STJ AREsp 2972796

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE PELO INADIMPLEMENTO DO CONTRATO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ALEGAÇÃO DE QUE A INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL É INCOMPATÍVEL COM A PRETENSÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF, POR ANALOGIA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com indenização por danos materiais, em decorrência de atraso na entrega do empreendimento. 2. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da causa. 3. O Tribunal estadual, a partir da interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes, bem como da análise das provas dos autos, afirmou ser incontroverso que as empresas requeridas, ora recorrentes, foram as responsáveis pelo atraso na entrega da obra, não podendo a questão ser revista nesta sede excepcional, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. No que se refere à alegação de que a inversão da cláusula penal é incompatível com a pretensão de rescisão do contrato, trata-se de questão que não foi objeto de deliberação na Corte local, e tampouco foi suscitada sua discussão nos embargos de declaração opostos pelas ora insurgentes, ressentindo-se o recurso especial, no ponto, do indispensável prequestionamento. Incidência das Súmulas n. 282 e 356 do STF, por analogia. 5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CIPASA CAMAÇARI CRI1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (CIPASA e outra) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alínea a, da CF contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, assim ementado: APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DO CDC. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. QUITAÇÃO DO PAGAMENTO PELO CONSUMIDOR. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. SÚMULA 543 DO STJ. AFASTAMENTO DO PAGAMENTO DE IPTU E TAXA DE ASSOCIAÇÃO. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAÇÃO. PRAZO PRESCRIONAL DE TRÊS ANOS. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO PREJUÍZO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 86, CAPUT, C/C ART. 85, § 14, E O ART. 98, § 3.º, DO CPC. SENTENÇA ALTERADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. 1. Cuida-se de Ação Declaratória de Rescisão Unilateral c/c Obrigação de Pagar, Perdas e Danos ajuizada, visando a rescisão do contrato de compra e venda de unidade imobiliária. 2. Inicialmente, cumpre destacar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso em comento, vez que os apelados adquirentes da unidade imobiliária/compradores, por consistirem em destinatários finais do bem, enquadram-se no conceito de consumidor (art. 2.º do CDC), ao passo que as empresas rés/apelantes figuram como fornecedora (art. 3.º do CDC). 3. Ressalta-se que o STJ, mediante o julgamento do REsp n.º 1891498/SP (Tema 1.095), determinou o afastamento do CDC e a observância da Lei n.º 9.514/97 em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada em cartório, tão somente na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, o que não corresponde ao caso em comento. 4. In casu, a partir da análise dos autos, resta incontroverso que as rés/apelantes atrasaram na entrega da obra, sendo que só foram finalizados alguns serviços, tais como portaria principal, construção do clube, sinalização vertical e horizontal de trânsito, sistema de abastecimento e tratamento de água etc. Por outro lado, a parte autora/apelante comprovou a quitação do contrato de compra e venda do imóvel. 5. Assim, depreende-se que os apelados/consumidores possuem o direito potestativo de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores adimplidos, dada a culpa exclusiva das vendedoras/ apelantes, consoante disposição da Súmula 543 do STJ. 6. Ressalte-se ainda que o magistrado primevo agiu acertadamente ao afastar dos apelados o pagamento pelo IPTU e pelas taxas de associação, haja vista que o imóvel adquirido não foi entregue, de modo que aquele não foram imitidos na posse. 7. No que tange à comissão de corretagem, salienta-se que a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI) apresenta prazo prescricional de 03 (três) anos. 8. No caso em comento, tendo em vista que o contrato de compra e venda fora formalizado em março/2017 e que a presente ação foi ajuizada em 2021, entende-se que ocorreu a configuração do instituto da prescrição no que toca à restituição do valor pago, a título de comissão de corretagem. 9. No mais, em se tratando de responsabilidade contratual, tendo em vista que as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, tendo como objeto a aquisição de um bem imóvel, os juros de mora devem incidir a partir da data da citação, nos moldes do art. 405 do Código Civil, e a correção monetária a partir do prejuízo (Súmula 43 do STJ), isto é, a partir do pagamento de cada parcela, dado a posterior não entrega da obra. 10. Isto posto, diante do provimento parcial do apelo das rés e observância ao art. 86, caput, do Código de Processo Civil, fixa- se a verba honorária em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, a ser paga por cada litigante, vedada a compensação (art. 85, § 14, do CPC), suspensa a exigibilidade, no entanto, em relação aos apelados, em razão da concessão do benefício da gratuidade da justiça (art. 98, § 3º, do CPC) e-STJ, fls. 680-683 . Não foi apresentada contraminuta. É o relatório. EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE PELO INADIMPLEMENTO DO CONTRATO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ALEGAÇÃO DE QUE A INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL É INCOMPATÍVEL COM A PRETENSÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF, POR ANALOGIA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com indenização por danos materiais, em decorrência de atraso na entrega do empreendimento. 2. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da causa. 3. O Tribunal estadual, a partir da interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes, bem como da análise das provas dos autos, afirmou ser incontroverso que as empresas requeridas, ora recorrentes, foram as responsáveis pelo atraso na entrega da obra, não podendo a questão ser revista nesta sede excepcional, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. No que se refere à alegação de que a inversão da cláusula penal é incompatível com a pretensão de rescisão do contrato, trata-se de questão que não foi objeto de deliberação na Corte local, e tampouco foi suscitada sua discussão nos embargos de declaração opostos pelas ora insurgentes, ressentindo-se o recurso especial, no ponto, do indispensável prequestionamento. Incidência das Súmulas n. 282 e 356 do STF, por analogia. 5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.