STJ REsp 1863680

Direito civil. Recurso especial. Compromisso de compra e venda. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. rescisão contratual. devolução de valores PAGOS. instituição FINANCEIRA. CESSIONÁRIA DE CRÉDITOS. Ilegitimidade passiva. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE. Recurso ESPECIAL provido. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto por instituição financeira contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que a responsabilizou solidariamente pela devolução de valores pagos em compromisso de compra e venda de imóvel, após rescisão contratual por atraso na entrega. 2. A instituição financeira, na condição de cessionária dos créditos, foi considerada solidariamente responsável pela devolução dos valores pagos, com base no art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 3. O recorrente alega ilegitimidade passiva, sustentando que sua atuação limitou-se à cessão fiduciária de créditos, sem integrar a cadeia de fornecimento do bem imóvel. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se a instituição financeira, na condição de cessionária de créditos, pode ser responsabilizada solidariamente pela devolução de valores pagos em compromisso de compra e venda de imóvel, após rescisão contratual. III. Razões de decidir 5. A instituição financeira, na condição de cessionária de créditos, não integra a cadeia de fornecimento do bem imóvel e, portanto, não se submete aos ditames do Código de Defesa do Consumidor. 6. A relação contratual da instituição financeira se deu com o propósito de efetivação da incorporação imobiliária, sem que tenha integrado posição contratual no tocante ao compromisso de compra e venda do imóvel. 7. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que a instituição financeira, na condição de cessionária de créditos, tem ilegitimidade passiva para responder pelo atraso na entrega do bem imóvel objeto de compromisso de compra e venda firmado entre comprador e construtora . IV. Dispositivo e tese 8. Recurso provido para declarar a ilegitimidade passiva e extinguir o feito em relação à instituição financeira, sem resolução de mérito. Tese de julgamento: "1. A instituição financeira, na condição de cessionária fiduciária de créditos, não integra a cadeia de fornecimento do bem imóvel e não se submete aos ditames do Código de Defesa do Consumidor. 2. A instituição financeira não tem responsabilidade pelo atraso na entrega do bem imóvel, conforme entendimento jurisprudencial do STJ". Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 485, VI; Lei n. 4.591/1964, art. 31-A, § 12. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no REsp n. 1.769.501/SE, relatora |Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/6/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.775.338/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/5/2024. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por BANCO PAN S.A., SUCESSOR DE BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECÁRIA, com fundamento na alínea a do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (Apelação n. 002593-21.2016.8.26.0229). O caso tem origem em sentença que julgou parcialmente procedente o pedido formulado em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reparação de danos materiais ajuizada por Luiz Carlos Gomides e Elisabeth Aparecida Costa Gomides contra Parque Gabriel Residencialle - Incorporações Imobiliárias SPE Ltda., Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária e Toya Martins Planejamento e Consultoria Imobiliária Ltda. A apelação interposta foi desprovida, consoante se extrai da ementa abaixo (fl. 970 ): COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA E DANOS MATERIAIS. Sentença de parcial procedência. Apelo da corré BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECÁRIA. Instituição financeira que celebrou contrato de financiamento com garantia hipotecária e cessão de créditos com a construtora. Instituição financeira que era cessionária fiduciária dos créditos devidos à construtora e foi diretamente beneficiada pelos pagamentos feitos pelo adquirente. Emissão de boletos em nome da própria instituição financeira, e não mais da construtora. Instituição financeira que deve responder solidariamente pela restituição dos valores pagos pelo adquirente. Art. 7º, parágrafo único, do CDC. Recurso desprovido. Em suas razões, a parte recorrente aponta violação do art. 31-A, § 12, da Lei n. 4.591/1964. Alega que não busca a reanálise de provas, mas a revaloração, pois os fundamentos delineados no acórdão recorrido demonstram a equivocada interpretação dada aos dispositivos arrolados no recurso. Argumenta que os autores firmaram contrato de compra de imóvel com a incorporadora, mas as obras foram paralisadas, levando à rescisão contratual e a pedido de devolução de valores pagos, tendo a sentença condenado todos os réus à devolução integral, em dissonância com a Lei n. 4.591/1964, o que motivou o Banco Pan a arguir sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Ao enfatizar o caráter de legislação especial da Lei n. 4.591/1964, assevera o seguinte (fls. 993-994): Deste modo, uma vez que houve, tão somente, a cessão fiduciária dos direitos creditórios em favor do RECORRENTE, tinha-se por imperiosa a exclusiva aplicabilidade dos termos da Lei 4.591/64, a qual em seu artigo 29 é específica ao discorrer sobre quem é considerado incorporador e suas obrigações: .. Indiscutivelmente, frente as determinações do supratranscrito preceito legal, é possível asseverar que o RECORRENTE, CREDOR FIDUCIÁRIO dos créditos imobiliários objeto da lide bem como CREDOR HIPOTECÁRIO do imóvel em questão, NÃO SE ENQUADRA na descrição de incorporador prevista na Lei 4.591/64, inclusive pelo fato de não ter se obrigado a entregar a obra, outorgar a escritura definitiva ou qualquer outra obrigação oriunda do "Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel com Parcelamento e Alienação Fiduciária em Garantia", firmado, única e exclusivamente entre os Recorridos e a PARQUE GABRIEL RESIDENCIALLE - INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS SPE LTDA. Sustenta que, tendo figurado tão somente como credor fiduciário dos direitos creditórios oriundos do "Instrumento Particular Venda e Compra de Imóvel com Parcelamento e Alienação Fiduciária em Garantia" e na condição de agente financeiro, não há falar em transferência da responsabilidade dos construtores e incorporadores para o Banco Pan, pois o art. 31-A, § 12, da Lei 4.591/1964 é expresso ao determinar que o incorporador/construtor permanece como o único responsável pelas obrigações. Defende a exclusiva aplicação da sobredita legislação ao caso em discussão, bem como a inaplicabilidade de dispositivos do Código de Defesa do Consumidor, aduzindo que os termos do acórdão recorrido destoam do entendimento firmado pelo STJ e por outros tribunais em casos análogos. Requer o conhecimento e o provimento do recurso especial para que se reconheça sua ilegitimidade passiva, com a inversão dos ônus da sucumbência. As contrarrazões foram apresentadas às fls. 1.058-1.070. É o relatório. EMENTA Direito civil. Recurso especial. Compromisso de compra e venda. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. rescisão contratual. devolução de valores PAGOS. instituição FINANCEIRA. CESSIONÁRIA DE CRÉDITOS. Ilegitimidade passiva. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE. Recurso ESPECIAL provido. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto por instituição financeira contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que a responsabilizou solidariamente pela devolução de valores pagos em compromisso de compra e venda de imóvel, após rescisão contratual por atraso na entrega. 2. A instituição financeira, na condição de cessionária dos créditos, foi considerada solidariamente responsável pela devolução dos valores pagos, com base no art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 3. O recorrente alega ilegitimidade passiva, sustentando que sua atuação limitou-se à cessão fiduciária de créditos, sem integrar a cadeia de fornecimento do bem imóvel. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se a instituição financeira, na condição de cessionária de créditos, pode ser responsabilizada solidariamente pela devolução de valores pagos em compromisso de compra e venda de imóvel, após rescisão contratual. III. Razões de decidir 5. A instituição financeira, na condição de cessionária de créditos, não integra a cadeia de fornecimento do bem imóvel e, portanto, não se submete aos ditames do Código de Defesa do Consumidor. 6. A relação contratual da instituição financeira se deu com o propósito de efetivação da incorporação imobiliária, sem que tenha integrado posição contratual no tocante ao compromisso de compra e venda do imóvel. 7. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que a instituição financeira, na condição de cessionária de créditos, tem ilegitimidade passiva para responder pelo atraso na entrega do bem imóvel objeto de compromisso de compra e venda firmado entre comprador e construtora . IV. Dispositivo e tese 8. Recurso provido para declarar a ilegitimidade passiva e extinguir o feito em relação à instituição financeira, sem resolução de mérito. Tese de julgamento: "1. A instituição financeira, na condição de cessionária fiduciária de créditos, não integra a cadeia de fornecimento do bem imóvel e não se submete aos ditames do Código de Defesa do Consumidor. 2. A instituição financeira não tem responsabilidade pelo atraso na entrega do bem imóvel, conforme entendimento jurisprudencial do STJ". Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 485, VI; Lei n. 4.591/1964, art. 31-A, § 12. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no REsp n. 1.769.501/SE, relatora |Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/6/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.775.338/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/5/2024.