STJ REsp 2158720

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR. ABUSIVIDADE DA PREVISÃO CONTRATUAL. ARESTO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. AGRAVO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão que deu provimento ao recurso especial para reformar o acórdão recorrido e fixar o percentual de retenção em 50% dos valores pagos pela agravante em ação rescisória de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. 2. A agravante alega que a decisão está em desacordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, argumentando que a Lei do Distrato deve ser coerente com o Código de Defesa do Consumidor. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber: (i) se é válida a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel sob o regime de patrimônio de afetação, conforme o artigo 67-A, I, e § 5º da Lei 13.786/2018; e (ii) se tal percentual pode ser considerado abusivo pelo Tribunal de origem à luz da constelação fático-probatória do caso e do Código de Defesa do Consumidor. III. Razões de decidir 4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a cláusula de retenção de até 50% dos valores pagos é válida, desde que expressamente pactuada, em contratos sob o regime de patrimônio de afetação. 5. No entanto, é possível a redução do percentual de retenção quando se mostrar manifestamente abusivo, mesmo em contratos firmados após a edição da Lei 13.786/2018, considerando a vulnerabilidade do consumidor, os elementos fáticos do caso e o equilíbrio contratual. 6. Quando a Corte local aplica a redução do percentual de retenção com base nos elementos fático-probatórios específicos do caso em exame, de modo a restabelecer o equilíbrio comutativo do contrato à luz da coincidência do Código de Defesa do Consumidor, não cabe a esta Corte superior acolher a pretensão recursal de reforma do acórdão guerreado, pois tal procedimento violaria a soberania cognitiva das instâncias de origem sobre os fatos do processo, a teor das Súmulas 5 e 7 deste Superior Tribunal de Justiça. 7. A decisão do tribunal de origem, que reduziu o percentual de retenção com base em elementos fático-probatórios específicos, está em harmonia com a jurisprudência desta Corte, que considera justa a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos. IV. Dispositivo 8. Agravo interno provido. RELATÓRIO Trata-se de agravo interno interposto contra decisão da relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze que deu provimento ao recurso especial interposto pela parte contrária para reformar o acórdão recorrido e fixar o percentual de retenção em 50% dos valores pagos pela agravante em ação rescisória de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Segundo a agravante, a decisão estaria em desalinho com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, argumentando que a Lei do Distrato deve guardar coerência com as prescrições do Código de Defesa do Consumidor. Ao fim, pugna pela manutenção do acórdão do Tribunal de origem. Intimada nos termos do art. 1.021, § 2º, do Código de Processo Civil, a parte agravada afirmou a inexistência de requisitos ou elementos aptos a promover a alteração do julgado impugnado. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR. ABUSIVIDADE DA PREVISÃO CONTRATUAL. ARESTO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. AGRAVO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão que deu provimento ao recurso especial para reformar o acórdão recorrido e fixar o percentual de retenção em 50% dos valores pagos pela agravante em ação rescisória de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. 2. A agravante alega que a decisão está em desacordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, argumentando que a Lei do Distrato deve ser coerente com o Código de Defesa do Consumidor. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber: (i) se é válida a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel sob o regime de patrimônio de afetação, conforme o artigo 67-A, I, e § 5º da Lei 13.786/2018; e (ii) se tal percentual pode ser considerado abusivo pelo Tribunal de origem à luz da constelação fático-probatória do caso e do Código de Defesa do Consumidor. III. Razões de decidir 4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a cláusula de retenção de até 50% dos valores pagos é válida, desde que expressamente pactuada, em contratos sob o regime de patrimônio de afetação. 5. No entanto, é possível a redução do percentual de retenção quando se mostrar manifestamente abusivo, mesmo em contratos firmados após a edição da Lei 13.786/2018, considerando a vulnerabilidade do consumidor, os elementos fáticos do caso e o equilíbrio contratual. 6. Quando a Corte local aplica a redução do percentual de retenção com base nos elementos fático-probatórios específicos do caso em exame, de modo a restabelecer o equilíbrio comutativo do contrato à luz da coincidência do Código de Defesa do Consumidor, não cabe a esta Corte superior acolher a pretensão recursal de reforma do acórdão guerreado, pois tal procedimento violaria a soberania cognitiva das instâncias de origem sobre os fatos do processo, a teor das Súmulas 5 e 7 deste Superior Tribunal de Justiça. 7. A decisão do tribunal de origem, que reduziu o percentual de retenção com base em elementos fático-probatórios específicos, está em harmonia com a jurisprudência desta Corte, que considera justa a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos. IV. Dispositivo 8. Agravo interno provido.