STJ REsp 2002429

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. MULTA. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. CLÁUSULA PENAL. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO. SÚMULA Nº 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STF. DANO MORAL. 1. A reforma do julgado demandaria o reexame do contexto fático-probatório, procedimento vedado na estreita via do recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ. 2. Se os artigos apontados como violados não apresentam conteúdo normativo suficiente para fundamentar a tese desenvolvida no recurso especial, incide, por analogia, a Súmula nº 284/STF. 3. Ausente o prequestionamento de dispositivos apontados como violados no recurso especial, nem sequer de modo implícito, incide o disposto na Súmula nº 282/STF. 4. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que o mero atraso na entrega da obra não causa dano moral, sendo necessária a presença de circunstâncias excepcionais que demonstrem o abalo psíquico. Precedentes. 5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por ROMNEY RODRIGO SILVA, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado: "APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO ORDINÁRIA - COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL - PRAZO DE CONSTRUÇÃO - ATRASO NA ENTREGA - VERIFICAÇÃO - MULTA CONTRATUAL - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - CABIMENTO - BASE DE CÁLCULO - VALOR DAS PRESTAÇÕES PAGAS NO PERÍODO DE MORA - COMERCIALIZAÇÃO DE UNIDADE ANTES DA AVERBAÇÃO DA INCORPORAÇÃO - INFRAÇÃO - PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA - PAGAMENTO DURANTE O ATRASO - RESSARCIMENTO DEVIDO - PERDA DE SUBSÍDIOS DA CEF - REAJUSTE DO VALOR FINANCIADO - EXPRESSA PREVISÃO - DANO MORAL - INOCORRÊNCIA. A ligação do prazo de entrega do empreendimento à assinatura do contrato de financiamento, no programa governamental "Minha Casa Minha Vida", com a Caixa Econômica Federal, configura abusiva, na medida em que torna desconhecido o termo para o cumprimento da obrigação pela construtora. O prazo estimado no instrumento de compra e venda (22 meses) prevalece sobre o registrado no contrato de financiamento. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido em construção enseja o dever de reparação dos prejuízos de ordem material e moral (TJMG: AC n. 1.0024.14.148930-2/001; AC n. 1.0024.11.342241-4/001; e, AC n. 1.0145.13.042454-5/001). Havendo previsão de cláusula penal apenas para o comprador, procede-se à inversão para a fixação da indenização contra o vendedor que descumpre obrigação. Se a averbação tardia da incorporação não influenciou a formalização do financiamento junto ao agente financeiro, a qual se efetivou antes da satisfação da obrigação legal, não há falar em imposição de multa, compensação de subsídios perdidos pela melhoria da renda, ou em ressarcimento dos reajustes do valor financiado comparado ao originalmente previsto no contrato. A taxa de evolução da obra é um encargo devido pelo mutuário à instituição financeira até a entrega do empreendimento. O comprador deve ser ressarcido dos pagamentos realizados entre a data estimada para conclusão das obras e a efetiva entrega/última cobrança realizada pelo agente financeiro. O atraso na entrega do imóvel pela construtora, por si só, não tem o condão de gerar dano extrapatrimonial presumido, apto caracterizar o dano moral in re ipsa. No presente caso o atraso na entrega do bem foi inferior a um ano e, instada a especificar as provas que pretendia produzir, a postulante limitou-se a requerer o julgamento antecipado da lide, não havendo que se falar em danos morais. V. v A multa aplicada inversamente deve ser calculada sobre o valor do imóvel apurado na contratação, considerando peculiaridades do caso e por traduzir quantia mediana, não irrisória, tampouco excessiva. A reparação dos danos imateriais apenas é admitida em situações excepcionais, a depender do bem jurídico ofendido, como, por exemplo, o direito à moradia. O valor da indenização deve ser arbitrado em atenção aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade. Observando-se tais princípios, não há que se falar em redução/majoração do valor arbitrado" (e-STJ fls. 714-715). Os primeiros embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 774-778). Os aclaratórios que se seguiram foram acolhidos sem efeitos modificativos (e-STJ fls. 795-800). Em suas razões (e-STJ fls. 803-833), o recorrente aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes dispositivos com as respectivas teses: (i) artigos 32 e 35, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 - argumentando que a venda do imóvel foi realizada vinte e um meses antes da averbação da incorporação, da convenção de condomínio e do contrato relativo à fração ideal do terreno, de modo que seria cabível a multa legal; (ii) artigos 926, 928, 987, § 2º, e 1.036, § 5º, do Código de Processo Civil - insurgindo-se quanto à forma de cálculo do valor devido a título de cláusula penal; e (iii) artigos 186, 187 e 927 do Código Civil - pugnando pela condenação ao pagamento de indenização por danos morais. Contrarrazões às e-STJ fls. 962-967, e admitido o recurso na origem às e-STJ fls. 971-973, subiram os autos a esta colenda Corte. É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. MULTA. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. CLÁUSULA PENAL. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO. SÚMULA Nº 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STF. DANO MORAL. 1. A reforma do julgado demandaria o reexame do contexto fático-probatório, procedimento vedado na estreita via do recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ. 2. Se os artigos apontados como violados não apresentam conteúdo normativo suficiente para fundamentar a tese desenvolvida no recurso especial, incide, por analogia, a Súmula nº 284/STF. 3. Ausente o prequestionamento de dispositivos apontados como violados no recurso especial, nem sequer de modo implícito, incide o disposto na Súmula nº 282/STF. 4. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que o mero atraso na entrega da obra não causa dano moral, sendo necessária a presença de circunstâncias excepcionais que demonstrem o abalo psíquico. Precedentes. 5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.