STJ AREsp 2768738

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. 1. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico. 2. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 4. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. RELATÓRIO Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI Examina-se de agravo interposto por RICARLOS MACHADO DE MORAES contra decisão unipessoal, proferida pelo Ministro Presidente desta Corte, que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial que interpusera, e que foi assim fundamentada: "Cuida-se de Agravo apresentado por RICARLOS MACHADO DE MORAES à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS, assim resumido: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LEI DO INQUILINATO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÀO DO CONTRATO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS. NÃO PAGAMENTO PELO LOCATÁRIO DO VALOR RELATIVO ÀS DESPESAS CONDOMINIAIS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. A PRESENTE HIPÓTESE CONSISTE EM EXAMINAR A SUPOSTA VIOLAÇÃO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO EM RELAÇÃO À AQUISIÇÃO DO BEM IMÓVEL QUE É OBJETO DE NEGÓCIO JURÍDICO DE LOCAÇÃO. 1.1. EXAMINA-SE TAMBÉM A POSSIBILIDADE DE CONDENAÇÃO DO RECORRENTE A INDENIZAR, EM BENEFÍCIO DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL, O VALOR RELATIVO AO INADIMPLEMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. 2. A UNIDADE IMOBILIÁRIA OBJETO DA CONTROVÉRSIA SITUA-SE EM UM "APART-HOTEL, CIRCUNSTÂNCIA QUE AFASTARIA, EM TESE, A APLICABILIDADE DAS REGRAS ALUSIVAS À LEI DO INQUILINATO. 2.1. AS PARTES SÃO LIVRES PARA INSTITUIR, POR MEIO DO EXERCÍCIO DA AUTONOMIA DA VONTADE, DIREITOS E OBRIGAÇÕES RECÍPROCOS, E O CONTRATO PREVIU A POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DA COGNOMINADA "LEI DO INQUILINATO". 2.2. ALÉM DISSO, DEVE-SE ATENTAR AO FATO DE QUE, INDEPENDENTEMENTE DA APLICAÇÃO AO CASO DAS REGRAS RELATIVAS À LEI Nº 8.245/1991, O CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO PERMITE A INSTITUIÇÃO, NOS CONTRATOS, DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. 2.3. A DESPEITO DAS CONSIDERAÇÕES PRECEDENTEMENTE DESTACADAS NÃO FICOU DEMONSTRADO DE MODO SATISFATÓRIO QUE OS NEGOCIANTES PRETENDESSEM ESTABELECER, PARA O CASO DE VENDA DO IMÓVEL, A POSSIBILIDADE DE EXERCÍCIO DO DIREITO EM QUESTÃO. 2.4. ADEMAIS, O COMPORTAMENTO DAS PARTES, POSTERIOR À CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO (ART. 113, §1º, INCISO I, DO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO), EXATAMENTE AO CONSIDERAR QUE O IMÓVEL FOI EFETIVAMENTE VENDIDO, INDICA QUE NÃO ERA A VONTADE DOS RECORRIDOS INSTITUIR NA HIPÓTESE A POSSIBILIDADE DE EXERCÍCIO DO REFERIDO DIREITO PELO APELANTE.3. EM RELAÇÃO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA, PREFIGURADO NO ART. 27 DA LEI DO INQUILINATO, A PRODUÇÃO DE EFEITOS ERGA 0/7 /7ESDEMANDA A AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NA MATRÍCULA DO BEM IMÓVEL OBJETO DO NEGÓCIO JURÍDICO, NOS TERMOS DO ART. 129 DA LEI 6.015/1973. 3.1. NO PRESENTE CASO O RECORRENTE CONFESSA QUE NÃO HOUVE A AVERBAÇÃO DA CLÁUSULA DE PREFERÊNCIA NA MATRÍCULA DO BEM IMÓVEL. 3.2. A AUSÊNCIA DE CUMPRIMENTO DESSE REQUISITO AFASTA, PORTANTO, A PRODUÇÃO DESSA PECULIAR EFICÁCIA EM RELAÇÃO A TERCEIROS. LOGO, A VALIDADE DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL EM QUESTÃO NÃO PODE SER QUESTIONADA, NO CASO. SOB A ESTRITA ÓTICA DO DESRESPEITO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. 4. O JUÍZO DE ORIGEM, AO EXAMINAR O PEDIDO RECONVENCIONAL, CONDENOU O ORA APELANTE AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO PELOS DANOS EMERGENTES EXPERIMENTADOS PELO ADQUIRENTE DO IMÓVEL EM VIRTUDE DO NÃO PAGAMENTO PELO ORA RECORRENTE DOS VALORES ALUSIVOS ÀS DESPESAS CONDOMINIAIS. 4.1. NESSE PONTO É PRECISO DESTACAR QUE, A DESPEITO DAS ALEGAÇÕES ARTICULADAS PELO APELANTE. NÃO TEM APLICAÇÃO NO CASO CONCRETO O ENTENDIMENTO FIRMADO PELO EXCELSO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL AO JULGAR A ADPF 828, POIS A REFERIDA AÇÃO CONSTITUCIONAL VERSAVA SOBRE OS CRITÉRIOS PARA A PROMOÇÃO DE DESPEJOS E DESOCUPAÇÕES DE IMÓVEIS, NOTADAMENTE NO CONTEXTO DA PANDEMIA DE COVID-19. 4.3. AS DELIBERAÇÕES HAVIDAS NOS AUTOS DO PRESENTE PROCESSO, NO ENTANTO, REFEREM-SE A TEMÁTICA DIVERSA. A PRESENTE HIPÓTESE TRATA, EM VERDADE, A RESPEITO DA RESPONSABILIDADE CIVIL ATRIBUÍVEL AO APELANTE PELO NÃO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS, ATO ILÍCITO, DEVIDAMENTE COMPROVADO, QUE OCASIONOU DANOS PATRIMONIAIS AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. 5. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. Quanto à primeira controvérsia, a parte recorrente alega violação do art. 33 da Lei n. 8.245/1991, no que concerne à indenização devida ao locatário em razão do desrespeito ao seu direito de preferência na alienação do imóvel, trazendo a seguinte argumentação: É relevante informar que o requerente fez a locação de imóvel situado em um hotel localizado em Taguatinga, Distrito Federal. Ocorre que o citado imóvel foi vendido em agosto de 2021 com descumprimento de direito de preferência apresentado no artigo 27 da Lei 8245/91. .. No entanto, o acórdão recorrido que está fundamentado no artigo 33 da Lei 8245/91 decidiu que o requerente não possui o direito de adjudicação de imóvel pelo fato de não ter havido a averbação de contrato de locação na matrícula de imóvel, sendo que o artigo 33 da Lei 8245/91 possui 2 (dois) critérios, sendo que o 1º (primeiro) critério determina indenização ao locatário em caso de descumprimento de direito de preferência, o que comprova que o acórdão recorrido negou vigência ao 1º (primeiro) critério do citado dispositivo, o que significa dizer que o requerente tem o direito de indenização pelo fato de ter sido descumprido o direito de preferência. .. 1º (primeiro) fundamento do acórdão recorrido: (..) LEI DO INQUILINATO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. (..), portanto, segundo o acórdão recorrido não houve a averbação de contrato de locação na matrícula de imóvel e que por isso não haveria o direito de adjudicação de imóvel ao locatário com fundamento no direito de preferência; .. Situação Tipo A: (..) Em relação ao direito de preferência, prefigurado no art. 27 da Lei do Inquilinato, a produção de efeitos erga omnes demanda a averbação do contrato de locação na matrícula do bem imóvel objeto do negócio jurídico (..), o artigo 33 da Lei 8245/91 possui 2 (dois) critérios, sendo que o 1º (primeiro) critério determina indenização ao locatário em caso de descumprimento de direito de preferência, o que comprova que o acórdão recorrido negou vigência ao 1º (primeiro) critério do citado dispositivo (fls. 606-609). Quanto à segunda controvérsia, a parte recorrente alega violação do arts. 932, IV, e 933 do CC, no que concerne à indevida condenação do locatário a indenizar o adquirente do imóvel, porquanto a responsabilidade pelos atos praticados pelo morador seria do dono do hotel, trazendo a seguinte argumentação: Ademais, o acórdão recorrido em vez de definir indenização ao requerente decidiu que o requerente deve arcar com indenização ao adquirente de imóvel, sendo que os artigos 932, inciso IV, e 933 do Código Civil determinam que o dono de hotel é responsável pelos atos praticados inclusive por morador de hotel, o que comprova que o acórdão recorrido negou vigência também aos citados dispositivos. .. 2º (segundo) fundamento do acórdão recorrido: (..) INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS. NÃO PAGAMENTO PELO LOCATÁRIO DO VALOR RELATIVO ÀS DESPESAS CONDOMINIAIS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. (..), portanto, segundo o acórdão recorrido há o direito de suposta indenização ao adquirente de imóvel. .. Situação Tipo B: (..) A unidade imobiliária objeto da controvérsia situa- se em um "apart-hotel (..), os artigos 932, inciso IV, e 933 do Código Civil determinam que o dono de hotel é responsável pelos atos praticados inclusive por morador de hotel, o que comprova que o acórdão recorrido negou vigência aos citados dispositivos (fls. 607-609). É o relatório. Decido. Quanto à primeira controvérsia, o acórdão recorrido assim decidiu: No presente caso o recorrente confessa que não houve a averbação da cláusula de preferência na matrícula do bem imóvel. Ainda assim, alega que deveria ter sido respeitado o suposto "direito de preferência" na aquisição do bem imóvel objeto do contrato de locação. (fl. 515). Aplicável, portanto, a Súmula n. 284/STF, tendo em vista que as razões delineadas no Recurso Especial estão dissociadas dos fundamentos utilizados no aresto impugnado, pois a parte recorrente não impugnou, de forma específica, os seus fundamentos, o que atrai a aplicação, por conseguinte, do referido enunciado: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia". Nesse sentido, esta Corte Superior de Justiça já se manifestou na linha de que, "não atacado o fundamento do aresto recorrido, evidente deficiência nas razões do apelo nobre, o que inviabiliza a sua análise por este Sodalício, ante o óbice do Enunciado n. 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal". (AgRg no AREsp n. 1.200.796/PE, Rel. Ministro Jorge Mussi, Quinta Turma, D Je de 24.8.2018.) Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no REsp n. 1.811.491/SP, Rel. Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe de 19.11.2019; AgInt no AREsp n. 1.637.445/SP, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de 13.8.2020; AgInt no AREsp n. 1.647.046/PR, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 27.8.2020; e AgRg nos EDcl no REsp n. 1.477.669/SC, Rel. Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, D Je de 2.5.2018. Ademais, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: A despeito das considerações precedentemente destacadas não ficou demonstrado de modo satisfatório que os negociantes pretendessem estabelecer, para o caso de venda do imóvel, a possibilidade de exercício da aludida preferência. Ademais, o comportamento das partes, posterior à celebração do negócio jurídico (art. 113, § 1º, inciso I, do Código Civil), exatamente ao considerar que o imóvel foi efetivamente vendido, indica que os recorridos não pretenderam na hipótese instituir a possibilidade de preferência em favor do ora apelante (fl. 514). Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: "O recurso especial não será cabível quando a análise da pretensão recursal exigir o reexame do quadro fático-probatório, sendo vedada a modificação das premissas fáticas firmadas nas instâncias ordinárias na via eleita (Súmula n. 7/STJ)". (AgRg no REsp n. 1.773.075/SP, Rel. Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, DJe 7.3.2019.) Confiram-se ainda os seguintes precedentes: AgInt no AREsp n. 1.679.153/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 1º.9.2020; AgInt no REsp n. 1.846.908/RJ, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 31.8.2020; AgInt no AREsp n. 1.581.363/RN, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 21.8.2020; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.848.786/SP, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 3.8.2020; AgInt no AREsp n. 1.311.173/MS, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 16.10.2020. Quanto à segunda controvérsia, incide a Súmula n. 211/STJ, porquanto a questão não foi examinada pela Corte de origem, a despeito da oposição de Embargos de Declaração. Assim, ausente o requisito do prequestionamento. Nesse sentido: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo tribunal a quo - Súmula n. 211 - STJ". (AgRg no EREsp n. 1.138.634/RS, Rel. Ministro Aldir Passarinho Júnior, Corte Especial, DJe de 19.10.2010.) Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgRg nos EREsp n. 554.089/MG, Rel. Ministro Humberto Gomes de Barros, Corte Especial, DJ de 29.8.2005; AgInt no AREsp n. 1.264.021/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, D Je de 1º.3.2019; AgInt no AREsp n. 953.171/SP, Rel. Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, D Je de 23.8.2022; AgInt no AR Esp n. 1.506.939/MS, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 26.8.2022; AgRg no AR Esp 1.647.409/SC, Rel. Ministro Rogério Schietti Cruz, Sexta Turma, D Je de 1º.7.2020; AgRg no R Esp n. 1.850.296/PR, Rel. Ministra Laurita Vaz, Sexta Turma, D Je de 18.12.2020; AgRg no REsp n. 2.004.417/MT, Rel. Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, D Je de 16.8.2022. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se." (e-STJ Fls. 736/740) Nas razões do presente recurso, o agravante afirma que seu recurso especial atendeu a todos os requisitos de admissibilidade exigidos, asseverando que as razões recursais foram devidamente fundamentadas, de modo que a incidência da Súmula 284/STF à espécie se revela indevida. Afirma que a análise do mérito recursal independe do revolvimento do acervo fático-probatório carreado aos autos. Aduz que os dispositivos arrolados foram prequestionados perante o TJDFT, mediante a oposição de embargos de declaração. É o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. 1. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico. 2. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 4. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.