STJ AREsp 2752741

PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. INAPLICABILIDADE DIANTE DO INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. SÚMULA 7/STJ. 1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação do art. 1.022 do CPC. 2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda de bem imóvel não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário. 3. Para descaracterizar o atraso na entrega da obra, imputando culpa aos adquirentes pela rescisão contratual e, por conseguinte, possibilitar a aplicação da Lei n. 9.514/1997, em detrimento do CDC, seria preciso reexaminar fatos e provas, inadmissível no âmbito do recurso especial, por esbarrar no óbice da Súmula 7/STJ. Precedentes. Agravo interno improvido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de agravo interno interposto por LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A. e MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão monocrática de minha relatoria que negou provimento ao agravo em recurso especial, nos termos da seguinte ementa (fl. 1.117): CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. OMISSÃO. NÃO VERIFICADA. MORA CONSTRUTORA. AFASTAMENTO DA LEI 9.517/1997. SÚMULA 83/STJ. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO IMPROVIDO. Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA assim ementado (fl. 687): APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PRELIMINAR DE NÃO INCIDÊNCIA DO CDC. REJEITADA. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DO TEMA 1095 STJ AO CASO CONCRETO. AUSÊNCIA DE IDENTIDADE ENTRE O CASO E A TESE REPETITIVA (EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DEVIDAMENTE REGISTRADO EM CARTÓRIO, A RESOLUÇÃO DO PACTO, NA HIPÓTESE DE INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR, DEVIDAMENTE CONSTITUÍDO EM MORA, DEVERÁ OBSERVAR A FORMA PREVISTA NA LEI Nº 9.514/97, POR SE TRATAR DE LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA, AFASTANDO-SE, POR CONSEGUINTE, A APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR). INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS. PRAZO DA LEI N.º 6.766/79. NÃO OPONÍVEL AOS ADQUIRENTES DOS LOTES. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS PARA 15 % (QUINZE POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Da preliminar de não incidência do CDC no presente caso. Alega a parte Apelante a impossibilidade de incidência do Código de Defesa do Consumidor, em razão de trata-se de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com cláusula de alienação fiduciária e, por esta razão deveria, tão somente, se aplicar a legislação específica para o caso concreto, a qual seria a Lei 9.514/97. Entende-se que não se aplica ao caso em questão o Tema 1095 STJ - REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19 /12/2022-, tendo em vista que, no presente caso, trata-se de rescisão contratual por culpa da construtora, ora parte Apelante em razão de atraso injustificado na entrega da obra. Dessa forma, pontua-se que inaplicáveis dispositivos específicos da Lei n.º 9.514/97 - a exemplo do que ocorre nesta lide - inexiste motivo para afastar a legislação consumerista. Rejeita-se a preliminar. Do mérito A relação entre as partes iniciou-se com a celebração, em 03/12/2013, de "Instrumento particular de compra e venda de imóvel, alienação fiduciária em garantia, emissão de cédulas de crédito imobiliário e outras avenças" (Id:15948455 e 15948456). O objeto do ajuste foi imóvel descrito como LOTEAMENTO VIVEA NOVA CAMAÇARI, quais sejam, quadra 26, lote 13; quadra 12, lote 13 e quadra 12, lote 12, conforme contratos de compra e venda. As parcelas foram expressamente definidas em contrato (cláusulas 2.1.2 dos Quadros Resumos) e, em contrapartida, comprometeram-se as Apelantes a finalizar a obra e entregar o imóvel no prazo máximo de até 32 meses, conforme evidencia a cláusula 2.1.3(E) do instrumento contratual, bem como o cronograma de obra Id:15948460. Os autores, ora partes Apeladas, alegam atraso na entrega do imóvel e almejaram a declaração de rescisão do contrato que fora concedida em sentença. Percebe-se que não há, no contrato entre as partes, a previsão exata de entrega do bem. Constam, apenas, referências a "cronograma de obras aprovado pela Prefeitura Municipal". Caberia, então, aos Réus, ora Apelantes, apresentarem o cronograma de obras aprovado pela Prefeitura Municipal de Camaçari para, assim, comprovar que não descumpriram qualquer prazo contratual. Registre-se que nenhum documento a respeito cronograma de obra emitido pela gestão municipal de Camaçari foi apresentado pelos Apelantes em sede de contestação (Id: 15948500). O documento (cronograma estimado de obras) indica novembro/2013 como mês 1 e prevê, como duração das obras civis, o período de 22 meses.A conclusão foi projetada, portanto, para julho/2016. As partes Apelantes não lograram êxito em comprovar, nos termos do art. 373, II, a ocorrência dos imprevistos narrados e a sua efetiva influência no andamento das obras. Restou evidente dos autos que as partes Apeladas mesmo quando do ajuizamento da ação nunca veio a receber os imóveis, tendo em vista estarem inacabados por culpa do vendedor, no caso, os Apelantes. As Apelantes invocam a aplicação da Lei n.º 6.766/79 para afastar a alegação de atraso da obra. Pelo art. 18, inciso V, desta lei a execução das obras de infraestrutura de um loteamento (vias de circulação, demarcação dos lotes, escoamento de águas pluviais etc) é de até 4 anos. Em alteração feita pela Lei n.º 14.118/2021 passou-se a admitir prorrogação do prazo por novos 4 anos. Tal prazo, no entanto, é o máximo. Nada impede que o loteador preveja cronograma mais célere. E se assim o fez não poderá, posteriormente, invocar a lei para tentar afastar previsão por si instituída. Para o consumidor o prazo que importa é aquele previsto em contrato, que lhe é mais benéfico. O prazo previsto no art. 18, inciso V, da Lei 6.766/79 é voltado ao Poder Público, não sendo oponível aos adquirentes do lote. Reconhecia a inadimplência da construtora quando à obrigação de entrega da unidade imobiliária na data aprazada, não se aplica à hipótese vertente a cláusula contratual referente à rescisão antecipada pelo consumidor, porquanto a rescisão sub examine não se deu por culpa ou foi causada pelos Apelados. Havendo a inadimplência das vendedoras, ora Apelantes, estas não poderão aplicar os redutores previstos em contrato para as hipóteses de rescisão por culpa do adquirente, sob pena de violação à boa-fé objetiva e caracterização do venire contra factum proprium. Considerando o não provimento do recurso e a consequente sucumbência recursal da parte Apelante, a teor do art. 85, §11º do CPC, majoro para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 791-810). Nas razões do agravo interno, a parte agravante reitera a alegação de violação do art. 1.022 do CPC Aduz, ainda, a inaplicabilidade das Súmulas 7 e 83 do STJ. Sustenta, outrossim, que "a causa ensejadora para o ajuizamento da ação se deu efetivamente pela ausência de interesse da parte Agravada em promover a manutenção do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, não cabendo assim a manutenção do entendimento no sentido de afastar a incidência dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 e a aplicabilidade dos efeitos da Súmula 543 do STJ, bem como resta consequentemente afastada a aplicabilidade da Súmula 83 do STJ conforme estabeleceu a decisão monocrática recorrida" (fl. 1.133). A agravada apresentou contrarrazões às fls. 1.142-1.148. É, no essencial, o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. INAPLICABILIDADE DIANTE DO INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. SÚMULA 7/STJ. 1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação do art. 1.022 do CPC. 2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda de bem imóvel não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário. 3. Para descaracterizar o atraso na entrega da obra, imputando culpa aos adquirentes pela rescisão contratual e, por conseguinte, possibilitar a aplicação da Lei n. 9.514/1997, em detrimento do CDC, seria preciso reexaminar fatos e provas, inadmissível no âmbito do recurso especial, por esbarrar no óbice da Súmula 7/STJ. Precedentes. Agravo interno improvido.