STJ AREsp 2821480

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. LEI Nº 13.786/2018. CONTRATO POSTERIOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL NÃO EDIFICADO. COBRANÇA. IMPOSSIBILIDADE. 1. Discute-se nos autos acerca da possibilidade de redução da cláusula penal de retenção dos valores pagos, nos casos de distrato por iniciativa do comprador de contrato de compra e venda firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018. 2. O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018. 3. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. 5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. RELATÓRIO Trata-se de agravo interposto por VILLE ROMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial. O apelo extremo, com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, insurge-se contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado: "APELAÇÃO. Ação de rescisão de compromisso de compra e venda de lote, cumulada com indenização por perdas e danos e reintegração de posse. Inadimplência do réu, compromissário comprador. Sentença de parcial procedência, para declarar rescindido o contrato, compelir a autora a devolver 90% dos valores pagos pelo réu, descontadas as quantias relativas aos encargos incidentes sobre o terreno, deixando de arbitrar honorários advocatícios em favor do patrono da autora, em razão da revelia do réu. Contrato firmado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Cláusula penal que autoriza a retenção de 10% do valor atualizado do contrato que se mostra manifestamente abusiva. Redução que se impõe. Inteligência do art. 413 do Código Civil e do art. 51, IV do CDC. Majoração, contudo, do percentual de retenção fixado em sentença para 20% das parcelas pagas pelo comprador, que se mostra mais adequada no caso concreto e em consonância com os precedentes desta Corte. Inexistência de prova de que a autora suportou despesas administrativas excessivas envolvendo o lote compromissado, que poderá ser facilmente comercializado. Taxa de fruição do imóvel. Descabimento. Contrato que envolve lote sem qualquer edificação. Precedentes. Conclusão das obras de infraestrutura que não indica a existência de proveito econômico pelo comprador. Retenção dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente. Possibilidade. Inteligência do art. 32-A, III da Lei nº 13.786/2018. Abusividade não vislumbrada. Precedentes. Honorários advocatícios que são devidos. Revelia do réu que deixou de constituir patrono nos autos que não o exime do pagamento dos ônus de sucumbência. Verba que visa a remunerar o patrono da parte vencedora. Honorários fixados. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido" (e-STJ fl. 125/126). Os embargos de declaração opostos foram julgados nos seguintes termos: "EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Erro material na fixação de honorários advocatícios sucumbenciais. Correção de ofício permitida, nos termos do art. 494, I, CPC. Embargos acolhidos, sem modificação do resultado" (e-STJ fl. 148). Nas razões do recurso especial, a recorrente sustenta, além da divergência jurisprudencial, violação do art. 32-A da Lei nº 6.766/79. Aduz que "a Lei com devida aplicação ao caso, não foi corretamente aplicada, ante a previsão específica do percentual de retenção devida pela cláusula penal para compra e venda de lotes, em rescisão motivada pelo adquirente, ora recorrido" (e-STJ fl. 162). Pleiteia pela condenação ao pagamento da taxa de fruição. Sem contrarrazões (certidão de e-STJ fl. 209) . É o relatório. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. LEI Nº 13.786/2018. CONTRATO POSTERIOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL NÃO EDIFICADO. COBRANÇA. IMPOSSIBILIDADE. 1. Discute-se nos autos acerca da possibilidade de redução da cláusula penal de retenção dos valores pagos, nos casos de distrato por iniciativa do comprador de contrato de compra e venda firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018. 2. O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018. 3. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. 5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.