STJ AREsp 2733052

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. VALIDADE. TERMO INICIAL DE JUROS DE MORA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu do agravo para, por sua vez, conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe parcial provimento para determinar a validade da cláusula de retenção de 50% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao patrimônio de afetação e celebrados sob a vigência da Lei n. 13.786/2018; e (ii) o cabimento da análise do termo inicial dos juros de mora, tendo em vista a alegada ausência de prequestionamento da matéria pelo Tribunal de origem. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada, em conformidade com o art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964. 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nesses casos, o percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio. 5. Quanto ao termo inicial dos juros de mora, verifica-se que o Tribunal de origem não analisou a matéria nos autos, tampouco foi objeto de embargos de declaração, configurando-se ausência de prequestionamento. Nos termos da Súmula n. 211 do STJ, tal circunstância impede o conhecimento da questão no recurso especial. IV. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. RELATÓRIO Trata-se de agravo interno interposto contra a decisão de fls. 727-730, que conheceu do agravo para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe parcial provimento, tão somente para determinar válida a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos. A empresa CCISA05 Incorporadora Ltda. interpôs recurso especial, com base no art. 105, III, a, da Constituição Federal, contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado (e-STJ, fls. 469-470): Apelação Cível. Relação de Consumo. Ação objetivando a rescisão do Instrumento de Promessa de Compra e Venda de unidade imobiliária celebrado entre as partes, com a restituição integral dos valores pagos. Sentença julgando procedente em parte os pedidos, condenando a ré a devolver ao autor 75% (setenta e cinco por cento) da quantia adimplida, excluindo- se a comissão de corretagem. Distrato solicitado pelo autor (promitente comprador) ao argumento de dificuldades financeiras em razão da pandemia de Covid-19. Contrato celebrado em fevereiro de 2020. Incorporação pelo regime de Patrimônio de Afetação. Cláusula contratual prevendo a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, na hipótese de rescisão por culpa do promitente comprador que se afigura abusiva. Artigo 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64, com as alterações da Lei nº 13.786/18, que coloca o percentual de retenção de até 50% como limite, não se cuidando de patamar máximo obrigatório. Percentual estabelecido na cláusula penal que se afigura exagerado, ferindo o disposto no art. 51, IV e §1 º, III, do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser reduzido, em conformidade com o artigo 413, do Código Civil. Autor que parou de pagar as parcelas logo após haver solicitado o distrato. Percentual arbitrado na sentença, a título de retenção que se afigura razoável, considerando o curto tempo de duração do ajuste e que o bem retornará a parte ré. Arras com caráter confirmatório e não penitencial, que devem ser restituídas. Desprovimento. Nas razões do recurso especial (fls. 565-582), argumentou-se a violação dos arts. 104, 422, 462 e 466 do Código Civil; do art. 32, §2º, da Lei n. 4.591/1964 e do art. 25 da Lei n. 6.766/1979; do art. 6º, §1º, do Decreto-Lei n. 4.657/1942; da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça; e do Tema 1.002 do STJ; pois, em síntese, sustentou a recorrente que seria caso de resilição do contrato de promessa de compra e venda de imóvel pelo promitente-adquirente e devida a restituição de 50% do valor já pago. Ressaltou ainda que seria vedada a exceção ao cabimento da cláusula penal no montante referido, por se tratar de contrato celebrado após a vigência da Lei 13.786/2018, com expressa previsão contratual a respeito. Defendeu, por fim, que se deve adotar, como termo inicial para o cômputo dos juros, a data do trânsito em julgado da sentença proferida. O recurso especial não foi admitido na origem (fls. 680-683), então foi interposto agravo (fls. 695-699) que foi conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, dar parcial provimento, tão somente para determinar válida a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos. No agravo interno, argumentou-se que foi prequestionado o termo inicial de juros de mora a partir do trânsito em julgado, e, por isso, não se aplicam, neste ponto, o óbice do enunciado 211 da Súmula do STF, pois devidamente prequestionada a matéria, mediante a oposição de embargos de declaração. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. VALIDADE. TERMO INICIAL DE JUROS DE MORA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu do agravo para, por sua vez, conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe parcial provimento para determinar a validade da cláusula de retenção de 50% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao patrimônio de afetação e celebrados sob a vigência da Lei n. 13.786/2018; e (ii) o cabimento da análise do termo inicial dos juros de mora, tendo em vista a alegada ausência de prequestionamento da matéria pelo Tribunal de origem. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada, em conformidade com o art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964. 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nesses casos, o percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio. 5. Quanto ao termo inicial dos juros de mora, verifica-se que o Tribunal de origem não analisou a matéria nos autos, tampouco foi objeto de embargos de declaração, configurando-se ausência de prequestionamento. Nos termos da Súmula n. 211 do STJ, tal circunstância impede o conhecimento da questão no recurso especial. IV. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.