STJ REsp 2085803

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO EM CASO DE RESCISÃO CONTRATUAL SEM CULPA DO COMPRADOR. IRRETROATIVIDADE DA LEI N. 13.786/2018. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS N. 7 E 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto por Stecca Urbanismo Ltda. contra decisão monocrática que deu parcial provimento ao recurso especial, afastando a retenção das arras confirmatórias pagas pelos compradores, Tamara Santos Oliveira e Ranieri Santos Oliveira, em contrato de compra e venda de imóvel. A agravante apontou omissões na decisão e defendeu a retenção das arras com fundamento na sua natureza penitencial, na aplicação da Lei n. 13.786/2018 e na necessidade de compensação pelos prejuízos decorrentes da rescisão contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve omissões na decisão monocrática que configurariam negativa de prestação jurisdicional; (ii) estabelecer se as arras contratadas possuem natureza penitencial e podem ser retidas em caso de rescisão contratual por iniciativa dos compradores; (iii) determinar se a Lei n. 13.786/2018 é aplicável retroativamente a contratos firmados antes de sua vigência. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A decisão monocrática enfrenta, de forma clara e fundamentada, os dispositivos legais e constitucionais invocados, bem como a questão da retenção das arras confirmatórias, não havendo negativa de prestação jurisdicional. 4. As arras previstas no contrato, na falta de cláusula expressa que lhes confira caráter penitencial, qualificam-se como arras confirmatórias, nos termos do art. 417 do Código Civil. Sua função é garantir a celebração do contrato, e não constituir penalidade, sendo incabível sua retenção em caso de rescisão por desistência do comprador. 5. A jurisprudência co nsolidada do STJ determina que as arras confirmatórias devem ser restituídas em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, salvo inadimplemento culposo do vendedor, vedando sua retenção como penalidade. 6. A Lei n. 13.786/2018, que autoriza a retenção de valores em contratos de compra e venda de imóveis, não tem aplicação retroativa a contratos firmados antes de sua vigência, conforme o princípio do tempus regit actum e entendimento pacífico do STJ. 7. A aplicação das Súmulas n. 7 e 83 do STJ foi correta, sendo vedado o reexame de matéria fático-probatória e estando a decisão recorrida em consonância com a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: "1. As arras confirmatórias, qualificadas pela ausência de cláusula expressa indicando caráter penitencial, não podem ser retidas em caso de rescisão contratual por desistência do comprador. 2. A Lei n. 13.786/2018 não é aplicável retroativamente a contratos celebrados antes de sua vigência, em observância ao princípio do tempus regit actum. 3. As Súmulas n. 7 e 83 do STJ aplicam-se a casos em que o reexame de provas e a divergência jurisprudencial são suscitados, respectivamente, sem respaldo no conjunto normativo e jurisprudencial". Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 417 e 418; CF/1988, art. 5º, XXXVI; Lei n. 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.018.173/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 11/4/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 2.100.449/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 3/4/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/12/2020; STJ, AgInt no AREsp n. 2.350.154/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/9/2023; STJ, Súmulas n. 7 e 83. RELATÓRIO Trata-se de agravo interno interposto por STECCA URBANISMO LTDA. contra a decisão monocrática que deu parcial provimento a seu recurso especial, afastando a retenção das arras pagas pelos compradores, Tamara Santos Oliveira e Ranieri Santos Oliveira, no âmbito de contrato de compra e venda de imóvel. A agravante alega, preliminarmente, que a decisão monocrática apresenta omissões relevantes, uma vez que os dispositivos legais apontados no recurso especial foram devidamente prequestionados e houve ataque direto aos fundamentos utilizados no acórdão recorrido. Argumenta que a decisão deixou de considerar, de maneira aprofundada, os dispositivos constitucionais e infraconstitucionais invocados, não enfrentando, de forma exauriente, os argumentos apresentados, o que configuraria negativa de prestação jurisdicional. Sustenta que as Súmulas n. 7 e 83 do STJ não são aplicáveis ao caso concreto, pois a análise das matérias discutidas não demanda reexame do conjunto fático-probatório ou de divergência com jurisprudência anterior, tratando-se de questões puramente jurídicas, o que justificaria uma revisão da decisão. No mérito, desenvolve três linhas principais de argumentação: (a) qualificação das arras: defende que as arras previstas no contrato possuem natureza penitencial, conforme disposto no art. 418 do Código Civil, de modo que podem ser retidas como penalidade pelo inadimplemento dos compradores, bem como que a decisão monocrática teria incorretamente qualificado as arras como confirmatórias, o que afastou sua retenção; (b) aplicação da Lei n. 13.786/2018 (Lei dos Distratos): sustenta que a referida lei, mesmo sendo posterior à assinatura do contrato, deveria ser aplicada ao caso com fundamento no princípio do tempus regit actum, combinado com a boa-fé objetiva e a segurança jurídica, permitindo a retenção de até 50% dos valores pagos, incluindo as arras; (c) necessidade de compensação: argumenta que a retenção parcial das quantias pagas pelos compradores é essencial para cobrir os prejuízos operacionais e administrativos gerados pela rescisão contratual, especialmente os custos com taxas associativas, IPTU e despesas decorrentes da manutenção do empreendimento. Ao final, requer a reconsideração da decisão monocrática para permitir a retenção das arras nos termos pactuados no contrato e fundamentados nos dispositivos legais indicados. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO EM CASO DE RESCISÃO CONTRATUAL SEM CULPA DO COMPRADOR. IRRETROATIVIDADE DA LEI N. 13.786/2018. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS N. 7 E 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto por Stecca Urbanismo Ltda. contra decisão monocrática que deu parcial provimento ao recurso especial, afastando a retenção das arras confirmatórias pagas pelos compradores, Tamara Santos Oliveira e Ranieri Santos Oliveira, em contrato de compra e venda de imóvel. A agravante apontou omissões na decisão e defendeu a retenção das arras com fundamento na sua natureza penitencial, na aplicação da Lei n. 13.786/2018 e na necessidade de compensação pelos prejuízos decorrentes da rescisão contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve omissões na decisão monocrática que configurariam negativa de prestação jurisdicional; (ii) estabelecer se as arras contratadas possuem natureza penitencial e podem ser retidas em caso de rescisão contratual por iniciativa dos compradores; (iii) determinar se a Lei n. 13.786/2018 é aplicável retroativamente a contratos firmados antes de sua vigência. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A decisão monocrática enfrenta, de forma clara e fundamentada, os dispositivos legais e constitucionais invocados, bem como a questão da retenção das arras confirmatórias, não havendo negativa de prestação jurisdicional. 4. As arras previstas no contrato, na falta de cláusula expressa que lhes confira caráter penitencial, qualificam-se como arras confirmatórias, nos termos do art. 417 do Código Civil. Sua função é garantir a celebração do contrato, e não constituir penalidade, sendo incabível sua retenção em caso de rescisão por desistência do comprador. 5. A jurisprudência co nsolidada do STJ determina que as arras confirmatórias devem ser restituídas em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, salvo inadimplemento culposo do vendedor, vedando sua retenção como penalidade. 6. A Lei n. 13.786/2018, que autoriza a retenção de valores em contratos de compra e venda de imóveis, não tem aplicação retroativa a contratos firmados antes de sua vigência, conforme o princípio do tempus regit actum e entendimento pacífico do STJ. 7. A aplicação das Súmulas n. 7 e 83 do STJ foi correta, sendo vedado o reexame de matéria fático-probatória e estando a decisão recorrida em consonância com a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: "1. As arras confirmatórias, qualificadas pela ausência de cláusula expressa indicando caráter penitencial, não podem ser retidas em caso de rescisão contratual por desistência do comprador. 2. A Lei n. 13.786/2018 não é aplicável retroativamente a contratos celebrados antes de sua vigência, em observância ao princípio do tempus regit actum. 3. As Súmulas n. 7 e 83 do STJ aplicam-se a casos em que o reexame de provas e a divergência jurisprudencial são suscitados, respectivamente, sem respaldo no conjunto normativo e jurisprudencial". Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 417 e 418; CF/1988, art. 5º, XXXVI; Lei n. 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.018.173/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 11/4/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 2.100.449/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 3/4/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/12/2020; STJ, AgInt no AREsp n. 2.350.154/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/9/2023; STJ, Súmulas n. 7 e 83.