STJ REsp 2128159

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NÃO APLICAÇÃO DOS TEMAS 492/STF E 882/STJ (DISTINGUISHING). SÚMULAS 7 e 260/STJ. APLICAÇÃO. 1. Recurso especial no qual se objetiva o reconhecimento da obrigação de recolher contribuições associativas anteriores à edição da Lei n. 13.465/2017 . 2. O Tribunal de origem decidiu pela possibilidade de compelir as agravadas a arcarem com as taxas de manutenção após o encerramento do vínculo associativo. 3. Os Temas 882 do STJ e 492 do STF se referem a associações regularmente constituídas, não se aplicando diretamente aos condomínios de fato. 4. A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos, de acordo com a Súmula 260 do STJ. Recurso especial provido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de recurso especial por Condomínio Mansões Entre Lagos contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS que apreciou recurso especial em ação de cobrança. Inicialmente o TJDFT decidiu em acórdão assim ementado (fls. 517-518) : APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA DE COTAS. TEMA 882 DO STJ. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. INCIDÊNCIA. PROVA DA ANUÊNCIA E ADESÃO. MULTA. PREVISÃO NA CONVENÇÃO. POSSIBILIDADE. 1. A legitimidade ativa na cobrança de taxas pela associação de moradores em condomínio de fato, isto é, sem regularidade formal, confunde-se com o mérito da causa, todavia, a discussão sobre a obrigação do adquirente de lote em condômino irregular ficou superada pela tese firmada em precedentes de observância obrigatória, na forma prescrita no art. 927, inc. III, do CPC. 2. Conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.439.163/SP e R Esp n. 1.280.871/SP, representativos da controvérsia para o Tema Repetitivo 882, "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Para tanto, como assinalado no paradigma, "não há como olvidar que as obrigações de ordem civil, sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes". 3. Na forma da Lei n. 13.465, de 11.07.2017, e observada a tese do Supremo Tribunal Federal (Tema 492 da repercussão geral), é inarredável a obrigação de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimento assemelhado, desde que não tenham fins lucrativos. 3.1. No caso, as rés possuíam os direitos sobre o lote antes da citada lei, tendo assinado o contrato para cessão de direitos contendo expressa adesão aos débitos, inclusive de condomínio, assim como firmaram o documento para recadastramento junto ao condomínio autor, o que revela a adesão ao ato constitutivo da entidade equiparada a administradoras de imóveis. 4. Na Ação Civil Pública n. 2003.01.1.078993-5 foi declarada a nulidade da escritura pública declaratória (id. 15897995) registrada perante o 1º Ofício de Notas do Distrito Federal (id. 15899423). Não foi declarada a nulidade da Convenção, conforme se extrai dos termos da sentença proferida, que recaiu sobre o ato registral da escritura pública, remanescendo válido o conteúdo da convenção registrada. Além disso, apesar de alegada a ausência de aprovação da convenção pelo quórum de 2/3 das unidades, inexiste prova nesse sentido. 4.1. Incide o enunciado da Súmula 260 do STJ, segundo o qual, "A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos". Ademais, não há prova da existência de outra associação constituída no loteamento, tendo por objeto a mesma finalidade desenvolvida. 5. Quanto à multa de sobre o débito, objeto do pedido inicial, uma vez prevista na convenção deve integrar a condenação, inclusive está limitada ao patamar de 2% requerido na exordial. 6. Apelação das rés conhecida e não provida. Apelação do autor conhecida e provida. Posteriormente o acórdão acima foi modificado em sede de embargos de declaração (fls. 619-642): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO Cá/EL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE COTAS. TEMA REPETITIVO 882 DO STJ E TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. PEDIDOS INICIAIS IMPROCEDENTES. DECLARATÓRIOS ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES. 1. As embargantes suscitam contradições no ven. acórdão, pois não se associaram expressamente à parte embargada e, assim, não declararam a intenção de contribuir com as taxas de administração. De fato, o julgado padece do vício assinalado, já que não cuidou de proceder à apreciação da matéria em conformidade com a norma legal vigente, devendo o vício ser sanado. 2. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento no Tema Repetitivo 882, fixando a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 3. A partir da vigência da Lei n. 13.465/2017, que acrescentou o art. 36-A na Lei n. 6.766/79, não tem aplicação o precedente qualificado firmado pelo rito dos repetitivos, até porque a inexistência de norma legal constituiu fundamento da referida tese aprovada no Superior Tribunal de Justiça. Por conseguinte, na forma da lei vigente, e observada a tese assentada no Supremo Tribunal Federal, é inarredável a obrigação de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimento assemelhado que não tenha fins lucrativos. 4. Colhe-se no voto majoritário ao paradigma (RE 695.911-RG/SP, sob a relatoria do Min. Dias Toffoli), condutor da tese firmada no Supremo Tribunal Federal, a necessidade de observar condições para que exsurja aos beneficiários a obrigação de contraprestação pelas atividades desenvolvidas por associações ou outra entidade civil organizada em loteamentos, ou seja, após a entrada em vigor do sobredito normativo, são devidas as cotas condominiais apenas quando forem observadas as condições: (a) regularização do condomínio, e (b) previsão no ato constitutivo. 5. No caso, em período anterior à Lei n. 13.465/2017, não há falar no pagamento de taxa condominial, uma vez que a lei não retroage, sob pena de insegurança jurídica, aplicando-se a tese jurídica lançada no Tema Repetitivo 882 do STJ. Por outro lado, embora haja equiparação entre associação e administradora de imóveis, bem assim a equiparação dos loteamentos de acesso controlado (loteamentos regulares) a condomínios edilícios, consoante a Lei n. 13.465/2017, o autor da ação cuida de um loteamento irregular, portanto, não se inserindo na autorização legal para a cobrança, nos exatos termos do entendimento consolidado no Tema 492 do Supremo Tribunal Federal. 6. Embargos de declaração conhecidos e providos. Aduz, no mérito, que o acórdão estadual errou ao não reconhecer a distinção (distinguishing) necessária para não se aplicar os Temas 492 do STF e 882 do STJ. Sustenta, outrossim, que há divergência jurisprudencial e elenca o REsp n. 1.955.551/SP e o n. 1.923.023/DF, bem como o AgInt nos EDcl no AgInt no ARESP n. 1.811.169/DF, todos da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, sendo que os dois últimos têm o recorrente como parte. Apresentadas as contrarrazões (fls.769-853), sobreveio juízo positivo de admissibilidade. É, no essencial, o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NÃO APLICAÇÃO DOS TEMAS 492/STF E 882/STJ (DISTINGUISHING). SÚMULAS 7 e 260/STJ. APLICAÇÃO. 1. Recurso especial no qual se objetiva o reconhecimento da obrigação de recolher contribuições associativas anteriores à edição da Lei n. 13.465/2017 . 2. O Tribunal de origem decidiu pela possibilidade de compelir as agravadas a arcarem com as taxas de manutenção após o encerramento do vínculo associativo. 3. Os Temas 882 do STJ e 492 do STF se referem a associações regularmente constituídas, não se aplicando diretamente aos condomínios de fato. 4. A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos, de acordo com a Súmula 260 do STJ. Recurso especial provido.