STJ AREsp 2261169

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ. PROPRIETÁRIA DO TERRENO. LEGITIMIDADE. RESPONSABILIDADE. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULAS Nº 5 E Nº 7/STJ. DIREITO DO CONSUMIDOR. FUNDAMENTO NÃO ATACADO. SÚMULA Nº 283/STF. 1. A ausência de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial (Súmula nº 211/STJ). 2. A reforma do julgado demandaria interpretação de cláusulas contratuais e reexame do contexto fático-probatório, procedimentos vedados na estreita via do recurso especial, a teor das Súmulas nº 5 e nº 7/STJ. 3. A teor da Súmula nº 283/STF, aplicada por analogia, não se admite recurso especial quando a decisão recorrida se assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles. 4. Agravo em recurso especial conhecido para não conhecer do recurso especial. RELATÓRIO Trata-se de agravo interposto por TAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. contra a decisão que inadmitiu recurso especial. O apelo nobre insurge-se contra o acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS, assim ementado: "DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. EMPRESA VENDEDORA TERRENO. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESCISÃO CONTRAULA POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ARRAS. BIS IN IDEM. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. TRÂNSITO EM JULGADO. DESPESSAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. 1. À luz do Código de Defesa do Consumidor, a empresa que vendeu o terreno e recebeu como pagamento parte das unidades do empreendimento a ser construído se equipara à incorporadora e, portanto, é parte legítima para figurar no polo passivo da relação processual da ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel. 2. Em que pese a mora da construtora, afigura-se comportamento contraditório do promitente comprador que permaneceu inerte durante o longo período de atraso e somente manifestou sua intenção de rescindir o contrato entabulado entre as partes quando o imóvel já estava apto para entrega. 3. Considerando a inércia do promitente comprador e, em observância ao princípio da boa-fé objetiva contratual, a desistência do negócio por parte do consumidor elide a culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão contratual e autoriza a retenção de parte dos valores pagos. 4. No caso, a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos afigura-se suficiente para ressarcir eventuais prejuízos decorrentes da inexecução do contrato, sobretudo porque não há prova de despesas efetivamente realizadas com a administração do imóvel. 5. A retenção das arras cumulada com a cláusula penal configura bis in idem e, por consequência, enriquecimento ilícito da promitente vendedora, pois, no caso, ambas ostentam natureza indenizatória. 6. A correção monetária sobre os valores pagos visa recompor o poder aquisitivo da moeda, de maneira que, havendo rescisão contratual, a atualização ocorre a partir do desembolso das parcelas. 7. Não obstante os contratos tenham sido rescindidos por culpa dos promissários compradores, tal fato não obsta a pretensão de indenização por lucros cessantes pela mora da promitente vendedora, pois, até averbação do habite-se, os promissários compradores estavam em dia com suas obrigações contratuais e tinham a expectativa de receber as unidades imobiliárias prometidas na data aprazada. 8. Nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que a rescisão se deu por iniciativa do promissário comprador, sem culpa do fornecedor e de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado (Resp. 1.740.911/DF). 9. No caso, os promissários compradores nunca foram imitidos na posse das aludidas unidades imobiliárias e, portanto, não podem ser responsabilizados pelas despesas condominiais. 10. Apelações conhecidas e parcialmente providas. Maioria." (e-STJ fls. 791-792) Os embargos de declaração foram acolhidos sem efeitos infringentes, com a seguinte ementa: "DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. EMPRESA VENDEDORA TERRENO. LEGITIMIDADE PASSIVA. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, OBSCURIDADE OU CONTRADIÇÃO. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. ESCLARECIMENTO QUANTO À LIMITAÇÃO DE RESPONSABILIDADE DA RÉ. 1. Nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, podem ser opostos embargos de declaração quando houver erro material, obscuridade, contradição ou omissão no acórdão. Logo, não é viável tal modalidade de recurso com a finalidade de rediscutir os fundamentos do ato judicial embargado. 2. No caso, o acórdão perfilhou do entendimento de que a responsabilidade solidária da ré deve ser reconhecida à luz do Código de Defesa do Consumidor, legislação que rege o contrato celebrado pelas partes. 3. O descontentamento com o resultado do recurso, em decorrência de adoção de entendimento contrário à pretensão recursal, não enseja embargos de declaração. 4. Embargos de Declaração conhecidos e parcialmente acolhidos, tão somente para fins de esclarecimentos, sem efeitos infringentes. Decisão unânime." (e-STJ fls. 979-980) Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 998-1061), interposto com fundamento no art. 105, inciso III, "a" e "c", da Constituição Federal, a parte recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes dispositivos com as respectivas teses: (i) artigos 29, 31 e 39, parágrafo único, da Lei nº 4.591/1964 - porque teria havido equiparação indevida da recorrente à figura do incorporador, mesmo havendo registro de exclusão de responsabilidade no memorial de incorporação e ausência de relação material com os recorridos; e (ii) artigo 2º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro - pois o acórdão recorrido teria desconsiderado a aplicação sistemática do ordenamento jurídico, privilegiando o Código de Defesa do Consumidor em detrimento da Lei de Incorporações. Contraminuta foi apresentada (e-STJ fls. 1.132-1.146). O recurso especial foi inadmitido (e-STJ fls. 1.150-1.152), dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ. PROPRIETÁRIA DO TERRENO. LEGITIMIDADE. RESPONSABILIDADE. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULAS Nº 5 E Nº 7/STJ. DIREITO DO CONSUMIDOR. FUNDAMENTO NÃO ATACADO. SÚMULA Nº 283/STF. 1. A ausência de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial (Súmula nº 211/STJ). 2. A reforma do julgado demandaria interpretação de cláusulas contratuais e reexame do contexto fático-probatório, procedimentos vedados na estreita via do recurso especial, a teor das Súmulas nº 5 e nº 7/STJ. 3. A teor da Súmula nº 283/STF, aplicada por analogia, não se admite recurso especial quando a decisão recorrida se assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles. 4. Agravo em recurso especial conhecido para não conhecer do recurso especial.