STJ AREsp 2097363

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR NA CONDIÇÃO DE CONSUMIDOR. PERCENTUAL DOS VALORES RETIDOS. REVISÃO. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que aplicou a Súmula nº 83 do STJ para, conhecendo do agravo, conhecer do recurso especial e negar-lhe provimento sob o fundamento de que a jurisprudência do STJ permite a retenção pelo promitente comprador, na posição de consumidor, de 10% a 25% dos valores pagos quando houver rescisão do contrato por culpa do promitente comprador. 2. Na instância a quo, o Tribunal local concluiu pela impossibilidade de resolução do contrato com perda integral dos valores pagos, determinando a devolução de 80% dos valores ao promitente comprador, mesmo após leilão extrajudicial do imóvel. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se: (i) é aplicável a retenção de 20% dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão do contrato por culpa deste, considerando a realização de leilão extrajudicial do imóvel; e se (ii) a Súmula 83/STJ se aplica aos recursos especiais interpostos com fundamento na alínea "a" do art. 105, III, da CF/88. III. Razões de decidir 4. A jurisprudência do STJ permite a retenção de 10% a 25% dos valores pagos quando a rescisão do contrato ocorre por culpa do promitente comprador, sendo consentânea com a jurisprudência desta Corte a retenção de 20% fixada na origem. 5. A revisão do percentual de retenção fixado pelas instâncias de origem demandaria reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, o que é inviável em sede especial, conforme a Súmula 7/STJ. 6. A Súmula 83/STJ aplica-se tanto aos recursos interpostos pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do art. 105, III, da CF/88, conforme entendimento consolidado do STJ. IV. Dispositivo 7. Agravo interno desprovido. RELATÓRIO Trata-se de agravo interno interposto contra decisão da relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze que aplicou a Súm ula nº 83 deste Superior Tribunal de Justiça para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial com fundamento na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que permite a retenção pelo promitente comprador, na posição jurídica de consumidor, do percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do contrato por culpa do promitente comprador. Na instância a quo, o Tribunal local procedeu a uma interpretação lógico-sistemática dos artigos 63, §4º, da Lei nº 4.591/1964, 1º da Lei nº 4.864/1965 e 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor, para concluir pela impossibilidade de haver rescisão do contrato com perda integral dos valores pagos e, ainda, permanecer o promitente comprador em débito (e-STJ fls. 651). Colhe-se, ainda, do acórdão da Corte local que (e-STJ fls. 651): "A resolução do contrato impõe, como consequência, que os contratantes retornem ao status quo ante, de modo que o bem imóvel volte para a esfera patrimonial da promitente vendedora, podendo ser alienado (como feito à fl. 310), com ressarcimento dos valores, de forma parcial ou total, conforme a culpa pela resolução do contrato seja imposta ao promitente comprador ou à promitente vendedora, respectivamente. Cede, portanto, a pretensão da apelante de, com base no valor obtido com a arrematação do imóvel em leilão extrajudicial, efetuar a retenção integral da substanciosa quantia (superior a R$200.000,00) paga pelo autor (promitente comprador), pois isso acarretaria perda total das prestações pagas, o que é vedado pela norma contida no artigo 53, caput, do CDC." Inadmitido o recurso especial na origem, o agravo em recurso especial não foi conhecido pela Presidência deste Tribunal, na medida em que o fundamento da decisão agravada consistia nos óbices das Súmulas nº 5/STJ, 7/STJ e 83/STJ desta Corte e se entendeu que a agravante não impugnou especificamente a Súmula nº 83/STJ, atraindo a incidência da Súmula nº 182/STJ. Interposto agravo interno contra essa decisão monocrática, o Ministro relator, com base no artigo 259, §6º, do Regimento Interno desta Corte, reconsiderou a decisão criticada para, com fundamento na jurisprudência desta Corte sobre o tema em liça e na aplicação da Súmula nº 83/STJ, conhecer do recurso especial e negar-lhe provimento (e-STJ fls. 906-913), com força nas seguintes razões (e-STJ fls. 912): "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do contrato por culpa do promitente comprador, de modo que o percentual fixado pela Vigésima Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro não destoa do entendimento desta Corte Superior." Em novo agravo interno interposto contra essa decisão monocrática que negou provimento ao recurso especial, a ora agravante argumentou que o óbice da Súmula 83/STJ não teria aplicação porque o recurso especial foi interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da CF/88, e não com base na alínea "c" do mesmo dispositivo. Argumenta ainda que o acórdão, embora tenha constatado a realização de leilão extrajudicial do imóvel, condenou a agravante à restituição de 80% dos valores pagos pelo agravado e que, segundo a jurisprudência desta Corte, o padrão de retenção pela vendedora é de 25%. Intimada nos termos do art. 1.021, § 2º, do Código de Processo Civil, a parte agravada afirmou a inexistência de requisitos ou elementos aptos a promover a alteração do julgado impugnado. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR NA CONDIÇÃO DE CONSUMIDOR. PERCENTUAL DOS VALORES RETIDOS. REVISÃO. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que aplicou a Súmula nº 83 do STJ para, conhecendo do agravo, conhecer do recurso especial e negar-lhe provimento sob o fundamento de que a jurisprudência do STJ permite a retenção pelo promitente comprador, na posição de consumidor, de 10% a 25% dos valores pagos quando houver rescisão do contrato por culpa do promitente comprador. 2. Na instância a quo, o Tribunal local concluiu pela impossibilidade de resolução do contrato com perda integral dos valores pagos, determinando a devolução de 80% dos valores ao promitente comprador, mesmo após leilão extrajudicial do imóvel. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se: (i) é aplicável a retenção de 20% dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão do contrato por culpa deste, considerando a realização de leilão extrajudicial do imóvel; e se (ii) a Súmula 83/STJ se aplica aos recursos especiais interpostos com fundamento na alínea "a" do art. 105, III, da CF/88. III. Razões de decidir 4. A jurisprudência do STJ permite a retenção de 10% a 25% dos valores pagos quando a rescisão do contrato ocorre por culpa do promitente comprador, sendo consentânea com a jurisprudência desta Corte a retenção de 20% fixada na origem. 5. A revisão do percentual de retenção fixado pelas instâncias de origem demandaria reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, o que é inviável em sede especial, conforme a Súmula 7/STJ. 6. A Súmula 83/STJ aplica-se tanto aos recursos interpostos pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do art. 105, III, da CF/88, conforme entendimento consolidado do STJ. IV. Dispositivo 7. Agravo interno desprovido.