STJ REsp 1881778

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE VALORES. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação de resolução contratual com restituição de valores, determinou a devolução parcial das parcelas pagas, com retenção de 20%, e não reconheceu a devolução da taxa de corretagem. 2. Fato relevante. O contrato de compra e venda de unidade hoteleira não foi cumprido no prazo estipulado, e a ausência do habite-se foi constatada. O Tribunal de origem presumiu o prejuízo do adquirente e determinou a restituição parcial das parcelas pagas. 3. As decisões anteriores. O Tribunal de origem aplicou a Súmula n. 543 do STJ, mas de forma parcial, determinando a devolução de 20% dos valores pagos, sem incluir a taxa de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se, em caso de inadimplemento contratual por parte do vendedor, o comprador tem direito à devolução integral das parcelas pagas, incluindo a taxa de corretagem, conforme a Súmula n. 543 do STJ. 5. A questão também envolve a análise da retenção de 20% dos valores pagos, considerando a alegação de inadimplemento exclusivo do vendedor e a aplicação das normas de proteção ao consumidor. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A jurisprudência do STJ estabelece que, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor, o comprador tem direito à devolução integral das parcelas pagas, incluindo a comissão de corretagem. 7. A retenção de 20% dos valores pagos é indevida, pois o inadimplemento foi exclusivo do vendedor, e a devolução integral respeita os direitos do consumidor. 8. A decisão do Tribunal de origem não está em conformidade com a jurisprudência consolidada do STJ, que prevê a restituição integral dos valores pagos em casos de inadimplemento do vendedor. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido para determinar a devolução integral dos valores pagos, incluindo a taxa de corretagem. Tese de julgamento: "1. Em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor, o comprador tem direito à devolução integral das parcelas pagas, incluindo a comissão de corretagem. 2. A retenção de valores pagos é indevida quando o inadimplemento é exclusivo do vendedor, respeitando os direitos do consumidor". Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, art. 1.022; Código Civil, arts. 405 e 475; Código de Defesa do Consumidor, arts. 35, III, e 51, IV. Jurisprudência relevante citada: AgInt no AREsp n. 2.128.645/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024; AgInt no AREsp n. 2.119.524/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por DANIEL ALVES BORGES e ANA PAULA PEREIRA SILVA BORGES, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (Apelação n. 1010590-19.2017.8.26.0068). O julgado foi assim ementado (fl. 67): AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HOTELEIRA. OS AUTORES ALEGAM QUE O IMÓVEL NÃO FOI ENTREGUE, A COBRANÇA INDEVIDA DAS TAXAS DE CORRETAGEM E SATI. POSTULAM A RESCISÃO CONTRATUAL, A ILEGALIDADE NA COBRANÇA DAS TAXAS E A DEVOLUÇÃO DE 90% DOS VALORES PAGOS. A RÉ CONSTESTA. JUSTIFICA A INEXISTÊNCIA DO ATRASO POR TRATAR-SE DE EMPREENDIMENTO HOTELECEIRO, HÁ LEGALIDADE NA COBRANÇA DAS TAXAS E DEVOLUÇÃO NO PERCENTUAL DE 75% DO MONTANTE. APLICAÇÃO DAS TESES DO RECURSO ESPECIAL REPETITIVO Nº 1.159.511/SP, DAS SÚMULAS 3 E 162 DO TJSP E 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO DOS VALORES COM RETENÇÃO DE 20%. DEVOLUÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM NÃO DEVIDA. JUROS CONTADOS DO TRANSITO EM JULGADO. SENTENÇA MODIFICADA EM PARTE. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. Nas razões do recurso especial (fls. 414-448), os recorrentes, além de dissídio jurisprudencial, argumentam que o acórdão, ao não considerar o direito à restituição integral dos valores pagos, mesmo diante do inadimplemento contratual por parte da incorporadora, violou os seguintes artigos. a) 1.022 do Código de Processo Civil, aduzindo que o Tribunal de Justiça não apresentou qualquer fundamentação para a rejeição dos embargos de declaração; b) 405 e 475 do Código Civil, sustentando que a resolução contratual por culpa da parte vendedora deve implicar a restituição integral das quantias pagas, com correção de moeda e juros desde a citação; e c) 35, III, e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. Defende, nesse ponto, que a ausência de devolução integral dos valores vertidos à recorrida afronta os direitos do consumidor, configurando cláusulas abusivas. Aduz ainda que o acórdão contraria frontalmente a Súmula n. 543 do STJ que estabelece que, em caso de inadimplência exclusiva do vendedor em contratos de compra e venda de imóveis, deverá haver a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador. Além disso, os recorrentes destacam que houve atraso comprovado na entrega do empreendimento, sem justificativa válida ou excludente de responsabilidade e que a retenção de 20% dos valores pagos, incluindo comissões de corretagem e taxas SATI, é indevida, pois o inadimplemento foi exclusivo da recorrida. Dessa forma, os recorrentes pleiteiam a reforma da decisão para que seja assegurada a devolução integral dos valores pagos, com as dívidas atualizadas e sem retenções, respeitando o direito do consumidor e a jurisdição consolidada. Contrarrazões pelo não conhecimento ou pelo desprovimento do recurso (fls. 575-587). Admitido o recurso especial (fls. 607-608), os autos ascenderam ao Superior Tribunal de Justiça. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE VALORES. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação de resolução contratual com restituição de valores, determinou a devolução parcial das parcelas pagas, com retenção de 20%, e não reconheceu a devolução da taxa de corretagem. 2. Fato relevante. O contrato de compra e venda de unidade hoteleira não foi cumprido no prazo estipulado, e a ausência do habite-se foi constatada. O Tribunal de origem presumiu o prejuízo do adquirente e determinou a restituição parcial das parcelas pagas. 3. As decisões anteriores. O Tribunal de origem aplicou a Súmula n. 543 do STJ, mas de forma parcial, determinando a devolução de 20% dos valores pagos, sem incluir a taxa de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se, em caso de inadimplemento contratual por parte do vendedor, o comprador tem direito à devolução integral das parcelas pagas, incluindo a taxa de corretagem, conforme a Súmula n. 543 do STJ. 5. A questão também envolve a análise da retenção de 20% dos valores pagos, considerando a alegação de inadimplemento exclusivo do vendedor e a aplicação das normas de proteção ao consumidor. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A jurisprudência do STJ estabelece que, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor, o comprador tem direito à devolução integral das parcelas pagas, incluindo a comissão de corretagem. 7. A retenção de 20% dos valores pagos é indevida, pois o inadimplemento foi exclusivo do vendedor, e a devolução integral respeita os direitos do consumidor. 8. A decisão do Tribunal de origem não está em conformidade com a jurisprudência consolidada do STJ, que prevê a restituição integral dos valores pagos em casos de inadimplemento do vendedor. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido para determinar a devolução integral dos valores pagos, incluindo a taxa de corretagem. Tese de julgamento: "1. Em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor, o comprador tem direito à devolução integral das parcelas pagas, incluindo a comissão de corretagem. 2. A retenção de valores pagos é indevida quando o inadimplemento é exclusivo do vendedor, respeitando os direitos do consumidor". Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, art. 1.022; Código Civil, arts. 405 e 475; Código de Defesa do Consumidor, arts. 35, III, e 51, IV. Jurisprudência relevante citada: AgInt no AREsp n. 2.128.645/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024; AgInt no AREsp n. 2.119.524/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023.