STJ AREsp 2822753

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO REVISIONAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. 1. Não há falar em ofensa ao art. 1022 do CPC, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal a quo, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte, tal como na hipótese dos autos. 2. No caso, a conclusão do Tribunal de origem se ampara nas cláusulas do aditivo contratual firmado. Assim, derruir esse entendimento acerca do não cabimento da ação revisional em razão do ajuste pactuado ensejaria, necessariamente, o reexame da narrativa fática delineada na demanda, bem como das provas que instruem o processo e das cláusulas pactuadas entre as partes, o que não se admite em sede de recurso especial, ante a incidência das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal. 3. No que tange à violação ao art. 1013 do CPC, evidente a deficiência na fundamentação do apelo extremo, pois apresenta razões dissociadas do que foi decidido pelo acórdão recorrido, circunstância atrativa da Súmula 284/STF. 4. Agravo interno desprovido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): Cuida-se de agravo interno interposto por CONDOMÍNIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASÍLIA em face de decisão monocrática da lavra deste signatário que negou provimento ao agravo em recurso especial. O aludido apelo extremo, fundado na alínea "a" do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS, assim ementado (e-STJ, fl. 596): APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E EMPRESARIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. PRELIMINAR. INTERESSE DE AGIR. PRELIMINAR. INTERESSE DE AGIR. EXISTÊNCIA. CONDIÇÕES DA AÇÃO. TEORIA DA ASSERÇÃO. AFERIÇÃO. AFIRMAÇÕES DA AUTORA NA PETIÇÃO INICIAL. REJEIÇÃO. MÉRITO. ALUGUEL. REVISÃO. PRAZO DE 3 ANOS. TERMO. VIGÊNCIA DO CONTRATO. ACORDO MODIFICATIVO DO VALOR. BOA-FÉ OBJETIVA CONTRATUAL. DEVERES ANEXOS. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO (VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM). OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. ALUGUEL. VALOR MÍNIMO. MAJORAÇÃO DO VALOR. DEFASAGEM. TERMO ADITIVO. AMPLIAÇÃO DO ESPAÇO DA LOCATÁRIA. MONTANTE PAGO. ALTERAÇÃO. COMPROVAÇÃO. ACORDO. CONFIGURAÇÃO. PRAZO DE 3 ANOS. INTERRUPÇÃO. DIREITO À REVISÃO. DILAÇÃO. DECURSO DO NOVO PRAZO. NECESSIDADE. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTE TRIBUNAL. VALOR LOCATÍCIO. DESPROPORCIONALIDADE. NÃO COMPROVAÇÃO. VALOR DE MERCADO. APURAÇÃO DO LAUDO JUDICIAL. COMPATIBILIDADE. 1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça - STJ, o interesse de agir deve ser examinado de acordo com a Teoria da Asserção, ou seja, conforme as afirmações feitas pelo autor na petição inicial, sem qualquer análise sobre a verdade dos fatos ou a probabilidade do direito (AgInt no REsp: 1931519/SP, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/08/2021, DJe 02/09/2021; REsp 1671315/SC, j. em 23/04/2019, DJe 26/04/2019; REsp 1678681/SP, QUARTA TURMA, j. em 07/12/2017, DJe 06/02/2018). 2. A ação revisional, prevista no art. 19 da Lei 8.245/1991, tem por objetivo a recomposição da realidade mercadológica prevista inicialmente contrato. O locador deve pleitear o aumento do valor do aluguel e demonstrar que a contraprestação do uso e gozo do imóvel está fora da realidade. 3. As relações contratuais devem ser pautadas pelos princípios da probidade e boa-fé (art. 422 do Código Civil), o que traz exigências de cuidado, transparência e lealdade. Exige-se dos contratantes conduta leal, transparente e respeito à confiança. O ordenamento jurídico brasileiro adota, como consectário da boa-fé objetiva e da vedação ao venire contra factum proprium, a qual rejeita o comportamento contraditório das partes no âmbito de determinado vínculo contratual, visando proteger a parte contra aquele que deseja exercer um status jurídico em contradição com um comportamento assumido anteriormente. 4. O art. do art. 18 da Lei 8.245/1991 dispõe: "É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste." Por sua vez, o art. 19 estabelece: "Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.". 5. São requisitos para o pedido de revisão judicial do aluguel: 1) a ausência de acordo entre locador e locatário; e 2) prazo de três anos de vigência do contrato anteriormente celebrado. Assim, caso não tenha havido qualquer prévio acordo, o prazo da ação revisional é contado a partir da vigência do contrato. Caso contrário, o prazo de 3 anos para propositura da ação é interrompido, e recomeça a correr a partir do ajuste celebrado, desde que se refira ao valor do aluguel. 6. Na hipótese, não é possível que a presente ação revisional não atende ao requisito do triênio em face de celebração de termo aditivo contratual. O acordo firmado entre as partes impactou diretamente o valor do contrato de locação, ainda que de forma implícita. O termo aditivo implicou um aumento de área de 100 m na praça de alimentação. Desde março de 2023, foi disponibilizado à apelante um total de 195,94 m para a exploração de serviços de alimentação. Contudo, está expresso que as partes concordam com a manutenção integral de todas as condições e termos do contrato anteriormente firmado, especialmente no que se refere à periodicidade e índice de reajuste contratual. Houve ainda referência à periodicidade e índice dos reajustes contratuais, que, sem dúvida, integram o preço do aluguel. 7. O acordo permitiu que todas as condições contratuais fossem expressamente mantidas, com um acréscimo da área em favor da apelante, que mudou de endereço dentro do espaço do shopping center, com anuência do condomínio apelado, desde que mantidas as cláusulas do contrário originário. Não há dúvida de que esse procedimento indica um benefício negocial em favor da apelante, que passou a arcar com os mesmos termos locatícios, com uma área maior. Tal conduta gera uma expectativa de que o contrato não fosse revisto de imediato. 9. O ajuste contratual, com aumento da área em 100 m , não pode servir de "surpresa" ou "armadilha" de uma parte em desfavor da outra. Logo, em razão do termo aditivo contratual firmado em 8/3/2023, que manteve todas as condições do contrato, houve a interrupção do prazo trienal previsto no art. 19 da Lei de Locações. Por consequência será cabível a revisão do contrato a partir do dia 8/3/2026. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e deste tribunal. 10. Também não está caracterizada a manifesta desproporção dos valores de aluguel durante a sua vigência. A apelante desenvolveu suas atividades comerciais em uma área privativa de 95,94 m , e pagou um aluguel entre R$ 30.000,00 e R$ 40.000,00 o que correspondeu, até fevereiro de 2023, a um valor de R$ 312,69 a R$ 416,92 por metro quadrado, com uma média de R$ 364,80, o que não destoa da média obtida no exame pericial (R$ 350,78 por metro quadrado). Em conclusão, e ao contrário do que pretendeu o apelado, autor, o valor que vinha sendo pago pela apelante é muito maior daquele que consta do seu laudo juntado na petição inicial e no laudo judicial. 11. Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada. Honorários advocatícios invertidos. Opostos embargos de declaração, esses foram acolhidos (e-STJ, fls. 655): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. OBSCURIDADE. PARCIALMENTE EXISTENTE. AÇÃO DE REVISÃO JUDICIAL DE ALUGUEL. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. CONFIGURADA. ALTERAÇÃO DO ENDEREÇO. INFORMAÇÃO EXCESSIVA. SUPRIMIDA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. CONSTATAÇÃO DA ATUAÇÃO PROCESSUAL. PROPORÇÃO DO ALUGUEL. COTEJO DAS PROVAS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E PARCIAMENTE ACOLHIDOS. 1. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para esclarecer obscuridade, eliminar contradição ou suprir omissão de ponto sobre o qual o juiz deveria se pronunciar, de ofício ou a requerimento, e para corrigir erro material (art. 1.022 do Código de Processo Civil - CPC). 2. O vício da obscuridade que autoriza a oposição de embargos de declaração "é aquele que ocorre quando há falta de clareza na fundamentação do julgado, tornando difícil sua exata interpretação" (STJ - EDcl no AgRg no AREsp: 1801356 PR 2020/0327473-2, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, 5ª Turma, j. 22/02/2022, DJe 24/02/2022). 3. O acórdão desenvolveu raciocínio suficiente para demonstrar a exigência da prévia tentativa de acordo entre as partes para revisão do aluguel praticado. Não prospera a tese de que é suficiente a falta de acordo em que sequer houve tentativa de comunicação entre as partes. Por consequência, o não atendimento da exigência legal ocasiona a violação ao princípio da boa-fé contratual. 4. A informação desenvolvida no acórdão, em que pese não influencie na conclusão do julgado, diverge do raciocínio apresentado. O aditivo contratual buscou ampliar o espaço da embargada no shopping, o que permitiu sua manutenção no ponto comercial a ser explorado. Retificação do parágrafo. 5. Com o reconhecimento da impossibilidade de ajuizamento da ação de revisão judicial do aluguel pela falta de preenchimento dos requisitos da Lei 8.245, o embargante não teve o direito à revisão atendido. 6. O mero inconformismo da parte não autoriza a integração do julgado. A reforma do acórdão deve ser pleiteada por meio do recurso cabível para essa finalidade, direcionado aos tribunais superiores. 7. Embargos de declaração conhecidos e parcialmente acolhidos. Nas razões do especial (e-STJ, fls. 680-696), a parte recorrente sustentou violação aos seguintes dispositivos: a) art. 1022 do Código de Processo Civil de 2015, defendendo que a Corte de origem não sanou omissões supostamente perpetradas pelo acórdão embargado, mesmo diante da oposição dos embargos declaratórios, o que teria configurado negativa de prestação jurisdicional. b) arts. 19 da Lei 8.245/90; 187, 188, inciso I, e 422, todos do Código Civil, alegando ser cabível a revisão judicial do aluguel, uma vez que o termo aditivo apenas modificou a área do espaço locado. Assevera que o ingresso em juízo, ainda que sem prévia tentativa de acordo, não constitui ato ilícito e, portanto, não viola o princípio da boa-fé contratual; c) art. 1013 do CPC/15, aduzindo que a alegação de não estar caracterizada a manifesta desproporção dos valores de aluguel não foi suscitada pela recorrida na apelação, não podendo o tribunal conhecer de matéria não impugnada. Oferecidas as contrarrazões às fls. 713-722 (e-STJ). Em sede de juízo provisório de admissibilidade, o Tribunal local inadmitiu o recurso especial (fls. 727-732, e-STJ), o que ensejou o manejo do agravo (fls. 733-744, e-STJ), buscando destrancar o processamento daquela insurgência. Em decisão monocrática (e-STJ, fls. 782-792), este signatário negou provimento ao recurso especial em razão da ausência de negativa de prestação jurisdicional e incidência das Súmulas 5/STJ, 7/STJ e 284/STF. No presente agravo interno (e-STJ, fls. 795-802), a ora agravante combate os óbices supracitados e reitera os mesmos argumentos lançados nas razões do apelo extremo. Requer, por fim, a reconsideração da decisão monocrática ou sua reforma pelo Colegiado. Impugnação às fls. 807-818 (e-STJ). É o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO REVISIONAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. 1. Não há falar em ofensa ao art. 1022 do CPC, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal a quo, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte, tal como na hipótese dos autos. 2. No caso, a conclusão do Tribunal de origem se ampara nas cláusulas do aditivo contratual firmado. Assim, derruir esse entendimento acerca do não cabimento da ação revisional em razão do ajuste pactuado ensejaria, necessariamente, o reexame da narrativa fática delineada na demanda, bem como das provas que instruem o processo e das cláusulas pactuadas entre as partes, o que não se admite em sede de recurso especial, ante a incidência das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal. 3. No que tange à violação ao art. 1013 do CPC, evidente a deficiência na fundamentação do apelo extremo, pois apresenta razões dissociadas do que foi decidido pelo acórdão recorrido, circunstância atrativa da Súmula 284/STF. 4. Agravo interno desprovido.