STJ REsp 2188357

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CONSIGNATÓRIA. CHAVES. MULTA. CONTRATO. LOCAÇÃO. IMÓVEL. AQUISIÇÃO. DAÇÃO EM PAGAMENTO. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA. CONTRUÇÃO. NOVO PRÉDIO. PROMESSA. NÃO CUMPRIMENTO. RECONVENÇÃO. CLÁUSULA PENAL. DANOS EMERGENTES. VALOR. CUSTOS DIRETOS. RECONSTRUÇÃO. LUCROS CESSANTES. NÃO COMPROVAÇÃO. 1. A controvérsia resume-se à definição de se i) a multa por inadimplemento geral prevista em contrato de locação de imóvel pode ser considerada para as hipóteses de devolução antecipada do imóvel pelo locatário; ii) a devolução antecipada do imóvel com a demolição, pelo locatário, do prédio pré-existente, e sem a construção do novo edifício prevista no contrato, gera o dever de reparação por perdas e danos (danos emergentes e lucros cessantes) no caso concreto. 2. Na locação por prazo determinado, o locatário pode devolver o imóvel antes do término do contrato, mediante o pagamento da multa convencionada entre as partes. 3. Na ausência de convenção de multa específica para a hipótese de devolução antecipada do imóvel, é possível a aplicação da multa prefixada para o inadimplemento geral, sendo prática usual do mercado a adoção do montante equivalente a três alugueis mensais. Precedente. 4. É assente o entendimento de que a indenização mede-se pela extensão do dano (art. 944 do Código Civil), cuja apuração deve ser guiada pelo princípio da reparação integral. Precedente. 5. Nas hipóteses de devolução antecipada do imóvel locado, com a demolição do prédio antigo, mas sem a construção do edifício novo prometido, os danos emergentes equivalem aos custos diretos para restaurar o imóvel ao seu estado original, os quais, na hipótese considerada, foram precisamente calculados pelo perito designado pelo juízo. 6. A reformulação, no recurso especial, do pedido de lucros cessantes, modificando a causa de pedir e invocando argumentação não devolvida à Corte de origem no recurso de apelação, constitui inadmissível inovação recursal. 7. Segundo orientação jurisprudencial sedimentada, os lucros cessantes são cabíveis apenas quando devidamente comprovados. Precedente. 8. Recurso parcialmente conhecido e provido. RELATÓRIO Relatora: Ministra Nancy Andrighi Examina-se recurso especial interposto por LUCAS EMPRESA DE SERVICOS TECNICOS E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão proferido pelo TJ/RJ. Recurso especial interposto em: 14/12/2023. Concluso ao gabinete em: 12/12/2024. Ação: de consignação de chaves e de multa, ajuizada por MATRIZ VEICULOS S.A, em desfavor da recorrente e da SANTA CASA DA MISERICÓRDIA DO RIO DE JANEIRO, em virtude da intenção de rescindir antecipadamente contrato de locação firmado com esta última, e cujo imóvel - objeto do contrato - foi adquirido posteriormente pela recorrente por dação em pagamento. A recorrente, por sua vez, apresentou reconvenção nos autos, na qual requereu fosse MATRIZ VEICULOS S.A condenada ao pagamento de perdas e danos (danos emergentes e lucros cessantes), uma vez que demoliu indevidamente prédio existente no terreno. Sentença: julgou procedente o pedido, para extinguir a obrigação de pagamento da multa a título de rescisão antecipada do contrato de locação e de entrega das chaves do imóvel; e julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em reconvenção para condenar a MATRIZ VEICULOS S.A ao pagamento de R$ 1.443.653,98 (um milhão, quatrocentos e quarenta e três mil, seiscentos e cinquenta e três reais e noventa e oito centavos) a título de perdas e danos (e-STJ fls. 1464-1467).