STJ AREsp 2823367

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. 1. A exigência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, prevista no art. 8º da Lei n. 8.245/1991, tem por finalidade dar publicidade ao ato e proteger o terceiro adquirente de boa-fé. Tal formalidade, contudo, é dispensada quando fica comprovado que o adquirente tinha ciência inequívoca da existência da locação no momento da celebração do negócio, em observância ao princípio da boa-fé objetiva e à vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), o que também afasta a aplicação da Súmula n. 158 do Supremo Tribunal Federal. 2. Para a propositura da ação monitória, não se exige prova robusta e incontestável da dívida, mas sim documento escrito, sem força de título executivo, que permita ao juiz formar um juízo de probabilidade sobre a existência do crédito. A conjugação do contrato de locação, que estabelece a obrigação de indenizar, com o laudo pericial que quantifica o valor, constitui prova escrita hábil para instruir o procedimento monitório, nos termos do art. 700 do Código de Processo Civil. Eventual controvérsia sobre o valor exato do débito deve ser dirimida em sede de embargos monitórios. 3. Recurso especial não provido. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA ROSA E SILVA LTDA (CONSTRUTORA) contra decisão que não admitiu seu recurso especial manejado com fundamento no art. 105, III, alínea a, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Sergipe, de relatoria do Desembargador Ruy Pinheiro da Silva, assim ementado (e-STJ, fls. 89-91): AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO MONITÓRIA - PRELIMINARES - AGRAVANTE CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA ROSA E SILVA QUE ALEGA SUA ILEGITIMIDADE PASSIVA - PRELIMINAR REJEITADA - EXAME SOB O PRISMA DA TEORIA DA ASSERÇÃO - DESCRIÇÃO FÁTICA TRAZIDA NA EXORDIAL SUFICIENTE PARA CONCLUIR PELA PERTINÊNCIA SUBJETIVA DO ACIONADO/AGRAVANTE (CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA ROSA E SILVA) NO POLO PASSIVO DO PROCESSO DE ORIGEM - CONSTRUTORA AGRAVANTE QUE TINHA CONHECIMENTO DA EXISTÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO (PACTUADO EM 2013 ENTRE A SANTA MÔNICA INDUSTRIA TÊXTIL E A AGRAVADA ALMAVIVA DO BRASIL) QUANDO FIRMOU CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NO ANO DE 2020 COM A SANTA MÔNICA INDUSTRIA TÊXTIL (fls. 423/429) - PACTO LOCATÍCIO EXPRESSAMENTE MENCIONADO NO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - ITEM 4.3.2 (fl. 426) - CIRCUNSTÂNCIA SUFICIENTE PARA A CONFIGURAÇÃO DA LEGITIMIDADE PASSIVA DA PARTE AGRAVANTE (CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA ROSA E SILVA) - INÉPCIA DA INICIAL - ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE DOCUMENTO INDISPENSÁVEL AFASTADA - OBSERVÂNCIA DO ART. 700 DO CPC - PROVA ESCRITA DA QUAL É POSSÍVEL EXTRAIR RAZOÁVEL CONVICÇÃO ACERCA DA PLAUSIBILIDADE DA EXISTÊNCIA DO CRÉDITO - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Quanto à alegação de ilegitimidade passiva da Construtora e Imobiliária Rosa e Silva Ltda, observo que à época em que fora firmado o contrato de promessa de compra e venda com a Santa Mônica Industria Têxtil, no ano de 2020 (fls. 423/429), já existia o contrato de locação (firmado em 2013 entre a Santa Mônica Industria Têxtil e a agravada Almaviva do Brasil), tanto que este contrato de locação é expressamente mencionado diversas vezes no referido pacto de compra e venda, como, por exemplo, em seu item 4.3.2 (fl. 426), o qual transcrevo para melhor análise: 4.3.2 - Caso o atual inquilino rescinda o contrato de aluguel, independente do motivo, a vendedora perderá o direito descrito na cláusula 4.4, sem direito a nenhuma indenização ou reclamação em juízo ou fora dele. (grifei) Logo, ainda que o referido contrato de locação não tenha sido registrado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro Imobiliário, resta patente que a Construtora Construtora e Imobiliária Rosa e Silva Ltda agravante tinha pleno conhecimento do pacto locatício firmado entre a anterior proprietária (Santa Mônica Industria Têxtil) e a ora agravada Almaviva do Brasil. Nas razões do agravo, CONSTRUTORA apontou: (1) a não incidência do óbice da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça, pois a pretensão recursal não envolve o reexame de fatos ou provas, mas a revaloração jurídica das premissas fáticas estabelecidas no acórdão recorrido, notadamente quanto à aplicação dos arts. 8º da Lei n. 8.245/1991 e 700 do Código de Processo Civil; e (2) a usurpação de competência desta Corte Superior pelo Tribunal de origem, que teria adentrado indevidamente o mérito do recurso especial ao proferir o juízo de admissibilidade (e-STJ, fls. 157-174). Houve apresentação de contraminuta por ALMAVIVA DO BRASIL TELEMARKETING E INFORMÁTICA S/A (ALMAVIVA) defendendo que a decisão de inadmissibilidade deve ser mantida, pois o recurso especial efetivamente demanda o revolvimento do conjunto fático-probatório, o que atrai a incidência da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça, e que o acórdão recorrido aplicou corretamente a legislação federal pertinente ao caso (e-STJ, fls. 176-187). É o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. 1. A exigência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, prevista no art. 8º da Lei n. 8.245/1991, tem por finalidade dar publicidade ao ato e proteger o terceiro adquirente de boa-fé. Tal formalidade, contudo, é dispensada quando fica comprovado que o adquirente tinha ciência inequívoca da existência da locação no momento da celebração do negócio, em observância ao princípio da boa-fé objetiva e à vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), o que também afasta a aplicação da Súmula n. 158 do Supremo Tribunal Federal. 2. Para a propositura da ação monitória, não se exige prova robusta e incontestável da dívida, mas sim documento escrito, sem força de título executivo, que permita ao juiz formar um juízo de probabilidade sobre a existência do crédito. A conjugação do contrato de locação, que estabelece a obrigação de indenizar, com o laudo pericial que quantifica o valor, constitui prova escrita hábil para instruir o procedimento monitório, nos termos do art. 700 do Código de Processo Civil. Eventual controvérsia sobre o valor exato do débito deve ser dirimida em sede de embargos monitórios. 3. Recurso especial não provido.