STJ REsp 2189047

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ANULAÇÃO DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. DECADÊNCIA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão que reconheceu a nulidade de cláusula de convenção de condomínio que previa a redução do valor das taxas condominiais para unidades ainda não comercializadas pela construtora e condenou a construtora ao pagamento das diferenças de taxas condominiais. 2. A sentença julgou improcedentes os pedidos, reconhecendo a legalidade da convenção e a ausência de imposição pela construtora. O Tribunal a quo reformou a sentença, declarando a nulidade da cláusula por violação da regra da proporcionalidade e oneração dos demais condôminos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se a pretensão anulatória da cláusula de convenção de condomínio está sujeita ao prazo decadencial de 4 anos, conforme o art. 178, II, do Código Civil. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O prazo decadencial de 4 anos para anulação de negócio jurídico por vício de consentimento começa a fluir da data da realização do ato anulável, e não da ciência do erro ou prejuízo. 5. Presume-se que a convenção de condomínio é de conhecimento público e obrigatório para todos os condôminos, independentemente de ciência efetiva do conteúdo. 6. No caso, a cláusula era de conhecimento dos condôminos desde a constituição do condomínio em 2013, e a ação foi ajuizada em 2018, ultrapassado o prazo de 4 anos, configurando-se a decadência da pretensão anulatória. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso provido para reformar o acórdão recorrido e pronunciar a decadência. Tese de julgamento: "1. O prazo decadencial para anulação de cláusula de convenção de condomínio por vício de consentimento é de 4 anos, contados da celebração do ato. 2. Presume-se que a convenção de condomínio é de conhecimento público e obrigatório para todos os condôminos, independentemente de ciência efetiva do conteúdo". Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 178, II; Código Civil, art. 1.334. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 260; STJ, REsp n. 1.965.312/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/4/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.185.790/MA, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 11/9/2023; STJ, REsp n. 1.862.218/ES, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 4/10/2022; STJ, REsp n. 1.630.108/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/2/2018; STJ, AgRg no REsp n. 1.336.995/RS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 25/6/2013. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por SPE LUA NOVA 04 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão em apelação nos autos de ação anulatória de cláusula contratual (Apelação Cível n. 0801899-40.2018.8.10.0058). O julgado foi assim ementado (fl. 468): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA COMBINADA COM DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA IMPROCEDENTE. CONVENÇÃO. OUTORGA. CONSTRUTORA. TAXA CONDOMINIAL. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. O cerne da questão consiste em analisar o acerto ou desacerto da sentença vergastada que julgou improcedentes os pedidos da inicial, por não considerar a existência de abusividade na questionada cláusula 48 da Convenção do Condomínio Bonavita Prime, que segundo a parte apelante, previa vantagens para a apelada. 2. Cinge-se a controvérsia a discutir se a convenção de condomínio pode estabelecer, apenas para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, o correspondente a 50% (cinquenta por cento) do valor integral da taxa condominial devida. 3. A convenção outorgada pela construtora/incorporadora não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa condominial. 4. A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência. 5. A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002. 6. A situação narrada nos autos não enseja danos morais. 7. Recurso parcialmente provido. Os embargos declaratórios opostos foram acolhidos sem efeitos modificativos (fls. 508-511). Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega violação do art. 178, II, do Código Civil, visto que o prazo decadencial de 4 anos para anulação de negócio jurídico por vício de consentimento começa a fluir na data da realização do ato anulável, e não da ciência do erro ou prejuízo. Argumenta que, no caso em análise, o prazo de decadência para pleitear a anulação de cláusula da convenção de condomínio já havia transcorrido, pois a convenção foi constituída em agosto de 2013 e a ação foi ajuizada em maio de 2018. Requer o provimento do recurso para que se reconheça a decadência da pretensão anulatória. Contrarrazões pelo não conhecimento ou pelo desprovimento do recurso (fl. 542-550). Admitido o recurso especial (fls. 554-555), os autos ascenderam ao Superior Tribunal de Justiça. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ANULAÇÃO DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. DECADÊNCIA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão que reconheceu a nulidade de cláusula de convenção de condomínio que previa a redução do valor das taxas condominiais para unidades ainda não comercializadas pela construtora e condenou a construtora ao pagamento das diferenças de taxas condominiais. 2. A sentença julgou improcedentes os pedidos, reconhecendo a legalidade da convenção e a ausência de imposição pela construtora. O Tribunal a quo reformou a sentença, declarando a nulidade da cláusula por violação da regra da proporcionalidade e oneração dos demais condôminos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se a pretensão anulatória da cláusula de convenção de condomínio está sujeita ao prazo decadencial de 4 anos, conforme o art. 178, II, do Código Civil. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O prazo decadencial de 4 anos para anulação de negócio jurídico por vício de consentimento começa a fluir da data da realização do ato anulável, e não da ciência do erro ou prejuízo. 5. Presume-se que a convenção de condomínio é de conhecimento público e obrigatório para todos os condôminos, independentemente de ciência efetiva do conteúdo. 6. No caso, a cláusula era de conhecimento dos condôminos desde a constituição do condomínio em 2013, e a ação foi ajuizada em 2018, ultrapassado o prazo de 4 anos, configurando-se a decadência da pretensão anulatória. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso provido para reformar o acórdão recorrido e pronunciar a decadência. Tese de julgamento: "1. O prazo decadencial para anulação de cláusula de convenção de condomínio por vício de consentimento é de 4 anos, contados da celebração do ato. 2. Presume-se que a convenção de condomínio é de conhecimento público e obrigatório para todos os condôminos, independentemente de ciência efetiva do conteúdo". Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 178, II; Código Civil, art. 1.334. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 260; STJ, REsp n. 1.965.312/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/4/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.185.790/MA, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 11/9/2023; STJ, REsp n. 1.862.218/ES, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 4/10/2022; STJ, REsp n. 1.630.108/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/2/2018; STJ, AgRg no REsp n. 1.336.995/RS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 25/6/2013.