STJ AREsp 2749221

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DISTRATO. LEI Nº 13.786/2018. CONTRATO POSTERIOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Discute-se nos autos acerca da possibilidade de redução da cláusula penal de retenção dos valores pagos, nos casos de distrato por iniciativa do comprador de contrato de compra e venda firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018. 2. O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018. 3. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. RELATÓRIO Trata-se de agravo interposto por EMAIS URBANISMO MIRASSOL 126 SPE LTDA. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial. O apelo extremo, com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, insurge-se contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado: "Apelação. Ação de resilição unilateral contratual. Contrato de Compra e Venda de Lote. Pretensão de rescisão do contrato e afastamento das condições contratuais previstas para a rescisão do contratual, com restituição dos valores pagos. Sentença de parcial procedência da ação. Recurso do autor. Aplicabilidade direta das regras de rescisão dispostas na Lei n.º 13.786/2018 e nas cláusulas contratuais que colocaria o consumidor em excessiva desvantagem, em face da sua abusividade, nos termos do artigo 51, IV, do CDC. Cláusula prevista no contrato entabulado entre as partes para a rescisão da avença que se revela abusiva, por prever a dedução de inúmeras despesas, o que redundaria na retenção de montante excessivo e injustificado para o ressarcimento das despesas havidas com o desfazimento da avença. Sentença reformada para determinar a retenção de 25% do montante pago. Retenção integral das arras que deve ser afastada, uma vez que não se trata de arras penitenciais. Montante que deve integrar o montante a ser devolvido na rescisão do contrato. Sentença mantida quanto aos juros de mora incidentes sobre o montante a ser restituído, os quais que devem ser aplicados a partir do trânsito em julgado, uma vez que, nas hipóteses de resolução do compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador, devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão. Sentença reformada para afastar a incidência da taxa de fruição, na medida em que o objeto do contrato firmado entre as partes cuida-se de lote, sem comprovação de que o adquirente tenha promovido a edificação de prédio residencial. Decaimento em maior parte do pedido que implica na sucumbência integral das rés. Recurso provido em parte" (e-STJ fl. 301). Nas razões do recurso especial, a recorrente sustenta, além da divergência jurisprudencial, violação do art. 32-A da Lei nº 6.766/79. Menciona que "(..) o contrato de compra e venda pactuado entre as partes é ato jurídico perfeito e diante da ausência de vícios do negócio jurídico, deve ser prevalecido, logo, em atenção ao princípio da eventualidade, para ocorrer a rescisão do contrato, cabe à Requerida esclarecer a forma de devolução das quantias pagas à Requerente, qual seja, de acordo com a atual legislação, qual seja a nova Lei de Distrato, Lei 13.786/2018, que prevê a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, valores pagos a título de corretagem, tributos incidentes sobre o imóvel e parcelamento dos valores de devolução, sendo certo ainda, que a Requerida é loteadora" (e-STJ fl. 317). Contrarrazões às e-STJ fls. 326/360. É o relatório. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DISTRATO. LEI Nº 13.786/2018. CONTRATO POSTERIOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Discute-se nos autos acerca da possibilidade de redução da cláusula penal de retenção dos valores pagos, nos casos de distrato por iniciativa do comprador de contrato de compra e venda firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018. 2. O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018. 3. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.