (e-STJ, fls. 687-688): APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL (RETENÇÃO DE 10%) E, PORÉM, IMEDIATA DO VALOR PAGO. PRECEDENTES DO STJ. SÚMULA 543/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO PELO JUIZ DE 1º GRAU MANTIDO. APELO DESPROVIDO. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE COMPRADORA. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA DO BEM IMÓVEL. FATO NÃO EVIDENCIADO NOS AUTOS. REFORMA DA SENTENÇA NESSE PONTO. APELO ADESIVO PROVIDO. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA MANTIDA TAL COMO DEFINIDO NA SENTENÇA OBJURGADA. CORREÇÃO, EX OFFICIO, DO TERMO A QUO DOS JUROS DE MORA DE 1% NO CASO (APLICAÇÃO DA TESE FIXADA NO REsp 1.740.911/DF, PELO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS, TEMA 1.002.). 1. Quanto à obrigação de restituir parte dos valores pagos na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o C. STJ pacificou entendimento no sentido de que, a título de cláusula penal, cabe a retenção de percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) se o desfazimento ocorreu por culpa exclusiva do promitente comprador. Nesse sentido AgInt no AREsp 1378049/SE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 26/08/2020; 2. O reconhecimento da possibilidade de a construtora reter parte do valor nos casos de desfazimento do negócio por culpa exclusiva do consumidor se justifica "(..) como forma de indenizar o vendedor pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (trecho do voto da Min. Nancy Andrighi no REsp nº 1.224.921/PR), de modo que, na hipótese, todas as parcelas referidas na peça apelatória já estariam abrangidas pelo percentual definido no juízo a quo. Considerando não ter a parte se desincumbido de apresentar prova de quaisquer outras despesas ou prejuízos excedentes, limitando se, meramente, a arguir sua previsão contratual, mostra se razoável manter o percentual de retenção no importe fixado pelo juízo singular, ou seja, em 10% (dez por cento); 3. No que pertine à forma de devolução do saldo remanescente, o Tribunal da Cidadania publicou a Súmula nº 543, que dispõe "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.". Este precedente é de observância obrigatória pelos Tribunais; 4. Apelação desprovida; 5. No que atine ao ônus imposto à autora quanto ao pagamento do IPTU e taxas condominiais, vê se que o juízo a quo estabeleceu a expedição do habite se como início da responsabilidade por tais verbas. Esse entendimento, contudo, não se coaduna à orientação firmada no STJ, no sentido de que a responsabilidade do adquirente pelas despesas do condomínio - que são obrigações propter rem -, se inicia com a sua efetiva imissão na posse, o que ocorre com a entrega das chaves. Circunstância não evidenciada no caso concreto; 6. Recurso adesivo apelatório provido; 7. A modificação imposta no julgado primevo, ressalte se, não é capaz de modificar a distribuição do ônus da sucumbência imposta pelo togado singular, permanecendo inalterados o valor e a proporção ali definida; 8. Nos termos da jurisprudência do STJ, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). Embargos de declaração de MARIANA RICARTE LINS DE FREITAS (MARIANA) foram acolhidos para majorar os honorários advocatícios sucumbenciais (e-STJ, fls. 753-754). Nas razões do agravo, VEMA apontou que: (1) a Súmula 83/STJ, fundamento da decisão de inadmissibilidade, não se aplica ao caso, pois o recurso especial busca a adequação do julgado à jurisprudência mais recente desta Corte, que teria consolidado o percentual de retenção em 25% dos valores pagos; e (2) a questão não envolve reexame de provas, mas a correta aplicação dos arts. 389 e 402 do Código Civil (e-STJ, fls. 809-810). Houve apresentação de contraminuta por MARIANA defendendo que a decisão de inadmissibilidade deve ser mantida, pois o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ, que permite a fixação do percentual de retenção entre 10% e 25%, e a revisão do valor demandaria reexame fático-probatório, vedado pela Súmula 7/STJ (e-STJ, fls. 815-817). É o relatório. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO. 1. É inviável, em recurso especial, reexaminar as circunstâncias fáticas que levaram o Tribunal de origem a fixar o percentual de retenção em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por incidir o óbice da Súmula 7 do STJ. 2. O acórdão que estabelece o percentual de retenção em 10% dos valores pagos, com base nas peculiaridades do caso concreto, está em harmonia com a jurisprudência do STJ, que admite a retenção em patamar variável entre 10% e 25%, o que atrai a incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.