STJ REsp 1886874

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. OMISSÕES. EXISTÊNCIA. RETORNO DOS AUTOS PARA NOVO JULGAMENTO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. 1. Impõe-se o reconhecimento da alegada violação do art. 1.022, II, do CPC, bem como a anulação do acórdão proferido em embargos de declaração para que seja realizado novo julgamento. 2. Retorno dos autos à origem para que o Tribunal se manifeste acerca dos pontos tidos como omissos, os quais são relevantes ao deslinde da controvérsia. Recurso especial conhecido provido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de recurso especial interposto por CONSTRUTORA CALPER LTDA., com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO que negou provimento à apelação da recorrente nos termos da seguinte ementa (fls. 269-270): APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO DA AVENÇA, ANTE A MANIFESTA VONTADE DA AUTORA EM NÃO MAIS PROSSEGUIR COM A RELAÇÃO JURÍDICA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL QUE DECLAROU A RESCISÃO DO CONTRATO POR INICIATIVA DA AUTORA, FIXANDO EM 15% O PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES A SEREM DEVOLVIDOS PELA PARTE RÉ E CONFIRMOU A DECISÃO QUE ANTECIPOU OS EFEITOS DA TUTELA DE MÉRITO, BEM COMO RECONHECEU A NULIDADE PARCIAL DA CLÁUSULA 12.8.1 DO CONTRATO. APELO EXCLUSIVO DA PARTE RÉ SUSTENTANDO A IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO UNILATERAL PELO COMPRADOR, NA MEDIDA EM QUE O CONTRATO ASSINADO ENTRE AS PARTES FOI CELEBRADO DE FORMA IRRETRATÁVEL E IRREVOGÁVEL, SENDO TODAS AS CLÁUSULAS VÁLIDAS E EFICAZES, E, CASO RESCINDIDO O CONTRATO, DEFENDE QUE DEVERIA SER REALIZADA A VENDA DO IMÓVEL POR MEIO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL, PAGANDO-SE À AUTORA O SALDO, SE EXISTENTE, APÓS TODOS OS DESCONTOS DEVIDOS. IMPOSSIBILIDADE DE SE COMPELIR AS PARTES A PERMANECER CONTRATADAS. DIREITO À RESCISÃO DO CONTRATO PELA PARTE AUTORA QUE RESTOU CORRETAMENTE RECONHECIDO PELA SENTENÇA. PRECEDENTES DESTA CORTE. DIANTE DA BOA-FÉ OBJETIVA NÃO SE REVELA POSSÍVEL VALER-SE A RÉ DO INSTRUMENTO CONTRATUAL PARA JUSTIFICAR A REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL, A FIM DE QUITAR O DÉBITO DA AUTORA, PODENDO NÃO LHE RESTITUIR VALOR ALGUM DO MONTANTE PAGO. A BOA-FÉ OBJETIVA SERVE COMO LIMITAÇÃO CONTRA OS ABUSOS DE DIREITO E IMPÕE A ADOÇÃO DE CONDUTA COMPATÍVEL COM PADRÕES SOCIAIS DE LISURA, HONESTIDADE E CORREÇÃO, DEVENDO SER OBSERVADA EM TODAS AS FASES DO CONTRATO. NESSE CONTEXTO, PERCEBE-SE QUE, EM REALIDADE, O LEILÃO PRETENDIDO PELA RÉ NOTORIAMENTE VISA BURLAR O ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL CONSENTANEAMENTE APLICADO ÀS HIPÓTESES DE RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS COMPRADORES NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS NA PLANTA, QUE LHES PERMITE REAVER PARCELA DO QUE EFETIVAMENTE PAGO. APLICÁVEL À ESPÉCIE ENTENDIMENTO DO STJ DE QUE A DESISTÊNCIA DO COMPRADOR RENDE AO PROMITENTE VENDEDOR O DIREITO DE RETER ATÉ 25% DOS VALORES PAGOS. RECONHECIMENTO DA ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE PREVÊ A RETENÇÃO DE PERCENTUAL DESARRAZOADO DAS QUANTIAS PAGAS PELOS COMPRADORES. EXAMINANDO O CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E UTILIZANDO ESSES PARÂMETROS DE RESTITUIÇÃO QUE VÊM SENDO ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E POR ESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA TEM-SE COMO RAZOÁVEL E PROPORCIONAL A RETENÇÃO DE 15% (QUINZE POR CENTO) SOBRE A IMPORTÂNCIA PAGA PELA CONSUMIDORA. SENTENÇA MANTIDA. DESPROVIMENTO DO APELO. Embargos de declaração rejeitados (fls. 297-298): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS CONTRA ACORDÃO QUE NEGOU PROVIMENTO À APELAÇÃO INTERPOSTA PELA PARTE RÉ, ORA EMBARGANTE. EMBARGOS DE DECLARA ÇÃ O INTERPOSTOS PELA PARTE RÉ , SUSTENTANDO CONTRADIÇÃO, POR NÃO TER SIDO FEITA A MELHOR ANÁLISE ACERCA DO ARTIGO 63 DA LEI 4.591/64, NA MEDIDA EM Q UE A OCORRÊNCIA DE LEILÃO DA UNIDADE NÃO TRATA DE UMA ATITUDE UNILATERAL DA EMBARGANTE, MAS SIM DE DAR CUMPRIMENTO E EFETIVIDADE AOS EXATOS TERMOS DA LEGISLAÇÃ O IMOBILIÁRIA APLICÁVEL AO CASO EM COMENTO, SENDO INDEVIDA A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO EMBARGADO DE FORMA DIRETA PELA EMBARGANTE. AUSÊNCIA DE VÍCIO NO JULGADO, TENDO O ACÓRDÃO ENFRENTADO DEVIDAMENTE TODAS AS QUESTÕES SUSCITADAS NA APELAÇÃO, CULMINANDO POR RECONHECER QUE, EM REALIDADE, O LEILÃO PRETENDIDO PELA RÉ NOTORIAMENTE VISA BURLAR O ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL CONSENTANEAMENTE APLICADO ÀS HIPÓTESES DE RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS COMPRADORES NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS NA PLANTA, QUE LHES PERMITE REAVER PARCELA DO QUE EFETIVAMENTE PAGO. CONTRADIÇÃO NÃO CONFIGURADA. CABIMENTO DOS DECLARATÓRIOS SOMENTE NA HIP Ó TESE DE CONTRADIÇÃO NO ÂMBITO INTERNO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DA MAT É RIA. ALEGAÇÕES QUE VISAM CORRIGIR POSSÍVEIS ERROS DE JULGAMENTO. DESNECESSIDADE UNICAMENTE VIA DE INADEQUADA. ACLARATÓRIOS PARA FINS DE PREQUESTIONAMENTO. DECLARATÓRIOS. No presente recurso especial, o recorrente alega, preliminarmente, ofensa ao art. 1.022 do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia, qual seja "à aplicabilidade do art. 63 da Lei 4.591/64, ao passo que não considerou a realização de leilão extrajudicial (art. 63 da lei 4.591/64)" (fl. 311). No mérito, alega violação do art. 63 da Lei n. 4.591/64. Alega que: 33. A supracitada cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade não é abusiva e obriga a ambas as partes, de tal sorte que não pode a parte autora, a seu bel prazer, solicitar a rescisão do contrato, sob pena de ser caracterizada grande insegurança jurídica, que colocaria em risco, inclusive, a consecução do próprio empreendimento imobiliário ante a natureza do negócio firmado entre as partes. 34. Ademais, o Código Civil estipula expressamente em seu art. 4753 que a parte LESADA pelo inadimplemento pode requerer a rescisão do contrato ou, se preferir, o seu cumprimento. (fl. 317) Sustenta que (fl. 319): .. a Lei nº 4.591/64, em seu art. 63, § 4o, preleciona que o exercício da faculdade do leilão extrajudicial não pode ensejar o enriquecimento sem causa do Condomínio, dispondo que deverão ser deduzidas do produto da venda "o valor do débito, todas as despesas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória", restituindo-se aos contratantes em mora o saldo remanescente. (fl. 319) Subsidiariamente, requer a retenção do percentual de 30% do valor pago. Aponta divergência jurisprudencial. Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso especial. Apresentadas as contrarrazões (fls. 338-342), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 345-353). É, no essencial, o relatório. EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. OMISSÕES. EXISTÊNCIA. RETORNO DOS AUTOS PARA NOVO JULGAMENTO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. 1. Impõe-se o reconhecimento da alegada violação do art. 1.022, II, do CPC, bem como a anulação do acórdão proferido em embargos de declaração para que seja realizado novo julgamento. 2. Retorno dos autos à origem para que o Tribunal se manifeste acerca dos pontos tidos como omissos, os quais são relevantes ao deslinde da controvérsia. Recurso especial conhecido provido.