STJ AREsp 2877524

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. LEILÃO. REGULARIDADE. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STF. 1. Ausente o prequestio namento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282/STF. 2. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. RELATÓRIO Trata-se de agravo interposto por ERBE INCORPORADORA 001 S.A. contra a decisão que inadmitiu recurso especial. O apelo extremo, com fundamento no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, insurge-se contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro assim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE OS ADQUIRENTES EM QUITAR OS VALORES DEVIDOS. CAUSA QUE, EFETIVAMENTE, DEU CAUSA À RESCISÃO. DIREITO DE RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) SOBRE OS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO INOCORRENTE. INAPLICABILIDADE DO ENTENDIMENTO DECLINADO NO RECURSO ESPECIAL REPETITIVO Nº. 1.551.956/SP. DIVERSIDADE DE SITUAÇÕES. REFORMA DA R. SENTENÇA. 1. Ação de rescisão contratual proposta em 08/12/2017, pelos promissários compradores. 2. Data da entrega do imóvel prevista para noventa dias após a expedição do "habite-se" ocorrida em 30/04/2015. 3. Última prestação paga pelos adquirentes que corresponde a janeiro/2014, antes de esgotado o prazo para entrega do imóvel. 4. Promitente que também incorreu em mora ao concluir o empreendimento e obter o "habite-se" após o prazo originariamente previsto. 5. O atraso no empreendimento não justifica o inadimplemento das parcelas, principalmente antes de exaurido o prazo pactuado, sendo o inverso também verdadeiro, isto é, o inadimplemento de parcelas não autoriza a demora na conclusão/entrega do imóvel. 6. Embora tenha havido inadimplemento de ambas as partes, a causa eficiente, motivadora da rescisão contratual foi a impossibilidade de os adquirentes em efetuar a quitação das prestações previstas no contrato. 7. Direito de retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. 8. Pretensão à restituição da comissão de corretagem, sujeita ao prazo decenal, na forma do artigo 205 do Código Civil. Hipótese diversa daquela enfrentada pelo C. STJ no julgamento do REsp. nº. 1.599.511/SP, no rito dos recursos repetitivos. 9. Termo inicial dos juros moratórios. Artigo 405 do Código Civil. 10. Parcial provimento ao recurso" (e-STJ fl. 629). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 652-655). Em juízo de retratação, a Corte de origem deu parcial provimento à apelação interposta pela ré para determinar a incidência dos juros legais a partir do trânsito em julgado da decisão. Eis a ementa do julgado: "JUIZO DE RETRATAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE OS ADQUIRENTES EM QUITAR OS VALORES DEVIDOS. CAUSA QUE, EFETIVAMENTE, DEU CAUSA À RESCISÃO. DIREITO DE RETENÇÃO. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. TEMA REPETITIVO Nº 1.002 DO C. STJ. JUÍZO DE RETRATAÇÃO EXERCIDO. 1. Trata-se de ação em que se visa à rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e a restituição integral dos valores pagos, na qual restou proferida a R. Sentença que julgou procedentes os pedidos autorais. 2. Ao apreciar o apelo interposto pela ré, este Órgão Julgador entendeu por lhe dar parcial provimento para limitar a restituição devida ao percentual de 75% (setenta e cinco por cento) do valor total pago pelos promissários compradores, e excluir dos valores a serem restituídos, a importância correspondente à cláusula penal, de modo a manter a data da citação como termo a quo dos juros de mora. 3. Questão cinge-se a fixar o termo inicial para o cômputo dos juros moratórios. 4. Tema nº 1.002 do STJ, que, para os contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, definiu o trânsito em julgado da decisão como termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente comprador. 5. Contrato firmado anteriormente à vigência de referida lei, cuja resolução ocorreu por culpa dos promitentes compradores. 6. Juros de mora que devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão. 7. Juízo de retratação exercido" (e-STJ fl. 773). No recurso especial, a recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação dos artigos 104 e 396 do Código Civil, 67-A da Lei nº 13.786/2018 e 63 da Lei nº 4.591/1964. Sustenta que cumpriu todos os requisitos legais para realização do leilão extrajudicial, não havendo falar em nulidade do ato realizado. Afirma que "a parte Recorrida não faz jus a devolução de quaisquer quantias, uma vez que as despesas havidas com a realização da rescisão extrajudicial superaram, e muito, o valor recebido pela Recorrente" e que "eventual restituição de parcelas pagas deverá ocorrer nos ditames do que preconiza o artigo 63, §4º da Lei Federal nº 4.591/1964 e não da maneira pleiteada na inicial" (e-STJ fl. 785). Alega, ainda, que o empreendimento está subordinado ao regime do patrimônio de afetação, devendo seguir as diretrizes estabelecidas nos artigos 31- A a 31-F da Lei nº 4.591/1964 e que o interesse individual do adquirente não poderá se sobrepor ao interesse coletivo, sob pena de comprometimento da própria consecução da atividade incorporativa. Com as contrarrazões (e-STJ fls. 823-825), o recurso especial foi inadmitido, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. LEILÃO. REGULARIDADE. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STF. 1. Ausente o prequestio namento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282/STF. 2. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.