STJ REsp 2162367

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INDICAÇÃO DE OFENSA A LEGISLAÇÃO MUNICIPAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 280 DO STF. ASSOCIAÇÃO DE LOTEAMENTOS. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. MATÉRIA DECIDIDA EM REPERCUSSÃO GERAL PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. TEMA N. 492 DO STF. INDISPENSABILIDADE DA ANUÊNCIA DOS PROPRIETÁRIOS. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO, E, NESSA PARTE, NÃO PROVIDO. 1. Não se pode conhecer do recurso especial na parcela que indica ofensa à legislação municipal, em razão do óbice da Súmula n. 280 do STF. 2. No julgamento do RE n. 695.911 RG/SP, o Supremo Tribunal Federal firmou o entendimento de que é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis (Tema n. 492 do STF). 3. É indevida a cobrança de taxas de manutenção de associação de quem dela não se associou, apesar de ser proprietária do imóvel anteriormente à edição da Lei n. 13.465/17. Precedentes. 4. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por ASSAREM - ASSOCIACAO DE AMIGOS DO LOTEAMENTO LA RESERVE DU MOULIN (ASSAREM), com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria do Des. LUIZ ANTONIO DE GODOY, assim ementado: ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - COBRANÇA - LOTEAMENTO - Taxas de Manutenção e Conservação - Inexigibilidade de cobranças - Vedação ao enriquecimento sem causa que não se sobrepõe à garantia constitucional de livre associação - Tese Repetitiva firmada pelo C. STJ (Tema 882) e apreciada pelo STF no julgamento de Recurso Extraordinário, com Repercussão Geral (Tema 492) - Hipótese em que o Requerido se tornou Proprietário do Lote/Imóvel em momento anterior à Lei 13.465/2017 - Necessidade de manifestação expressa da vontade de se associar - Lei 13.465/2017 que não modificou, por si só, a natureza associativa da entidade, de forma que a conversão do loteamento fechado em ente condominial depende de expressa deliberação dos titulares dos lotes a respeito - Sentença Mantida - Recurso Desprovido (e-STJ, fl. 351). Os embargos de declaração opostos por ASSAREM foram rejeitados (e-STJ, fls. 378-382). Nas razões do presente recurso, ASSAREM alegou, além da existência de divergência jurisprudencial, violação do disposto no art. 36-A da Lei n. 6.766/79 e na legislação municipal, ao sustentar que é legítima a cobrança de taxas de manutenção e conservação do loteamento de proprietários que não são associados e que adquiriram o imóvel após a edição da Lei n. 13.465/17. Não foram apresentadas contrarrazões. É o relatório. EMENTA CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INDICAÇÃO DE OFENSA A LEGISLAÇÃO MUNICIPAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 280 DO STF. ASSOCIAÇÃO DE LOTEAMENTOS. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. MATÉRIA DECIDIDA EM REPERCUSSÃO GERAL PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. TEMA N. 492 DO STF. INDISPENSABILIDADE DA ANUÊNCIA DOS PROPRIETÁRIOS. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO, E, NESSA PARTE, NÃO PROVIDO. 1. Não se pode conhecer do recurso especial na parcela que indica ofensa à legislação municipal, em razão do óbice da Súmula n. 280 do STF. 2. No julgamento do RE n. 695.911 RG/SP, o Supremo Tribunal Federal firmou o entendimento de que é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis (Tema n. 492 do STF). 3. É indevida a cobrança de taxas de manutenção de associação de quem dela não se associou, apesar de ser proprietária do imóvel anteriormente à edição da Lei n. 13.465/17. Precedentes. 4. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.