STJ REsp 2210109

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ART. 53 DO CDC. INAPLICABILIDADE. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA. GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COISA IMÓVEL. OBRIGAÇÕES EM GERAL. AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE VINCULAÇÃO AO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 22, § 1º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 51 DA LEI Nº 10.931/2004. 1. O entendimento do tribunal de origem está de desacordo com a jurisprudência desta Corte firmada, sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor não é aplicável ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária, considerando ser obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. 2. A lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, como o mútuo, podendo inclusive ser prestada por terceiros. Inteligência dos arts. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 e 51 da Lei nº 10.931/2004. 3. Recurso especial provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por JARDIM DOS COQUEIROS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., com fundamento no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra o acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO assim ementado: "Apelação cível. Ação de obrigação de fazer. Compra e venda de imóvel. Rescisão contratual. Legislação consumerista. Devolução de parcelas pagas. Rescisão ocorrida por culpa do comprador. Admite-se retenção de 20% do montante, o que inclui remuneração pelas despesas administrativas. Recurso desprovido." (e-STJ fls. 252). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 331/335). No recurso especial, a recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, a violação dos seguintes dispositivos legais, com as respectivas teses: (i) art. 1.022, II, do Código de Processo Civil, porque o acórdão combatido teria incorrido em negativa de prestação jurisdicional ao não apreciar aspectos relevantes da demanda suscitados nos embargos declaratórios; (ii) arts. 5º, § 2º, 22, § 1º, 27, §§ 4º e 5º, da Lei nº 9.514/1997, porquanto qualquer pessoa, física ou jurídica, inclusive o próprio vendedor, pode contratar a garantia da alienação fiduciária, que não é exclusividade das entidades que operam no SFI, o que afasta a aplicabilidade das normas consumeristas e impede a resilição do pacto por iniciativa do comprador; e (iii) arts. 32-A da Lei nº 6.766/1979 e 422 do Código Civil, haja vista que é permitida a cobrança de taxa de fruição, mesmo na hipótese de desistência da compra de lote sem construção. Aduz, ainda, que o percentual de retenção deve ser fixado em 25% dos valores pagos pelo comprador. Contrarrazões às e-STJ fls. 350/360. É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ART. 53 DO CDC. INAPLICABILIDADE. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA. GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COISA IMÓVEL. OBRIGAÇÕES EM GERAL. AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE VINCULAÇÃO AO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 22, § 1º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 51 DA LEI Nº 10.931/2004. 1. O entendimento do tribunal de origem está de desacordo com a jurisprudência desta Corte firmada, sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor não é aplicável ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária, considerando ser obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. 2. A lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, como o mútuo, podendo inclusive ser prestada por terceiros. Inteligência dos arts. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 e 51 da Lei nº 10.931/2004. 3. Recurso especial provido.