STJ REsp 2143927

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que condenou a promitente compradora de imóvel, ora recorrente, ao pagamento de taxa de fruição à razão de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, por mês de ocupação, em razão da privação de uso do lote pela loteadora. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se a promitente compradora pode ser condenada ao pagamento da taxa de ocupação na resilição de contrato de compra e venda de terreno ainda não edificado, embora destinado a edificação. III. Razões de decidir 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, tratando-se de terreno ainda não edificado, não se verifica possibilidade segura e concreta de que a promitente vendedora aufira proveito econômico com a cessão de uso do lote a terceiros, se não o tivesse concedido à promitente compradora, de modo que a promitente vendedora não se empobrece com a vinculação do lote não edificado a um contrato de promessa de compra e venda, por quanto persista esse status físico de "não edificação" do terreno destinado a uma edificação. 4. Tampouco seria possível o enriquecimento da promitente compradora, que não poderia residir em terreno não edificado. Ausente, portanto, a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem que provoque um deslocamento patrimonial de um polo a outro da relação privada, seja imediato ou consubstanciado em uma mera potencialidade econômica ainda não realizada, não se verifica o enriquecimento imotivado que justifique a recomposição de uma potencial fruição econômica frustrada pela resilição contratual da promitente compradora por meio do pagamento da taxa de fruição. 5. O Tribunal de origem violou o artigo 844 do Código Civil, bem como a jurisprudência desta Corte Superior, ao considerar o lote não edificado como "frugífero", apto a justificar a cobrança de taxa de fruição. IV. Dispositivo 6. Recurso parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido para afastar a condenação da recorrente ao pagamento de taxa de fruição. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto interposto por Darcy Gonçalves de Mello, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ fls. 138): COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMOVEL LOTEADO. Resolução por impossibilidade econômica da promissária compradora. Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré, requerendo a condenação da autora ao pagamento de taxa de fruição. Condenação da promissária compradora a indenizar lucros cessantes de 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de ocupação. Admissibilidade. Caráter frugífero do bem, mesmo se tratando de lote sem edificação, por força de privação do uso pela loteadora. Termo inicial deve corresponder à data da expedição de alvará de liberação de construção nos lotes. Recurso provido em parte. Na origem, a recorrente ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e pedido de tutela de urgência em desfavor da recorrida na qual se pleiteou a suspensão do contrato e, no mérito, a declaração de rescisão contratual com a devolução dos valores adimplidos, cujo objeto consiste num imóvel residencial: lote 29 da quadra 16 do loteamento "Residencial São Thomaz II" (e-STJ fls. 140). A liminar foi deferida e sobreveio sentença julgando parcialmente procedente a ação para ratificar a liminar e declarar rescindido o instrumento contratual firmado entre as partes, condenando a recorrida a restituir à autora a quantia equivalente a 75% do valor pago, com correção monetária a partir dos respectivos desembolsos e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. Irresignada, a recorrida apelou reivindicando da recorrente o pagamento da taxa de ocupação (ou fruição) no importe de 0,5%. Conforme delimitado no próprio acórdão do Tribunal de origem, a controvérsia recursal decida na instância a quo reponta tão somente na exigibilidade da taxa de fruição (e-STJ fls. 140) como indenização pelo período de ocupação, desde a assinatura do contrato. O Colegiado estadual entendeu ser exigível a taxa de fruição em razão da privação de uso que o contrato promissório de compra e venda implicou à recorrida (e-STJ fls. 141-142): Na realidade, a indenização não se dá propriamente porque o promissário comprador poderia receber frutos por força da posse direta do lote de terreno, mas sim porque o promitente vendedor se viu privado do uso. É a privação do uso o fato gerador da indenização. Assim, pouco importa se o adquirente chegou a usufruir de fato o lote ou se erigiu acessões no local. Há entendimento de que o simples uso constitui uma vantagem suscetível de avaliação pecuniária, razão pela qual a sua privação constitui naturalmente um dano. A recusa a indenização causaria ao lesante benefício intolerável, ou melhor, uma ausência de diminuição de gasto equivalente (cfr. Gisela Sampaio da Cruz Guedes, Lucros Cessantes, Editora RT, p 140 e seguintes). De fato, a Jurisprudência dominante desta Corte confere ao adquirente de lote indenização de perdas e danos, por mora imputável ao vendedor, reconhecendo assim que lotes sem edificação mantêm caráter frugífero e autorizam indenização por privação de uso. O valor da indenização deve corresponder a 0,5% do valor do contrato, por mês de fruição, desde a entrega da posse até o deferimento da liminar. Note-se que os lucros cessantes são em regra estimados no valor que os imóveis residenciais novos rendem normalmente, de 0,5% sobre o valor do imóvel, que, a rigor corresponde ao valor do contrato. Quanto ao período de incidência da taxa de fruição, o termo inicial não deve corresponder à data da celebração do contrato, como sugere a ré. Grifos próprios Ou seja, o Tribunal de origem entendeu que mesmo os lotes sem edificação mantém seu caráter frugífero, o que autorizaria indenização por privação de uso, caso o contrato não venha a termo, à razão de 0,5% do valor do contrato, tendo como termo inicial a data de celebração da avença. É justamente contra esse entendimento da Corte local, o qual resultou em parcial provimento à apelação interposta pela recorrida, que se insurge a ora recorrente pela via especial, alegando violação aos artigos 413 e 844 do Código Civil, 39, inciso V, 51, incisos II, IV, e XV, § 1º, incisos I e III, 53 e 54, § 2º, todos do Código de Defesa do Consumidor, além ainda do artigo 489, inciso IV, § 1º, do Código de Processo Civil. Contrarrazões ao recurso especial oferecidas às fls. 174-186 (e-STJ). A questão a ser decidida nesse recurso especial consiste em saber se a promitente compradora pode ser condenada ao pagamento da taxa de ocupação na resilição de contrato de compra e venda de terreno ainda não edificado, porém destinado a edificação. É, no essencial, o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que condenou a promitente compradora de imóvel, ora recorrente, ao pagamento de taxa de fruição à razão de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, por mês de ocupação, em razão da privação de uso do lote pela loteadora. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se a promitente compradora pode ser condenada ao pagamento da taxa de ocupação na resilição de contrato de compra e venda de terreno ainda não edificado, embora destinado a edificação. III. Razões de decidir 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, tratando-se de terreno ainda não edificado, não se verifica possibilidade segura e concreta de que a promitente vendedora aufira proveito econômico com a cessão de uso do lote a terceiros, se não o tivesse concedido à promitente compradora, de modo que a promitente vendedora não se empobrece com a vinculação do lote não edificado a um contrato de promessa de compra e venda, por quanto persista esse status físico de "não edificação" do terreno destinado a uma edificação. 4. Tampouco seria possível o enriquecimento da promitente compradora, que não poderia residir em terreno não edificado. Ausente, portanto, a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem que provoque um deslocamento patrimonial de um polo a outro da relação privada, seja imediato ou consubstanciado em uma mera potencialidade econômica ainda não realizada, não se verifica o enriquecimento imotivado que justifique a recomposição de uma potencial fruição econômica frustrada pela resilição contratual da promitente compradora por meio do pagamento da taxa de fruição. 5. O Tribunal de origem violou o artigo 844 do Código Civil, bem como a jurisprudência desta Corte Superior, ao considerar o lote não edificado como "frugífero", apto a justificar a cobrança de taxa de fruição. IV. Dispositivo 6. Recurso parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido para afastar a condenação da recorrente ao pagamento de taxa de fruição.