STJ REsp 1897867

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. TEMA 1099/STJ. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO/CONSTRUÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DO PREÇO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO DE PRESCRIÇÃO DECENAL (ART. 205, CC/2002). DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. PRECEDENTES DA CORTE ESPECIAL SOBRE O CARÁTER SUBSIDIÁRIO DA AÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas. 2. Delimitação da controvérsia: 2.1. Tese aplicável às hipóteses em que o pedido de restituição da comissão de corretagem for deduzido contra a incorporadora/construtora (em conjunto ou não com o(a) corretor(a) de imóveis), tendo como causa de pedir a resolução do contrato por culpa da incorporadora/construtora, devido a atraso na entrega do imóvel. 2.2. Inaplicabilidade da tese vinculante à pretensão deduzida contra o(a) corretor(a) de imóveis, cuja responsabilidade é matéria do Tema 1.173/STJ. 3. Razões de decidir: 3.1. Caráter subsidiário da ação de enriquecimento sem causa, de modo que, havendo causa contratual para o pedido de restituição, a respectiva pretensão se sujeita ao prazo geral de prescrição, não se aplicando a prescrição trienal do art. 206, inciso IV, do CC/2002. Precedentes da Corte Especial. 3.2. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ à hipótese, pois a tese nele firmada é aplicável tão somente à pretensão de repetição fundada na abusividade da cláusula de corretagem, o que não é a hipótese desta afetação. 4. Caso concreto: 4.1.Recurso especial julgado prejudicado no caso concreto, devido à extinção do feito na origem após realização de acordo entre as partes, implicando superveniente perda do objeto recursal nesta instância. 5. Tese relativa ao Tema 1099/STJ - Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas. 6. Recurso especial conhecido para fins de fixação da tese, mas julgado prejudicado no caso concreto. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de recurso especial interposto por DIAGONAL PARTICIPAÇÕES E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA. contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. HONORÁRIOS ARBITRADOS. ADEQUABILIDADE. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. INOCORRÊNCIA NA ESPÉCIE. - Na espécie, considerando a utilização do valor da condenação como parâmetro para fixação da verba honorária, não se compreende que o percentual de 10% (dez por cento) representa montante inexpressivo, que não remunera com dignidade o trabalho desempenhado pelo advogado da parte. - Segundo entendimento adotado nesta Câmara Julgadora, "uma vez caracterizada a culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão contratual, em razão do atraso na conclusão do empreendimento, é devida a restituição integral do valor desembolsado pela Autora para aquisição do bem, nos termos da Súmula 543 do STJ". (ref. Processo: 0056668- 73.2005.8.06.0001 - Apelação; DESEMBARGADOR HERÁCLITO VIEIRA DE SOUSA NETO - Relator; Fortaleza, 21 de março de 2018). - Sobre a comissão de corretagem restou reconhecida pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1551956/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos, a tese da incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, desde que a ocorrência de enriquecimento sem causa seja premissa fundamental da pretensão central de repetição do indébito, o que não é o caso dos autos, lastreado que está o pedido exordial na inutilidade da mediação em razão da resolução do contrato por culpa exclusiva das vendedoras. Ademais, nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, como é o caso dos fólios, em que se imputa integral responsabilidade às vendedoras pela resolução do contrato, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional. APELO E RECURSO ADESIVO IMPROVIDOS. (fl. 536) Opostos dois embargos de declaração, os primeiros foram acolhidos, sem efeitos infringentes, somente para suprir omissão quanto ao capítulo dos honorários (fl. 625/645), enquanto os segundos foram rejeitados (fls. 680/700). Neste recurso especial, a incorporadora aponta violação dos arts. 206, § 3º, inciso IV, 421, 422 e 725 do CC e arts. 927 e 1.019, § 1º, do CPC, alegando: (a) existência de prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem; (b) necessidade de cômputo do prazo prescricional a partir da data da assinatura do contrato (18/9/2011); (c) ocorrência de prescrição na espécie, porque a demanda foi proposta em 30/1/2016; (d) cumprimento do dever de informação na espécie, sendo descabido o pedido de restituição; e (e) inobservância do Tema 938/STJ pelo Tribunal de origem. Aduz divergência jurisprudencial. Contrarrazões nas quais se pede o não conhecimento ou o não provimento do recurso especial, dada a ausência de violação dos dispositivos infraconstitucionais tidos como violados e inexistência de dissenso jurisprudencial (fls. 706/720). O recurso especial foi admitido pelo Tribunal de origem sob o fundamento de "eventual "distinguishing" em relação ao .. REsp n. 1.551.956/SP (Tema 938/STJ) " (fl. 739). O saudoso Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, quando Presidente da Comissão Gestora de Precedentes (fls. 487/490), qualificou este recurso, em conjunto com o REsp 1.918.648/DF, como representativos de controvérsia, após parecer favorável do MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL (fls. 497/501), dando origem à Controvérsia 269/STJ, assim descrita: Controvérsia 269/STJ - Pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem decorrente de rescisão contratual por culpa da construtora, e qual o prazo prescricional incidente na espécie, se o de 10 (dez) anos previsto no art. 205 do Código Civil, ou o prazo trienal objeto da tese firmada no REsp. 1.551.956/SP do STJ (Tema 938), fundado na definição da responsabilidade pelo pagamento e no enriquecimento sem causa. Os autos foram distribuídos à relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, por prevenção do Tema 938/STJ. Na sessão de afetação virtual finalizada em 15/6/2021, este recurso foi afetado ao rito dos recursos especiais repetitivos, por meio de acórdão assim ementado: PROPOSTA DE AFETAÇÃO. RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO DE PRESCRIÇÃO. DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. 1. Caso concreto em que, decretada a resolução do contrato por atraso da incorporadora na entrega do imóvel, surgiu controvérsia acerca da aplicabilidade da prescrição trienal prevista no Tema 938/STJ para a pretensão de restituição da comissão de corretagem, tendo o Tribunal de origem aplicado a prescrição decenal. 2. Nos termos do Tema 938/STJ, incide "prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem .. (artigo 206, § 3º, IV, CC)" (tese sob revisão cf. QO no REsp 1.918.648/DF). 3. Necessidade de distinção para o caso dos autos, em relação ao Tema 938/STJ, pois a causa de pedir deduzida nos paradigmas do referido Tema dizia respeito à abusividade da cláusula de transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem, ao passo que o caso dos autos diz com a pretensão restituitória decorrente da resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora. 4. Delimitação da controvérsia afetada: Prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição da comissão de corretagem na hipótese de resolução do contrato por culpa da construtora/incorporadora, em virtude de atraso na entrega do imóvel. 5. RECURSO ESPECIAL AFETADO AO RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. (fls. 768-769) Essa afetação deu origem ao Tema 1099/STJ: Tema 1099/STJ - Prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição da comissão de corretagem na hipótese de resolução do contrato por culpa da construtora/incorporadora, em virtude de atraso na entrega do imóvel. Na data de 21/6/2021, publicou-se matéria na página eletrônica do Superior Tribunal de Justiça para divulgar esta afetação e informar sobre a possibilidade de habilitação de terceiros na qualidade de amici curiae. Paralelamente, foi determinada a intimação dos amici curiae anteriormente habilitados nos Temas 938, 970 e 996 do STJ, para, em caráter facultativo, se manifestarem nestes autos. Nos autos do REsp 1.918.648/DF, suscitou-se questão de ordem para a revisão do Tema 938/STJ (na tese referente à prescrição), tendo o procedimento de revisão tramitado nos autos da PET 14.369/DF, que veio a ser posteriormente desafetada na sessão do dia 22/3/2023, mantendo-se incólume o referido Tema. Na fase do art. 1.038, inciso I, do CPC/2015, intervieram neste procedimento recursal, na qualidade de amici curiae, as seguintes entidades, amparadas nos argumentos abaixo descritos: - ABRAINC - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE INCORPORADORAS IMOBILIÁRIAS (fls. 863/961, 1186/1237, 1421/36, 1466/70): (a) impacto financeiro bilionário de eventual entendimento pela prescrição decenal; (b) prescrição trienal, por analogia ao Tema 938/STJ, e por distinção com o precedente da CORTE ESPECIAL; (c) necessidade de "dois ou mais" recursos representativos da controvérsia" nos termos do art. 1.036, § 5º, do CPC; (d) autonomia do contrato de corretagem em relação ao contrato de compra e venda; (e) cumprimento do dever de informação ao consumidor; (f) ausência de responsabilidade da corretora de imóveis pelo desfazimento do contrato principal; (g) exaurimento do contrato de corretagem; (h) ausência de responsabilidade do incorporadora, porque esta não recebeu o valor da corretagem; (i) aumento dos custos de transação e dos riscos da incorporação imobiliária; (j) estímulo a pedidos de resolução do contrato; (k) inaplicabilidade das razões de deci dir do Tema 610/STJ; e (k) subsidiariamente, prescrição quinquenal do art. 206, § 5º, incisos I e II, do Código Civil, ou do art. 27 do CDC; - SECOVI-SP - SINDICATO DAS EMPRESAS DE COMPRA, VENDA, LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS DE SÃO PAULO (fls. 982/1127, 1240/92 e 1474/77): (a) prescrição trienal, por analogia ao Tema 938/STJ; (b) autonomia do contrato de corretagem em relação ao contrato de compra e venda; (c) ausência de responsabilidade da corretora de imóveis pelo desfazimento do contrato principal; e (d) inaplicabilidade das razões de decidir do Tema 610/STJ; - IDEC - INSTITUTO BRASILEIRO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (fls. 1135/85): (a) distinção com a hipótese do Tema 938/STJ; (b) aplicabilidade da Súmula Súmula 543/STJ, impondo-se a restituição integral das parcelas pagas; e (c) prescrição decenal; - SINDUSCON/SP - SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL DE GRANDES ESTRUTURAS NO ESTADO DE SÃO PAULO - (fls. 1293/1353): prescrição trienal; - CONFECI - CONSELHO FEERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS (fls. 1354/6): desnecessidade de revisão do Tema 938/STJ; - DPE/RS - DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL (fls. 1366/93): existência de jurisprudência pacífica nesta Corte Superior no sentido da prescrição decenal na hipótese; - ADEMI/RJ - ASSOCIAÇÃO DE DIRIGENTES DE EMPRESAS DO MERCADO IMOBILIÁRIO (fls. 1401/18, fls. 1437/45): prazo trienal do Tema 938/STJ. Os pedidos de intervenção formulados pelo CONFECI e pelo SECOVI/SP, embora inicialmente deferidos, foram reconsiderados para o indeferimento (fls. 1482/1.484), pois, no caso dos autos, não houve recurso por parte do(a) corretor(a) de imóveis, não sendo viável, portanto, fixar tese sobre a responsabilidade, ou não, do(a) corretor(a). Ademais, essa controvérsia pertinente à responsabilidade do(a) corretor(a) foi afetada ao rito dos repetitivos (Tema 1173/STJ). Opostos embargos de declaração pelo SECOVI/SP, estes foram acolhidos (fls. 1.530/1.533), com efeitos infringentes, para manter a intervenção dessa entidade neste repetitivo, pois constatado no respectivo estatuto que a representação abrange, além do ramo da intermediação imobiliária, o da incorporação imobiliária. Encaminhados os autos ao MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL, este opinou pela prescrição decenal (quanto à tese) e pelo desprovimento do recurso especial (no caso concreto), em parecer sintetizado nesta ementa: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. RESOLUÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. PRAZO DE PRESCRIÇÃO DECENAL. ART. 205 DO CC/02. PELO DESPROVIMENTO DO RECURSO ESPECIAL. 1. Em situações que abarcavam abusividade, como, por exemplo, a transferência da obrigação de pagar taxa ao comprador/consumidor, o Superior Tribunal de Justiça já se pronunciou pela incidência da regra do art. 206, §3º, IV, do Código Civil, fixando a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, de serviço de assistência técnico- imobiliária (SATI) ou de atividades congêneres. Tal entendimento, porém, tem sido recentemente revisitado, havendo certa tendência para a aplicação do prazo decenal quando o indébito é calcado em prévia existência de relação contratual. 2. De toda forma, a hipótese sub examine envolve contorno próprio, qual seja, o de resolução de contrato por culpa da incorporadora (atraso na entrega de empreendimento imobiliário), circunstância que tem merecido, no âmbito de ambas as Turmas de Direito Privado do STJ, entendimento no sentido da aplicação da regra geral do art. 205 do Código Civil, que dispõe sobre o prazo prescricional de 10 anos. 3. Parecer pelo desprovimento do recurso especial, fixando-se a tese de prescrição decenal (art. 205, CC) para a restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, quando a resolução do compromisso de compra e venda resultar da não entrega tempestiva do imóvel adquirido. (fl. 1.128) Encerrada a instrução, este procedimento recursal foi suspenso por decisão do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino (fls. 1.452/1.456), haja vista pendência de proposta de revisão do Tema 610/STJ, abaixo transcrito: Tema 610/STJ - Na vigência dos contratos de plano ou de seguro de assistência à saúde, a pretensão condenatória decorrente da declaração de nulidade de cláusula de reajuste nele prevista prescreve em 20 anos (art. 177 do CC/1916) ou em 3 anos (art. 206, § 3º, IV, do CC/2002), observada a regra de transição do art. 2.028 do CC/2002. Essa suspensão se justificou na necessidade de se aguardar a exegese que seria conferida às expressões normativas "pretensão de reparação civil" e "pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa", previstas no art. 206, § 3º, incisos IV e V, do Código Civil de 2002, em cotejo com a exegese restritiva que a Corte Especial conferiu a esses enunciados normativos, no julgamento, entre outros, dos EREsp 1.523.744/RS, Rel. Ministro OG FERNANDES, DJe 13/3/2019. Sobreveio, na sessão de 8/2/2023, o julgamento da proposta de revisão do aludido Tema 610/STJ, concluindo-se pela rejeição da proposta e mantendo-se a tese da prescrição trienal (Pet 12.602/DF, Segunda Seção, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, Rel. p/ ac. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, DJe 17/3/2023). Após o julgamento do referido procedimento de revisão, este repetitivo retomou à tramitação, valendo lembrar que a ordem de sobrestamento de processos havia sido tornada sem efeitos na já mencionada decisão de fls. 1.452/1.456. Em 31/3/2023, a ABRAINC requereu a desafetação deste recurso especial e o cancelamento da proposta de fixação de tese (fls. 1.544/1.590), o que não chegou a ser apreciado pelo saudoso Ministro Paulo de Tarso Sanseverino. Em 4/6/2025, juntou-se aos autos Ofício do TJCE no qual a magistrada de primeiro grau informa que foi extinto, na origem, o cumprimento provisório da sentença no Processo n. 0166309-05.2019.8.06.0001, porquanto satisfeita a obrigação, nos termos desta decisão: .. Ultrapassada a questão da habilitação dos herdeiros, preliminarmente, faz-se necessário apreciar o impacto processual advindo do incidente fático trazido aos autos, qual seja o acordo extrajudicial firmado entre as partes. O feito principal de nº 0166309-05.2019.8.06.0001 foi julgado parcialmente procedente, nos seguintes termos: "julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido deduzido pelos autores AIRTON DOMINGOS DE ALMEIDA e sua esposa ANA LÚCIA MOREIRA E SILVA DE ALMEIDA contra SANTA KILLIAN sua esposa ANA LÚCIA MOREIRA E SILVA DE ALMEIDA contra SANTA KILLIAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ROSSI EMPRESARIAL e DIAGONAL PARTICIPAÇOES, e o faço para o fim de declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, condenando as rés, solidariamente, a restituir a totalidade dos valores pagos pelos autores, em parcela única, corrigida monetariamente a partir de cada desembolso (pelos índices IGP-M) e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação, bem como ao pagamento da multa contratual de 2% (dois por cento) do valor a ser devolvido, nos termos acima declinados, sem prejuízo da declaração de nulidade da cláusula contratual 12a. do contrato firmado, em flagrante descompasso com o sistema legal de proteção ao consumidor." Interposto Recurso Especial nos referidos autos, o processo encontra-se sob a apreciação do Supremo Tribunal de Justiça, tendo recebido o registro RESP Nº 2020/0253917-0. Assim, considerando que a presente demanda tinha como pedido o pagamento dos valores devidos pela ré, em sede de cumprimento provisórios de sentença, com base na composição amigável firmada entre as partes, percebe-se a perda do interesse processual na ordem de pagamento. Com efeito, verifica-se que não há mais razão para a manutenção da penhora dos imóveis de Matrícula nº 89.569 e 89.589, ambos do 2º CRI de Fortaleza, de propriedade registral da parte ré Santa Kilian Empreendimentos Imobiliários LTDA. Inclusive, tramita nesta unidade judiciária embargos de terceiro de nº 0274226-10.2024.8.06.0001, em razão da penhora realizada no imóvel nº 89.589, constando, inclusive, nos referidos autos, petição da parte credora (id. 151064689), requerendo a desconstituição da penhora. Diante do exposto, considerando a satisfação da obrigação, impõe-se a declaração de satisfação da obrigação com a consequente extinção da do cumprimento provisórios de sentença. Isto posto, declaro satisfeita a obrigação e, consequentemente, julgo extinto o presente procedimento de cumprimento provisório de sentença com fundamento no art. 924, "II", do CPC. Ainda, expeça-se mandado de intimação para o 2º Cartório de Registro de Imóveis de Fortaleza dos imóveis de Matrícula nº 89.569 e 89.589, de propriedade registral da parte ré Santa Kilian Empreendimentos Imobiliários LTDA, determinando o levantamento da penhora anteriormente determinada, considerando a extinção da presente execução. Por fim, expeça-se também ofício ao Superior Tribunal de Justiça, com as homenagens de estilo, informando acerca da extinção do presente feito, a fim de que sejam tomadas as providencias que entenderem necessárias em relação ao Recurso Especial interposto, RESP Nº 2020/0253917-0. Após o trânsito em julgado, arquivem-se. (fls. 1.601-1.602, destaques no original.) O feito foi incluído na pauta de julgamento da Sessão Ordinária da Segunda Seção de 13/8/2025, o que foi disponibilizado no Diário da Justiça Eletrônico Nacional CNJ (DJEN) em 20/6/2025 e considerado publicado em 1º/7/2025. Em 6/8/2025, a ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE INCORPORADORAS IMOBILIÁRIAS - ABRAINC tornou a apresentar petição na qual requer (fls. 1.610-1.613): - a desafetação do recurso, por existência de fato novo, qual seja, a extinção, na origem, do processo que originou este representativo da controvérsia, devido à transação entre as partes, a qual levaria à necessidade de desafetação do recurso e ao cancelamento da proposta de fixação da tese em virtude da formação de coisa julgada, formal e material; ou, - subsidiariamente, a retirada de pauta e a designação de audiências públicas para debate do tema. Em 12/8/2025, por meio da Petição nº 00722900/2025, o CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS - COFECI requereu habilitação no feito na qualidade de amicus curiae (fls. 1.738-1.743), o que foi deferido por este relator. É, no essencial, o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. TEMA 1099/STJ. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO/CONSTRUÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DO PREÇO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO DE PRESCRIÇÃO DECENAL (ART. 205, CC/2002). DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. PRECEDENTES DA CORTE ESPECIAL SOBRE O CARÁTER SUBSIDIÁRIO DA AÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas. 2. Delimitação da controvérsia: 2.1. Tese aplicável às hipóteses em que o pedido de restituição da comissão de corretagem for deduzido contra a incorporadora/construtora (em conjunto ou não com o(a) corretor(a) de imóveis), tendo como causa de pedir a resolução do contrato por culpa da incorporadora/construtora, devido a atraso na entrega do imóvel. 2.2. Inaplicabilidade da tese vinculante à pretensão deduzida contra o(a) corretor(a) de imóveis, cuja responsabilidade é matéria do Tema 1.173/STJ. 3. Razões de decidir: 3.1. Caráter subsidiário da ação de enriquecimento sem causa, de modo que, havendo causa contratual para o pedido de restituição, a respectiva pretensão se sujeita ao prazo geral de prescrição, não se aplicando a prescrição trienal do art. 206, inciso IV, do CC/2002. Precedentes da Corte Especial. 3.2. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ à hipótese, pois a tese nele firmada é aplicável tão somente à pretensão de repetição fundada na abusividade da cláusula de corretagem, o que não é a hipótese desta afetação. 4. Caso concreto: 4.1.Recurso especial julgado prejudicado no caso concreto, devido à extinção do feito na origem após realização de acordo entre as partes, implicando superveniente perda do objeto recursal nesta instância. 5. Tese relativa ao Tema 1099/STJ - Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas. 6. Recurso especial conhecido para fins de fixação da tese, mas julgado prejudicado no caso concreto.