STJ REsp 2111549

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA. DESAPROPRIAÇÃO. CONTROVÉRSIA ACERCA DE AQUISIÇÃO AD CORPUS OU AD MENSURAM. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE EM PARTE DAS TESES RECURSAIS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF, POR ANALOGIA. CIRCUNSTÂNCIAS DA ESCRITURA PÚBLICA QUE EVIDENCIAM A INEQUÍVOCA CLÁUSULA AD MENSURAM. ALEGAÇÃO DE ÁREA EXCEDENTE DO IMÓVEL DESAPROPRIADO ENTÃO PERTENCENTE AOS RECORRENTES. REIVINDICAÇÃO DA TITULARIDADE SOBRE O EXCESSO. DIREITO QUE SE ESTENDE À PARTE EXPROPRIADA, EQUIVALENTE AO VENDEDOR. OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NÃO EXERCÍCIO DESSE DIREITO OPORTUNAMENTE. PRESCRIÇÃO. CONSUMAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. 1. O recurso especial possui natureza vinculada, exigindo, para o seu cabimento, a imprescindível demonstração do recorrente, de forma clara e precisa, do dispositivo apontado como malferido pela decisão recorrida - art. 628 do CC/1916 - juntamente com argumentos suficientes à exata compreensão da controvérsia estabelecida, elencando expressamente os dispositivos legais que amparam as teses delineadas nas razões recursais (a saber, cerceamento de defesa, julgamento extra petita, segurança jurídica e usucapião), sob pena de inadmissão, ante o óbice disposto na Súmula 284/STF, aplicável ao recurso especial por analogia. 2. Nos termos do art. 1.136 do Código Civil de 1916 (equivalente ao art. 500 do CC/2002), a compra e venda de um imóvel na qual prepondera a coisa certa e discriminada, revelando-se secundárias à realização do negócio jurídico as menções porventura feitas à extensão da área, considera-se ad corpus. A prevalecer, por outro lado, a extensão da sua área, afigurando-se menos importantes as características e confrontações da coisa descritas no instrumento contratual, tem-se a venda ad mensuram. 3. Não se mostrando inequívoca a forma pela qual se deu a avença, deve o julgador perquirir as bases contratuais determinantes à celebração da compra e venda, a fim de verificar o fator determinante de realização do negócio (a extensão da área do imóvel ou a sua devida descriminação), considerando notadamente a vontade das partes exteriorizada em seu conjunto no respectivo instrumento, além de outros fatores circunscritos à avença, na esteira dos arts. 85 do CC/1916 e 112 e 113 do CC/2002. 4. Ademais, a relevância dessa distinção (cláusula ad corpus e ad mensuram) concentra-se precipuamente no direito (em regra conferido ao comprador) de requerer, apenas na segunda hipótese, quando se verificar uma diferença a menor na extensão da área do imóvel, a revelar a natureza de vício redibitório especial: (i) o complemento da área ou, não sendo possível, (ii) a resolução contratual ou (iii) o abatimento proporcional ao preço. Apenas com a entrada em vigor do CC/2002 (art. 500, § 2º) garantiu-se expressamente ao vendedor direito semelhante, conquanto excepcionalmente e em menor extensão (porquanto inadmitida a resolução do contrato e atribuída ao comprador a escolha do bem da vida que será restituído). 5. Embora silente o Código Civil de 1916, há se estender o mesmo direito previsto no art. 500, § 2º, do CC/2002 aos atos e negócios jurídicos regidos por aquele diploma revogado, não por retroatividade do CC/2002, mas pela incidência do mesmo fundamento jurídico que amparou o regramento do citado art. 500, § 2º, a saber, o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, quando inequívoca a existência de cláusula ad mensuram sobre o negócio jurídico e houver motivos que justifiquem o desconhecimento dessa circunstância pelo dono da coisa, recaindo-lhe o correlato ônus probatório, haja vista ser fato constitutivo do seu direito (art. 373, I, do CPC/2015). 6. Na hipótese, adotando-se as balizas hermenêuticas mencionadas alhures e o panorama fático-probatório delimitado no aresto impugnado, deve-se considerar preponderante o teor da Cláusula 5ª da escritura pública, dispondo ter sido pactuado o preço da desapropriação no valor de Cr$ 800.00 (oitocentos cruzeiros) por alqueire geométrico, além de ser expressa quanto à modalidade ad mensuram da desapropriação, a evidenciar que a desapropriação realizou-se mediante tratativa ad mensuram. 7. A par dessa premissa, saliente-se que a venda ad mensuram, pelas suas características e consequências, confere à parte prejudicada um direito potestativo fundado em tutela restitutória, que, se não exercido oportunamente, sujeita-se à decadência, com a ressalva da atecnia do revogado CC/1916 que submetia tais situações (de direito potestativo) à prescrição. 8. Sob a ótica do diploma revogado, o prazo para o exercício desse direito, considerada a natureza de vício redibitório da venda ad mensuram, era prescricional de 6 (seis) meses, nos termos do art. 178, § 5º, IV, do CC/1916. Logo, afigura-se inequívoca a prescrição da pretensão restitutória, visto que realizada a "desapropriação amigável" em 14/8/1956 e ajuizada a presente ação somente na data de 17/8/2018, ou seja, após o transcurso de mais de 60 (sessenta) anos. 9. Ainda que se afastasse a natureza de vício redibitório e se adotasse o maior prazo de prescrição do CC/1916 vigente quando da desapropriação, de 20 (vinte) anos, segundo o disposto no art. 177 (com redação dada pela Lei n. 2.437, de 1955), seria impossível suplantar a prescrição. 10. Além disso, a constatação da área excedente somente no ano de 2014 constitui um indiferente jurídico, porque a introdução de novas técnicas de georreferenciamento, conforme o avanço da ciência, não é circunstância que impede, suspende ou interrompe o transcurso dos prazos prescricionais, nos termos previstos nos arts. 168 a 176 do CC/1916 (arts. 197 a 204 do CC/2002), sobretudo, quando utilizados os meios disponíveis à época em que realizados os atos jurídicos e não contestados por nenhuma das partes oportunamente, tratando-se de ato jurídico perfeito consolidado pelo decurso do tempo. 11. Desse modo, estando prescrita a pretensão anterior (acerca da cláusula ad mensuram), fica prejudicada a análise da pretensão posterior (de declaração da existência de condomínio entre as partes), visto que deduzidas em cumulação própria sucessiva de pedidos. 12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto pelos espólios de Edmundo Pereira Lima e de Antônia Camello de Mendonça, ambos representados pelo inventariante José Milton Camelo, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios. Compulsando os autos, verifica-se que os espólios recorrentes ajuizaram em desfavor de Companhia Imobiliária de Brasília - Terracap ação declaratória cumulada com divisão de imóvel, tendo em vista que a desapropriação da Fazenda Tamanduá, em 14/8/1956, se deu sobre área superior àquela enunciada no contrato, reclamando a declaração de que a alienação se deu na modalidade ad mensuram, bem como o reconhecimento de condomínio pro indiviso sobre a área total do bem e a respectiva divisão, atribuindo-lhes a propriedade da fração de terreno de 898,3906ha (equivalente a 185,6179 alqueires), excedente à aquela descrita na escritura pública juntada aos autos. Sobreveio sentença de improcedência. A apelação interposta pelos autores foi parcialmente provida pela Sétima Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, tão somente para "fixar o valor dos honorários advocatícios devidos pelos autores, já considerando a sucumbência em grau de recurso, no montante de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais)" - (e-STJ, fl. 1.208). O acórdão está assim ementado (e-STJ, fls. 1.187-1.190): CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES. REJEIÇÃO. ESPÓLIO. LEGITIMIDADE. BEM SUJEITO A SOBREPARTILHA. HERDEIROS. INVENTARIANTE. REPRESENTAÇÃO ADEQUADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. DIREITO À PRODUÇÃO DE PROVA. MITIGAÇÃO LEGAL E CONSTITUCIONAL. PROVA PERICIAL. MOMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. POSSIBILIDADE. CONTROVÉRSIA. IMÓVEL. DESAPROPRIAÇÃO AMIGÁVEL. FORMAÇÃO DA CAPITAL FEDERAL. EXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO PRO INDIVISO. DESCABIMENTO. ALIENAÇÃO. NATUREZA. AD MENSURAM X AD CORPUS. CASO DOS AUTOS. ESCRITURA PÚBLICA. ESPECIFICAÇÃO DE DIVISAS. PRESUNÇÃO AD CORPUS. CLÁUSULA AD MENSURAM. DESTINATÁRIO. PODER PÚBLICO. QUESTÕES CONTROVERTIDAS. TESES DEFENSIVAS. PRESCRIÇÃO, DECADÊNCIA, USUCAPIÃO. POSSIBILIDADE PELO PODER PÚBLICO. PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PRIVADO. HONORÁRIOS. ADEQUAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Cuida-se de recurso de apelação voltado à reforma da sentença que julgou improcedente a pretensão autoral, consistente na declaração de condomínio pro indiviso entre os demandantes e COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP relativamente a suposta área remanescente da Fazenda Tamanduá, que não teria sido objeto de desapropriação; 1.1. Em breve resumo, a referida propriedade foi objeto de desapropriação voluntária, para fins de formação do território necessário à constituição da Capital Federal, datando a realização do negócio jurídico do ano de 1956, conforme instrumento público juntado aos autos. Sustentam os autores, entretanto, que após "modernas técnicas de georreferenciamento, constatou-se que, malgrado a matrícula mãe, objeto da desapropriação, descrever a existência de uma área de 1.161,0000 alqueires geométricos, na realidade sua área total é de 1.346,6179 alqueires geométricos correspondentes a 6.517,6304 ha", de tal sorte que, segundo a tese descrita na inicial, remanesceria para os primitivos proprietários, ou seus herdeiros, uma área de 185,6179 alqueires que formariam um condomínio pro indiviso entre as partes; 2. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade ativa de representação deduzida em contrarrazões e em parecer ministerial. 2.1. Subsiste a legitimidade ad causam do espólio para pleitear judicialmente a existência de bens sujeitos a futura sobrepartilha. 2.2. O art. 75, inc. VII, do Código de Processo Civil, dispõe caber a representação do espólio ao inventariante, que pode, inclusive, ser extrajudicial, a teor do art. 610 do mesmo diploma legal. Admite-se, entretanto, que não havendo inventário ou quando já encerrado possa a totalidade de herdeiros representar judicialmente o acervo patrimonial deixado pelo de cujus. 2.3. Nos termos do art. 76 do CPC, as irregularidades de representação podem ser corrigidas no curso da demanda; 3. Rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa deduzida no apelo. 3.1. O direito de acesso à via jurisdicional, como corolário do princípio constitucional da inafastabilidade da tutela da jurisdição, compreende o amplo acesso aos meios de prova, hábeis à comprovação do direito das partes, abrindo-se a estas, em consequência, a oportunidade para requerê-los, produzi-los ou participar de sua produção, bem assim de se manifestar sobre os resultados da prova. Não por outro motivo, o legislador processual fez inserir no vigente Código de Processo Civil, em linha de convergência com o texto constitucional, a valorização do contraditório como princípio informador do processo civil. 3.2. Não se olvide, entretanto, que já na Constituição Federal se encontram restrições ao direito à prova, máxime porque nenhum direito, ainda que fundamental, exsurge como absoluto. Assim é que o constituinte previu, por exemplo, a inadmissibilidade das provas ilícitas; restrição, destaque-se, que não se afigura única, tanto em nível constitucional, como infraconstitucional, ante a previsão de outros princípios úteis e necessários à atividade jurisdicional, como a razoável duração do processo, a eficiência e a razoabilidade. Já por isso, estabelece o Código de Processo Civil ser dever do juiz indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias (art. 370, parágrafo único). 3.3 Enquanto não reconhecido o direito autoral em perquirir eventual área remanescente da Fazenda Tamanduá não há de se cogitar qual seja a dimensão dessa área. Logo, tanto possível quanto adequado que, uma vez acolhida a pretensão relativa à existência de condomínio, seja realizada em sede de cumprimento de sentença a pretendida prova pericial, capaz de especificar qual o tamanho da área pertencente aos autores; 4. Na definição de seu objeto, o negócio jurídico foi bastante claro quanto aos limites da propriedade e, igualmente, quanto à quantificação de sua dimensão em alqueires, ainda que calculados segundo os recursos à época disponíveis. 4.1. A desapropriação ocorreu em uma propriedade definida tanto em termos de alqueires geométricos, segundo os métodos de medição à época disponíveis, quanto de confrontamento, pela adequada definição das divisas que limitavam a propriedade. 4.2. Conforme precedente da Corte, "Havendo precisa indicação de divisas, a venda se presume ad corpus". 4.3. Embora se admita, em tese, a reivindicação de eventual área não desapropriada, deve-se comprovar que se situa ela fora da delimitação prevista no instrumento contratual, pois, quanto à sua definição, a área desapropriada foi definida de maneira ad corpus, o que se presume pela expressa indicação das divisas. 5. O negócio jurídico deve ser interpretado em sua inteireza, ou seja, pela integralidade de suas cláusulas, perquirindo qual a vontade das partes na sua realização. Não se pode admitir a prevalência de apenas uma cláusula que, isoladamente, destoa das demais, sob pena, inclusive, de deturpar a vontade manifestada pelas contratantes. 5.1. Ainda que o contrato tenha previsto que a dimensão da propriedade era de 1.161 alqueires, foi expresso acerca de qual a área, especificamente delimitada, estava sendo desapropriada. Logo, embora houvesse erro quanto à dimensão, não o há quanto às divisas. Não há dúvidas quantos aos limites confrontantes da propriedade desapropriada; 6. O Código Civil de 1916, quando tratava do erro, como defeito dos atos jurídicos, esclarecia que o erro substancial, que determinava a anulação do ato, era aquele que "interessa à natureza do ato, o objeto principal de declaração, ou alguma das qualidades a ele essenciais" (art. 87), mas, já alertava, que o erro na indicação da coisa não viciaria o ato, quando, por seu contexto e pelas circunstâncias, se puder identificar a coisa cogitada (art. 91). 6.1. Aplicando-se ao caso a disicplina normativ, vigente à época da celebração do negócio, pode-se perfeitamente concluir que não há erro na declaração de vontade das partes, pelo fato de o comprimento da área ter se revelado maior que o previsto, pois a delimitação da área desapropriada, por suas divisas, adquire especial relevo na formatação do negócio; 7. Não se cogita nos autos que uma das partes tenha induzido a outra em erro, ou que alguma delas tenha se equivocado quanto a qualquer dos elementos essenciais do negócio, tampouco há provas de que, fosse a realidade conhecida, não teriam elas, mesmo assim, celebrado a avença, inclusive nas mesmas condições. Na verdade, o que se observa é que a própria limitação nos recursos tecnológicos à época disponíveis, aparentemente, inviabilizou a perfeita especificação do comprimento da área desapropriada, mas isso não impede a adequada compreensão do objeto negociado, pela especificação clara de suas divisas; 8. Fosse a pretensão inicial acolhida, estar-se-ia a admitir que todos os negócios jurídicos realizados em épocas passadas, em situações semelhantes às descritas nos autos, estão passíveis de revisão judicial, para admitir a existência de condomínio entre as partes, ou seja, se, a partir de modernas técnicas de georreferenciamento, fosse constatada a discrepância na dimensão das áreas, poderia os vendedores, segundo a tese defendida pelos autores, alegar direito de propriedade sobre eventual área remanescente, mesmo após mais de meio século da celebração do negócio, algo que não se afigura possível, sobretudo em respeito à necessária segurança e estabilidade das relações jurídicas, à boa-fé como princípio informador das relações negociais e, no particular, àquilo que as partes, inequivocamente, previram. 8.1. A existência de erro, constatado após sessenta anos da realização do negócio jurídico, e somente porque os recursos tecnológicos atuais superaram os métodos de medição anteriormente vigentes, não é fundamento para superar a expressa manifestação de vontade das partes na definição do objeto contratual; 9. Existência de Cláusula ad mensuram que aproveita unicamente ao poder público desapropriante. 9.1. Em prol do interesse público e, sobretudo, em atenção aos princípios regentes da administração pública, em especial, a supremacia do interesse público e a indisponibilidade do interesse público, previram as partes negociantes a existência de uma cláusula de salvaguarda do poder público, exclusivamente para o caso de a área ser menor que a prevista; 10. Os direitos subjetivos conferem ao seu titular a prerrogativa de exigir de alguém um determinado comportamento. Se aquele a quem é exigido esse comportamento não age da forma esperada, surge para o titular a pretensão, que corresponde à faculdade de exigir o comportamento esperado, inclusive judicialmente. Daí porque se afirma que todo direito subjetivo traz consigo uma pretensão, a qual, se não deduzida no momento oportuno, estará sujeita aos prazos prescricionais que lhe são próprios. 10.1. No caso dos autos, não há maiores dúvidas de que a prescrição fulminaria qualquer pretensão de natureza indenizatória, seja pelo ente desapropriante, seja pelos desapropriados, acaso se admitisse direito de complementação pela área superior, neste caso, não pela natureza do contrato, inequivocamente ad corpus; mas, por meio de uma possível reversão da cláusula 5ª da escritura pública em favor dos desapropriados, possibilidade que se admitiria apenas em socorro ao princípio da igualdade entre os contratantes; 11. Os direitos potestativos, de seu turno, conferem ao titular o poder de fazer produzir um determinado efeito jurídico, por força de sua simples manifestação de vontade, não estando sujeitos, desta forma, a prazos prescricionais, já que deles não se exige um comportamento de qualquer outra pessoa, que não, unicamente, do próprio titular, estando, porém, sujeitos a decadência, caso estabelecido algum prazo para o seu exercício. 11.1. O direito de pleitear a anulação do contrato se sujeitaria ao prazo decadencial de 04 (quatro) anos, contados da assinatura, previsto no art. 178, §9º, inc. V, alínea b, do Código Civil de 1916, malgrado a confusão do legislador entre os conceitos de prescrição e decadência previstos no citado diploma legal. 11.2. Embora sustentem os apelantes que não objetivam a declaração de nulidade do negócio, o acolhimento de sua pretensão, inequivocamente, importaria em anular a declaração de vontade ou, pelo menos, desconsiderar aquilo expressamente acordado pelas partes que firmaram o negócio jurídico, direito de anulação este já fulminado pela decadência; 12. Conquanto imprescritível a demanda de natureza declaratória, não subsiste direito à declaração de condomínio entre as partes, por não remanescer qualquer propriedade dos autores. 12.1. A investidura do poder público se deu sobre a totalidade do imóvel, e não apenas sobre os então conhecidos 1.161 alqueires, possuindo o ente desapropriante, desde então, domínio e posse sobre a área em questão. Daí porque não há de se cogitar sobre área remanescente passível de formação de condomínio com os autores, especificamente à área constante da escritura pública, devidamente especificada por suas divisas e matrícula; 13. A TERRACAP adquiriu a propriedade e nela se investiu nos termos da escritura pública de desapropriação, de tal sorte que eventual perda posterior, seja da posse, seja do domínio, em nada interfere no direito aquisitivo; 14. Usucapião pelo poder público. Possibilidade, sobretudo em face de pessoas jurídicas com personalidade de direito privado, como é o caso da ora recorrida, e isso porque, se seus bens, conforme entendimento dominante, estão sujeitos à usucapião, notadamente quando não afetados a algum interesse público, ser-lhe-ia possível, inclusive nas mesmas condições, usucapir bens em cuja posse se admitiu com animus definitivo, sobretudo quando dotada de justo título, como é inequivocamente o caso submetido à apreciação desta Corte julgadora. 14.1. A TERRACAP por expressa previsão constante da escritura pública de desapropriação se imitiu na posse da totalidade da área do imóvel, devidamente individualizada por seu registro e por suas divisas no respectivo instrumento, de tal sorte que, fossem afastadas as razões de improcedência do pleito autoral anteriormente consignadas, exsurgiria como fato impeditivo ao seu acolhimento a usucapião em favor da TERRACAP de eventual área excedente aos 1.161 alqueires previstos inicialmente no acordo firmado na referida escritura pública; 15. Em resumo, não assiste razão aos autores, quanto ao pedido declaratório de existência de condomínio pro indiviso, pois: (1) a desapropriação envolveu toda a área da fazenda Tamanduá especificada por sua matrícula e divisas; (2) a precisa definição do imóvel com a identificação de matrícula e divisas denota que a transferência da propriedade se deu ad corpus; (3) a existência de cláusula ad mensuram se deu apenas para resguardar o interesse público para o caso, e apenas neste caso, de a área ser menor que a prevista; (4) A moderna tecnologia de georreferenciamento não serve de fundamento para revisão de contratos firmados há mais de meio século, mormente em função da segurança e estabilidade das relações jurídicas, da boa-fé nas relações contratuais e da manifestação de vontade firmada à época pelas partes; (5) o instrumento de transferência de propriedade atribuiu ao ente desapropriante o pleno domínio e posse da totalidade da área, viabilizando, em tese, a usucapião pela TERRACAP de eventual área excedente aos alqueires previstos inicialmente, haja vista tanto a posse com ânimo definitivo quanto a existência de justo título; 16. A fixação dos honorários advocatícios deve ter por base, a teor do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, a natureza da demanda, o tempo de sua tramitação e, principalmente, a complexidade dos atos praticados. 16.1. Objetiva a norma de regência estabelecer padrão normativo para fixação da verba honorária, condizente com o grau de trabalho desenvolvido, a complexidade e o tempo necessário à defesa da parte vencedora, critérios, portanto, que permitem valoração pelo julgador, sobretudo diante de casos em que, a despeito do valor exagerado da causa, a atividade exercida pelo patrono não excedeu o grau de complexidade exigido em demandas judicias corriqueiras. 16.2. No caso dos autos, considerando a própria natureza jurídicada pretensão autoral, que não demandou diligências extraordinárias, inclusive porque nem mesmo realizada a prova pericial pretendida pelos autores, a despeito da variedade de teses debatidas, não se revestiram elas de fundamentos extraordinários ou incomuns que possam justificar o arbitramento de honorários sucumbenciais no patamar em que, com base em uma interpretação estrita da lei, ultrapassa a cifra de oito milhões de reais. 16.3. Não é demais salientar que os honorários de sucumbência se destinam a remunerar os advogados da parte vencedora condignamente, finalidade esta que precisa ser balanceada com outros elementos, como, por exemplo, a inafastabilidade de jurisdição, não sendo razoável admitir que a fixação dessa verba tenha o condão de reduzir a parte sucumbente à condição de miserabilidade. 16.4. Considerando o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço - critérios estampados no artigo 85, § 2º, do diploma processual -, e, ainda, a viabilidade do exercício do direito de ação e os princípios da inafastabilidade de jurisdição e da proporcionalidade, entende-se justa e adequada a fixação a título de honorários advocatícios no montante de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais); 17. Recurso conhecido e parcialmente provido. Os embargos de declaração opostos pelos ora demandantes foram rejeitados. Nas razões do recurso especial (e-STJ, fls. 1.250-1.289), interposto com fundamento nas alíneas a e c do permissivo constitucional, os recorrentes alegam a existência de divergência jurisprudencial e de violação aos arts. 87, 91, 628 (art. 1.314, parágrafo único, do CC/2002) e 1.136 (art. 500, § 2º, do CC/2002) do CC/1916; e 112 e 884 do CC/2002. Em síntese, os referidos espólios sustentam a existência, em seu favor, de um condomínio pro indiviso, conjuntamente com a Terracap, sobre a área da antiga Fazenda Tamanduá, sendo de sua titularidade aquela excedente à descrita na escritura pública de "desapropriação amigável" e aferida através dos métodos atuais de georreferenciamento, correspondente a 185,6179 alqueires, sobretudo porque alienado o imóvel sob a forma ad mensuram, nos termos em que expressamente pactuado. Defendem, ainda, que a cláusula ad mensuram prevista apenas em favor do expropriante interpreta-se em favor dos expropriados, conforme os princípios da isonomia contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa, considerando, sobretudo, o regime jurídico de direito administrativo da desapropriação. Apontam a ocorrência de cerceamento de defesa, dado o indeferimento da produção de prova pericial destinada a confirmar a área excedente aferida pelos estudos prévios juntados com a exordial. Argumentam serem inaplicáveis as disposições acerca de vício da vontade ao caso, porquanto nem sequer é objeto de discussão nestes autos, além de inexistir nenhuma lacuna ou ambiguidade no referido instrumento contratual que invalidasse a Cláusula 5ª, dispondo acerca da pactuação ad mensuram, na linha do parecer juntado aos autos subscrito pelo Professor Sílvio de Salvo Venosa. Perfilham ter havido julgamento extra petita por parte da Corte local, ao invocar fundamentos diversos da pretensão declaratória para manter a sentença de improcedência (acerca da prescrição, da decadência, da segurança jurídica e da usucapião), além de ser descabida a discussão a respeito de prescrição ou decadência acerca da tutela exclusivamente declaratória. Apontam, ademais, inexistir insegurança jurídica porventura decorrente do acolhimento da pretensão declaratória, além de ser impertinente a usucapião acolhida, residualmente, pelas instâncias ordinárias, pois "o alegado justo título da Recorrida pressupõe área menor que a efetivamente desapropriada", bem como pelo fato de que "aproximadamente 54% da Fazenda Tamanduá encontra-se livre de edificações e de qualquer outro sinal de posse com animus domini" (e-STJ, fl. 1.281). Contrarrazões às fls. 1.305.1.321 (e-STJ). Não admitido o apelo extremo na origem, os insurgentes interpuseram o correlato agravo, que foi convertido em recurso especial (e-STJ, fls. 1.442-1.449). É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA. DESAPROPRIAÇÃO. CONTROVÉRSIA ACERCA DE AQUISIÇÃO AD CORPUS OU AD MENSURAM. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE EM PARTE DAS TESES RECURSAIS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF, POR ANALOGIA. CIRCUNSTÂNCIAS DA ESCRITURA PÚBLICA QUE EVIDENCIAM A INEQUÍVOCA CLÁUSULA AD MENSURAM. ALEGAÇÃO DE ÁREA EXCEDENTE DO IMÓVEL DESAPROPRIADO ENTÃO PERTENCENTE AOS RECORRENTES. REIVINDICAÇÃO DA TITULARIDADE SOBRE O EXCESSO. DIREITO QUE SE ESTENDE À PARTE EXPROPRIADA, EQUIVALENTE AO VENDEDOR. OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NÃO EXERCÍCIO DESSE DIREITO OPORTUNAMENTE. PRESCRIÇÃO. CONSUMAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. 1. O recurso especial possui natureza vinculada, exigindo, para o seu cabimento, a imprescindível demonstração do recorrente, de forma clara e precisa, do dispositivo apontado como malferido pela decisão recorrida - art. 628 do CC/1916 - juntamente com argumentos suficientes à exata compreensão da controvérsia estabelecida, elencando expressamente os dispositivos legais que amparam as teses delineadas nas razões recursais (a saber, cerceamento de defesa, julgamento extra petita, segurança jurídica e usucapião), sob pena de inadmissão, ante o óbice disposto na Súmula 284/STF, aplicável ao recurso especial por analogia. 2. Nos termos do art. 1.136 do Código Civil de 1916 (equivalente ao art. 500 do CC/2002), a compra e venda de um imóvel na qual prepondera a coisa certa e discriminada, revelando-se secundárias à realização do negócio jurídico as menções porventura feitas à extensão da área, considera-se ad corpus. A prevalecer, por outro lado, a extensão da sua área, afigurando-se menos importantes as características e confrontações da coisa descritas no instrumento contratual, tem-se a venda ad mensuram. 3. Não se mostrando inequívoca a forma pela qual se deu a avença, deve o julgador perquirir as bases contratuais determinantes à celebração da compra e venda, a fim de verificar o fator determinante de realização do negócio (a extensão da área do imóvel ou a sua devida descriminação), considerando notadamente a vontade das partes exteriorizada em seu conjunto no respectivo instrumento, além de outros fatores circunscritos à avença, na esteira dos arts. 85 do CC/1916 e 112 e 113 do CC/2002. 4. Ademais, a relevância dessa distinção (cláusula ad corpus e ad mensuram) concentra-se precipuamente no direito (em regra conferido ao comprador) de requerer, apenas na segunda hipótese, quando se verificar uma diferença a menor na extensão da área do imóvel, a revelar a natureza de vício redibitório especial: (i) o complemento da área ou, não sendo possível, (ii) a resolução contratual ou (iii) o abatimento proporcional ao preço. Apenas com a entrada em vigor do CC/2002 (art. 500, § 2º) garantiu-se expressamente ao vendedor direito semelhante, conquanto excepcionalmente e em menor extensão (porquanto inadmitida a resolução do contrato e atribuída ao comprador a escolha do bem da vida que será restituído). 5. Embora silente o Código Civil de 1916, há se estender o mesmo direito previsto no art. 500, § 2º, do CC/2002 aos atos e negócios jurídicos regidos por aquele diploma revogado, não por retroatividade do CC/2002, mas pela incidência do mesmo fundamento jurídico que amparou o regramento do citado art. 500, § 2º, a saber, o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, quando inequívoca a existência de cláusula ad mensuram sobre o negócio jurídico e houver motivos que justifiquem o desconhecimento dessa circunstância pelo dono da coisa, recaindo-lhe o correlato ônus probatório, haja vista ser fato constitutivo do seu direito (art. 373, I, do CPC/2015). 6. Na hipótese, adotando-se as balizas hermenêuticas mencionadas alhures e o panorama fático-probatório delimitado no aresto impugnado, deve-se considerar preponderante o teor da Cláusula 5ª da escritura pública, dispondo ter sido pactuado o preço da desapropriação no valor de Cr$ 800.00 (oitocentos cruzeiros) por alqueire geométrico, além de ser expressa quanto à modalidade ad mensuram da desapropriação, a evidenciar que a desapropriação realizou-se mediante tratativa ad mensuram. 7. A par dessa premissa, saliente-se que a venda ad mensuram, pelas suas características e consequências, confere à parte prejudicada um direito potestativo fundado em tutela restitutória, que, se não exercido oportunamente, sujeita-se à decadência, com a ressalva da atecnia do revogado CC/1916 que submetia tais situações (de direito potestativo) à prescrição. 8. Sob a ótica do diploma revogado, o prazo para o exercício desse direito, considerada a natureza de vício redibitório da venda ad mensuram, era prescricional de 6 (seis) meses, nos termos do art. 178, § 5º, IV, do CC/1916. Logo, afigura-se inequívoca a prescrição da pretensão restitutória, visto que realizada a "desapropriação amigável" em 14/8/1956 e ajuizada a presente ação somente na data de 17/8/2018, ou seja, após o transcurso de mais de 60 (sessenta) anos. 9. Ainda que se afastasse a natureza de vício redibitório e se adotasse o maior prazo de prescrição do CC/1916 vigente quando da desapropriação, de 20 (vinte) anos, segundo o disposto no art. 177 (com redação dada pela Lei n. 2.437, de 1955), seria impossível suplantar a prescrição. 10. Além disso, a constatação da área excedente somente no ano de 2014 constitui um indiferente jurídico, porque a introdução de novas técnicas de georreferenciamento, conforme o avanço da ciência, não é circunstância que impede, suspende ou interrompe o transcurso dos prazos prescricionais, nos termos previstos nos arts. 168 a 176 do CC/1916 (arts. 197 a 204 do CC/2002), sobretudo, quando utilizados os meios disponíveis à época em que realizados os atos jurídicos e não contestados por nenhuma das partes oportunamente, tratando-se de ato jurídico perfeito consolidado pelo decurso do tempo. 11. Desse modo, estando prescrita a pretensão anterior (acerca da cláusula ad mensuram), fica prejudicada a análise da pretensão posterior (de declaração da existência de condomínio entre as partes), visto que deduzidas em cumulação própria sucessiva de pedidos. 12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.