STJ REsp 2025013

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO E DE REGISTRO IMÓBILIÁRIO E OPOSIÇÃO À PRETENSÃO ANULATÓRIA. IMÓVEL ADQUIRIDO PELA FAZENDA FEDERAL DA REPÚBLICA DOS ESTADOS UNIDOS DO BRASIL EM 1915. ESCRITURA PÚBLICA SEM REGISTRO. COMPRA E VENDA A NON DOMINO. CONTRÓVÉRSIA A RESPEITO DA NATUREZA PÚBLICA DA ÁREA. PRESCRITIBILIDADE DA PRETENSÃO ANULATÓRIA E DA OPOSIÇÃO SEGUNDO A SENTENÇA. ANULAÇÃO DA SENTENÇA PELO TRIBUNAL. NECESSIDADE DE PROVA PERICIAL PARA ANÁLISE E JULGAMENTO DOS PEDIDOS FORMULADOS NA AÇÃO E NA OPOSIÇÃO. QUESTÕES DA AUSÊNCIA DE REGISTRO NO REGISTRO DE IMÓVEIS, ILEGITIMIDADE DA UNIÃO E USUCAPIÃO ALEGADAS COMO MATÉRIA SUSCETÍVEL DE CONHECIMENTO DE OFÍCIO. RECURSOS ESPECIAIS NÃO PROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Recursos especiais interpostos relativos à ação anulatória e à oposição. Na ação anulatória, proposta originariamente pela Rede Ferroviária Federal S.A. - RFFSA, sucedida pela União, pleiteia-se a nulidade de título em nome de Selika Alves da Silva, transferido irregularmente para seu espólio, e consequentes registros imobiliários posteriores, sob o fundamento de que o imóvel foi adquirido pela Fazenda Federal da República dos Estados Unidos do Brasil, em 1915, do alienante Joaquim Alves da Silva, pai daquela, sua herdeira no inventário de bens. Na oposição, pede-se a nulidade absoluta do registro imobiliário nº 321, referente ao formal de partilha da herdeira nominada, e dos demais que advieram em cadeia, porque, depois da alienação, Joaquim Alves da Silva colocou em testamento e foi inventariado área destituída de propriedade por parte dele. A compra e venda entre ele à União constitui compra e venda a non domino (exceto na fração de 48,80 metros de frente por 521,40 metros da frente aos fundos, de que era titular e alienou corretamente; a escritura pública refere-se a 108,80 metros de frente por 1000 metros da frente aos fundos). Surgiram a partir daí sobreposições de transferências e registros nulos. A sentença julgou improcedentes a ação e a oposição, sob a consideração da prescrição de ambas. O Tribunal Regional Federal da 2ª Região anulou a sentença, pois considera imprescindível a realização de prova pericial para esclarecer sobre a individualização do imóvel, sua existência, seus limites, conforme as transferências e cadeia dominial. As partes recorrentes alegam que as questões centrais podem ser resolvidas independente da perícia, com base nos documentos já existentes, e são conhecíveis de ofício. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Na ação anulatória e na oposição, são alegadas nulidade de negócios jurídicos e de registros no Registro de Imóveis, discutindo-se, principalmente, sobre a natureza pública da área, a extensão da área e a cadeia dominial. 2. Assim, as questões pendentes são : (i) a caracterização de venda a non domino em relação ao imóvel com alcance na existência de nulidade absoluta de registro imobiliário; (ii) necessidade de realização de prova pericial complexa, que retroage a títulos antigos e subsequentes ao longo de muitos anos, escrituras públicas e registros imobiliários, para esclarecer a respeito da individualização do imóvel e da cadeia dominial, então se decidindo sobre as especificações dos pedidos na ação anulatória, na respectiva contestação, e na ação de oposição; (iii) a natureza pública do imóvel diante da ausência de registro no Registro de Imóveis, correspondente à ilegitimidade ativa da União e usucapião. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Nas circunstâncias do caso, o Tribunal Regional Federal, justificadamente, concluiu: "Para se afastar a alegação dos opoentes de que houve venda a non domino, necessária seria a análise de documentos e da extensa cadeia dominial constituída sobre a área questionada, bem como da localização e extensão dos terrenos e dos respectivos registros públicos, bem como dos eventuais alargamentos e sobreposições dos limites da área em questão, o que demandaria produção de prova pericial complexa, que, embora inicialmente determinado pelo Juízo a quo, não chegou a ser realizada, proferindo-se julgamento conforme o estado do processo". 4. Sendo o magistrado o destinatário da prova, compete a ele o exame acerca da necessidade da produção da prova pericial com base na prova documental, títulos e registros existentes. Prepondera no caso o julgado do Tribunal, que deu provimento à apelação desconstitutiva da sentença que a dispensou. 5. O Tribunal Regional Federal de origem concluiu, de forma devidamente fundamentada, pela imprescindibilidade da prova pericial para a integral solução da controvérsia. A revisão de tal entendimento exige amplo exame fático-probatório, incabível em recurso especial, conforme dispõe a Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 6. O Tribunal de origem deixou de resolver sobre a natureza pública da área. A escritura pública que serve de base à ação anulatória, movida pela União, porém, caracteriza indício suficiente da propriedade pública e respectiva imprescritibilidade, questões que deverão ser dirimidas em novo julgamento. 7. Tratando-se de escritura pública lavrada há mais de um século, as alegações de ausência de propriedade da União e de possibilidade do reconhecimento do usucapião demandam complexa análise da evolução histórica do Registro de Imóveis e da questão atinente ao usucapião de bens públicos. Tais questões deixam de ser suscetíveis de solução de ofício pela Superior Tribunal de Justiça e dependem de pronunciamento das instâncias ordinárias. 8. Justifica-se, pois, a confirmação do acórdão objeto dos recursos especiais, que declarou a nulidade da sentença, com a remessa dos autos ao Juízo competente para que, após a realização de prova pericial, seja proferido novo julgamento com a análise de todos os pedidos formulados pelas partes. IV. RECURSOS ESPECIAIS NÃO PROVIDOS. RELATÓRIO Os atuais recursos especiais estão sendo interpostos por LINDOVALLE TERRITORIAL AGRÍCOLA LTDA. e por WILSON FRAIHA e demais partes nominadas nas respectivas petições recursais, que se dão de encontro ao acórdão assim ementado, proferido pelo egrégio Tribunal Regional Federal da 2ª Região (fl. 1.095): ADMINISTRATIVO. AÇÃO ANULATÓRIA E OPOSIÇÃO. ALEGAÇÃO DE COISA JULGADA AFASTADA. SENTENÇA CITRA PETITA. NULIDADE. 1. Inviável o reconhecimento de coisa julgada com relação às partes que não participaram da relação jurídica processual travada na ação pelo rito ordinário proposta na Justiça Estadual, valendo observar, ainda, que o objeto da lide e a causa de pedir não são exatamente os mesmos. No processo n.º 0000383-05.2008.8.19.0030, ao contrário do alegado, inexistiu pedido de declaração de nulidade absoluta do registro n.º 321, formulado na presente demanda anulatória e na oposição. 2. A sentença deixou de apreciar os pedidos contidos nas letras "A" e "C" da petição inicial da oposição, com relação à nulidade absoluta por compra e venda a non domino do título da União Federal de 1915 e do Registro n.º 321.3. O fundamento jurídico da demanda opositiva não foi enfrentado, qual seja, a ocorrência de nulidade absoluta do título da União de 1915 por compra e venda a non domino, eis que há alegação de que o antigo proprietário teria alienado à Fazenda Federal da República dos Estados Unidos do Brasil porção maior do que aquela que, de fato, integrava seu patrimônio, além de ter havido fraude no Registro n.º 321, que seria consequência da inclusão ilícita do terreno da União Federal no testamento do mesmo, que repassou para sua herdeira um terreno que já não mais integrava seu patrimônio. A nulidade absoluta da compra e venda a non domino e dos registros imobiliários decorrentes da suposta fraude tornaria inaplicável a tese da prescrição acolhida na sentença. 4. Para se afastar a alegação dos opoentes de que houve venda a non domino, necessária seria a análise de documentos e da extensa cadeia dominial constituída sobre a área questionada, bem como da localização e extensão dos terrenos e dos respectivos registros públicos, bem como dos eventuais alargamentos e sobreposições dos limites da área em questão, o que demandaria produção de prova pericial, que, embora inicialmente determinada pelo Juízo a quo, não chegou a ser realizada. proferindo-se julgamento conforme o estado do processo (art. 269. IV. do CPC/1973). Ressalte-se que em decisão o próprio MM. Juiz a quo reconhece a complexidade da causa e a imprescindibilidade da perícia. 5. O juiz deve decidir dentro dos limites estabelecidos pelos pedidos, sendo defeso a ele decidir aquém, fora ou além do que foi postulado, e se assim o fizer, deve a sentença ser anulada, sob pena de afronta aos arts. 128 e 460 do Código de Processo Civil de 1973, correspondentes aos arts. 14 e 492 do Código de Processo Civil de 2015. 6. A sentença, ao pronunciar a prescrição, fundamenta-se no fato de que não houve alegação no processo quanto à má-fé dos adquirentes (opostos), o que não se verifica no caso em tela, conforme se depreende pela leitura da réplica dos opoentes, junto à qual foi anexada extensa prova documental, sequer analisada pelo Juízo a quo. 7. Anulação da sentença recorrida com remessa dos autos ao Juízo de origem para que, após a realização de prova pericial, seja proferido novo julgamento, com análise de todos os pedidos formulados. 8. Remessa necessária e apelos conhecidos e parcialmente providos. Sentença anulada. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. No seu recurso especial (fls. 1.238-1.269), a sociedade empresária LINDOVALLE TERRITORIAL AGRÍCOLA LTDA. alega violação dos seguintes dispositivos legais: I) artigos 489, § 1º, IV e 1.022, II do CPC/2015 (art. 535, II, do CPC/73), visto que o Tribunal de origem deixou de se pronunciar sobre o fundamento central e exclusivamente de direto constante na sentença, notadamente a ausência inequívoca de titulo de propriedade da União Federal, bem como sobre a ocorrência de usucapião, além de afastar "questões cognoscíveis de ofício, condicionando a sua apreciação à realização de prova pericial" (fl. 1.254). II) artigo 214, § 5º, da Lei nº 6.015/73, sobre a ocorrência da prescrição do direito de ação para desconstituir os registros imobiliários, em face da boa-fé dos adquirentes originais do imóvel e seu sucessores, que têm a posse ininterrupta e sem oposição da propriedade há mais de 70 (setenta) anos, preenchendo, assim, os requisitos do usucapião; III) artigos 527, 530, I e 676 do CC/16 (arts. 1.227, 1.231 e 1.245, § 1º do CC/02) e art. 8º do Decreto n. 169-A, de 1890, pois a União Federal jamais poderá ser proprietária do imóvel, porque nunca registrou o seu título de compra e venda na forma da legislação aplicável e de modo a descaracterizar venda a non domino, o que a torna parte ilegítima para ajuizar a presente demanda; A mesma parte recorrente alega também que se caracteriza o regime jurídico de bem adquirido onerosamente pela União, que, evidentemente, não pode ser equiparado ao regime de bens públicos assim designados por lei, expondo que, antes mesmo da vigência do Código Civil de 1916, a legislação determinava o registro imobiliário para aquisição da propriedade (art. 8º do Decreto n. 169-A/1890); IV) artigos 354 e 357 do CPC/2015 (arts. 329 e 331 do CPC/1973), tendo em vista que o Tribunal de origem deixou de analisar as questões preliminares de prescrição e ilegitimidade da União, condicionando a sua apreciação à realização de prova pericial e sem atentar que essas questões são cognoscíveis de oficio, sendo daí desnecessária a realização da prova pericial para julgar os pedidos dos autores da ação e da oposição, nem sendo sentença citra petita. Dado o exposto, requer o provimento do recurso para reconhecer a nulidade do acórdão proferido no julgamento da apelação e dos embargos de declaração, o que propicia a restituição dos autos ao Tribunal Regional Federal competente para a realização de novo julgamento. Subsidiariamente, requer o reconhecimento do usucapião ou da prescrição aquisitiva em benefício da recorrente, julgando, de imediato, improcedente a ação anulatória proposta no juízo de origem. Requer também a extinção da ação nº. 2003.51.11.000479-5, ante a manifesta ilegitimidade da União para pleitear o domínio do imóvel, ou, então, "determinar o retorno dos autos à origem, para que o Tribunal a quo decida expressamente as questões preliminares suscitadas pela recorrente e seus litisconsortes, que, por si só, terão o condão de extinguir o feito, com o indeferimento de todos os pedidos formulados pelos autores de ambas as ações, sem a necessidade de realização de perícia" (fl. 1.269). Por sua vez, WILSON FRAIHA e demais partes alegam, primeiramente, ofensa aos artigos 109, §3º, do Código de Processo Civil/2015 (art. 42, §3º, do CPC/1973), e a consequente nulidade do acórdão recorrido, porque o Tribunal de origem incidiu em erro de fato ao apreciar e indeferir a existência de coisa julgada que fulmina a pretensão dos opoentes, notadamente ao consignar que o referido instituto não pode atingir Alexandre Braga Raphael, Glaucia de Oliveira Xavier, visto que não figuraram como partes no Processo n. 0000383-05.2008.8.19.0030. Alegam, ainda, que o Tribunal Regional Federal equivocou-se ao entender que "inexistiu pedido de declaração de nulidade absoluta do Registro n. 321, que se refere a bem imóvel adquirido em 1915 pela Fazenda Federal da República dos Estados Unidos do Brasil, objeto da presente ação anulatória e igualmente da oposição". Segundo se expõe, o registro n. 321 é de 20 de julho de 1943 e diz respeito ao título aquisitivo de Selika Alves da Silva, formal de partilha extraído dos autos do inventário do seu pai Joaquim Alves da Silva, que lhe foi passado por sentença da 2º Vara de Órfãos e Sucessões da então capital federal, não guardando qualquer relação com imóvel adquirido em 1915 pela Fazenda Federal da República dos Estados Unidos do Brasil, objeto da presente ação anulatória e igualmente da oposição, bem como da ação de desapropriação movida pelo DNER contra Mario Enrico e Silke Del Soldato. Expõem que "o referido título também informa que o Dr. Joaquim Alves da Silva, pai de Selika, adquiriu a propriedade herdada pela sua filha em 04 de abril de 1885, por escritura de compra e venda que lhe foi feita por D. Ana Ferreira Louzada Afonso no Livro 40, fls. 31v, do cartório do 5º Ofício do Rio de Janeiro" (fl. 1200). Nesse contexto, não se pode anular o registro de n. 321, em razão do pedido de anulação dos posteriores e subsequentes registros de n. 670, 4.578 e 14.854, dada a existência de julgado com a qualidade de coisa julgada. Por fim, indicam violação dos artigos 354 e 487, II, do CPC/2015 (arts. 269, IV, e 331 do CPC/1973), 1.227, 1.231, 1.245, § 1º, do Código Civil/2002 (arts. 676, 527 e 530, I, do CC/1916); e 214, §5º, da Lei n. 6.015/1973, além de divergência jurisprudencial. Para tanto, ao contrário do acórdão recorrido, o Juiz apreciou os pedidos formulados nas letras "A" e "C" da petição inicial da oposição, relativos à nulidade absoluta da compra e venda a non domino do título da União de 1915 e do registro n. 321, de modo que o Tribunal de origem assentou em premissa equivocada ao afastar o reconhecimento da prescrição da pretensão, notadamente se o título da União nunca foi registrado no cartório do Registro de Imóveis. A propriedade de Joaquim Alves da Silva, assim como a da sua filha Selika Alves da Silva e dos seus demais sucessores, segundo narram, sempre foi presumivelmente plena e exclusiva, laborando o Tribunal de origem em erro ao considerar suposta venda a non domino contra um registro público existente há mais de 70 anos e decorrente de sucessão hereditária legítima, em processo de inventário com sentença judicial de partilha devidamente documentada pelas certidões trazidas aos autos. Dispõe-se das contrarrazões apresentadas (União, às fls. 1.330-1.332; Nelson Mario Abraham e Paulo Raphael, às fls. 1.343/1.352 e 1.354/1.363). No Tribunal Regional Federal, o Desembargador Federal Vice-Presidente inadmitiu o recurso especial interposto por LINDOVALLE TERRITORIAL AGRÍCOLA LTDA por tais fundamentos (fls. 1.544 a 1.547), assim: .. A parte recorrente sustenta, em síntese, que o v. acórdão recorrido teria contrariado o disposto nos artigos 354, 357, 489, § 1º, IV, 1.022, II, do atual CPC, 329, 331, 535, II, do anterior CPC, 214, § 5º, da Lei n.º 6.015/73, 527, 530, I, 676 do CC de 1916, 1.227, 1.231, 1.245, § 1º, do CC de 2002 (fls. 1134/1165). .. Não deve ser admitido o recurso. Nada há no acórdão impugnado que contrarie, in abstracto, os dispositivos infraconstitucionais alegadamente violados. O resultado do julgamento baseia-se em determinadas premissas fáticas. Admitidos os fatos, as conclusões não destoam da lei, dai que não cabe recurso especial, pois a aferição da ofensa a texto de lei teria que reanalisar os fatos, e isto é incabível. Por seu turno, os embargos de declaração foram regularmente apreciados. De fato, alegar que não o foram, quando isto pressuponha, para que acatado, reexaminar os fatos e, só assim, perquirir a correção ou não do julgado, torna inviável a via extrema. À luz da súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça, é vedado, em sede de recurso especial, o reexame do conjunto fático-probatório constante dos autos ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"). Significa dizer que a premissa equivocada deve ser demonstrada com o corpo teórico constatado pelo acórdão atacado, à luz das premissas de fato por ele vislumbradas. In casu, verifica-se que o órgão julgador decidiu a controvérsia após análise dos fatos, sendo certo que, para se chegar à conclusão diversa, tornar-se-ia imprescindível reexaminar o conjunto fático-probatório dos autos, o que, como visto, é vedado. Além disso, o julgado segue a linha do próprio STJ, e torna imperativa a incidência da súmula n.º 83 do próprio STJ. O debate no especial encontra óbice na súmula nº 7 do STJ. Não restou demonstrado, sem necessidade de exame dos fatos e provas, que o julgado contrariou os dispositivos legais citados ou, ainda, que conferiu à lei federal interpretação divergente da que lhe haja atribuído o Superior Tribunal de Justiça. Do exposto, INADMITO o recurso especial. Já o recurso especial interposto por WILSON FRAIHA e demais partes foi inadmitido na Corte de origem nos seguintes termos (fls. 1.538-1.543): .. A parte recorrente sustenta, em síntese, que o v. acórdão recorrido teria contrariado o disposto nos artigos 354, 487, II, 109, § 3º, do atual CPC, 42, 3º, 267, IV, 331, do anterior CPC, 1.227, 1.231, 1.245, § 1º, do CC de 2002, 676, 527, 530, I, do CC de 1916, 214, § 5º, da Lei n.º 6.015/73, bem como divergido da jurisprudência de casos similares julgados pelo Superior Tribunal de Justiça e pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (fls. 1083/1124). .. Não deve ser admitido o recurso. Nada há no acórdão impugnado que contrarie, in abstracto, os dispositivos infraconstitucionais alegadamente violados. O resultado do julgamento baseia-se em determinadas premissas fáticas. Admitidos os fatos, as conclusões não destoam da lei, daí que não cabe recurso especial, pois a aferição da ofensa a texto de lei teria que reanalisar os fatos, e isto é incabível. Por seu turno, os embargos de declaração foram regularmente apreciados. De fato, alegar que não o foram, quando isto pressuponha para queacatado, reexaminar os fatos e, só assim, perquirir a correção ou não do julgado, torna inviável a via extrema. À luz da súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça, é vedado, em sede de recurso especial, o reexame do conjunto fático-probatório constante dos autos ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"). Significa dizer que a premissa equivocada deve ser demonstrada com o corpo teórico constatado pelo acórdão atacado, à luz das premissas de fato por ele vislumbradas. In casu, verifica-se que o órgão julgador decidiu a controvérsia após análise dos fatos, sendo certo que, para se chegar à conclusão diversa, tornar-se-ia imprescindível reexaminar o conjunto fático-probatório dos autos, o que, como visto, é vedado. Além disso, o julgado segue a linha do próprio STJ, e torna imperativa a incidência da súmula n.º 83 do próprio STJ. Quanto ao dissídio, é ônus da parte recorrente provar que é idêntico o objeto tratado no acórdão como paradigma, e do contrário não se caracteriza dissídio, em razão de provável particularidade baseada em fatos e circunstâncias específicas de cada processo. Assim, para a comprovação do dissídio jurisprudencial não é suficiente a simples transcrição de ementas ou julgados, há necessidade de que o recorrente transcreva trechos do acórdão recorrido e do acórdão paradigma, comparando-os, a fim de demonstrar que ambos os casos são bem parecidos ou têm base fática similar e que foram dadas interpretações divergentes, pelo Tribunal de origem, aos mesmos dispositivos infraconstitucionais daquelas firmadas por outros Tribunais ou pelo próprio STJ. .. O debate no especial encontra óbice na súmula nº 7 do STJ. Não restou demonstrado, sem necessidade de exame dos fatos e provas, que o julgado contrariou os dispositivos legais citados ou, ainda, que conferiu à lei federal interpretação divergente da que lhe haja atribuído o Superior Tribunal de Justiça. Do exposto, INADMITO o recurso especial. O Ministério Público Federal pronunciou-se pelo desprovimento dos recursos (fls. 1.710-1.728). Reconstitui-se a ementa do criterioso parecer do Subprocurador-Geral da República Aurélio Virgílio Veiga Rios: AGRAVOS EM RECURSOS ESPECIAIS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA. OPOSIÇÃO. VENDA A NON DOMINO. NECESSIDADE DE PROVA. SÚMULA 7/STJ. IMPRESCRITIBILIDADE. NULIDADE ABSOLUTA. PRESCRIÇÃO NÃO DECRETADA. MÉRITO NÃO DECIDIDO. FORMAÇÃO DE COISA JULGADA. TESE AFASTADA. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. TEMA NÃO PREQUESTIONADO. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. PELO NÃO PROVIMENTO DOS RECURSOS. I. Os agravos em recursos especiais de Wilson Fraiha e outros e de Lindovalle Territorial Agrícola LTDA não comportam provimento. II. A controvérsia central diz respeito à nulidade absoluta da compra e venda a non domino e nulidade dos registros imobiliários decorrentes da suposta fraude, o que, no entendimento do Tribunal Regional Federal da 2ª Região, tornaria inaplicável a tese da prescrição acolhida na sentença. III. A Corte Federal considerou precoce a decretação de prescrição pelo juízo singular, ressalvando que, "para se afastar a alegação dos opoentes de que houve venda a non domino, necessária seria a análise de documentos e da extensa cadeia dominial constituída sobre a área questionada, bem como da localização e extensão dos terrenos e dos respectivos registros públicos, bem como dos eventuais alargamentos e sobreposições dos limites da área em questão, o que demandaria produção de prova pericial complexa, que, embora inicialmente determinada pelo Juízo a quo, não chegou a ser realizada, proferindo-se julgamento conforme o estado do processo". IV. O Tribunal de origem concluiu pela necessidade de produção de prova pericial em função da complexidade da demanda, sendo inviável a alteração do aresto recorrido. Incidência da Súmula 7/STJ. V. Esta Corte Especial firmou orientação de que "a prescritibilidade é a regra, só havendo falar em imprescritibilidade em hipóteses excepcionalíssimas, como no tocante às ações referentes ao estado das pessoas. Somente alguns direitos subjetivos, observada sua envergadura e especial proteção, não estão sujeitos a prazos prescricionais, como na hipótese de ações declaratórias de nulidades absolutas, pretensões relativas a direitos da personalidade e ao patrimônio público" (E Dcl no AgRg no REsp 1229068/ RJ, Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, DJ 06/10/2015, D Je 16/10/2015). VI. O STJ orientou-se no sentido de que "no caso de venda por quem não tem o título de propriedade do bem alienado, venda a non domino não tem mera anulabilidade por vício de consentimento, mas sim nulidade absoluta, impossível de ser convalidada" (AgInt na AR 5465/TO, Ministro RAUL ARAÚJO, Segunda Seção, DJ 12/12/2018, D Je 18/12/2018). VII. Não se desconhece decisão de relatoria do Ministro Herman Benjamin, nos autos do R Esp 1646231/PE, julgado em 09/03/2017, segundo o qual as questões preliminares, relativas aos pressupostos processuais e às condições da ação devem ser julgadas antes do mérito, pois em caso de acolhimento são a ele prejudiciais. VIII. Nesta hipótese específica, a instância a quo solucionou a lide de forma distinta, uma vez que não decretou a prescrição das ações da União e de Nelson Mario Abraham e outros, tampouco analisou o mérito das ações, sem impor, portanto, solução definitiva ao caso. IX. Sobre a formação de coisa julgada, o exame de tal tese exige a incursão no acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado em recurso especial por óbice pela Súmula 7/STJ. X. O tema da prescrição aquisitiva não foi debatido pelo Tribunal de origem, faltando, portanto, o indispensável requisito do prequestionamento. Incidem, no ponto, as súmulas nºs 282 e 356, ambas do Supremo Tribunal Federal, e 211 do Superior Tribunal de Justiça. XI. Não resta configurada ofensa ao artigo 1.022, II, do Estatuto Processual Civil, tendo o Tribunal Regional decidido a lide de forma fundamentada, conforme lhe foi apresentada. XII. Parecer pelo não provimento do agravo em recurso especial de Wilson Fraiha e outros. XIII. Parecer pelo não provimento do agravo em recurso especial de Lindovalle Territorial Agrícola LTDA. Sua Excelência eminente Ministro Marco Aurélio Bellizze, considerando os fundamentos trazidos, atendidos os pressupostos de admissibilidade, deu provimento ao agravo para determinar sua conversão em recurso especial (RISTJ, art. 34, XVI) para melhor análise da matéria, sem prejuízo de um novo exame dos pressupostos recursais. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO E DE REGISTRO IMÓBILIÁRIO E OPOSIÇÃO À PRETENSÃO ANULATÓRIA. IMÓVEL ADQUIRIDO PELA FAZENDA FEDERAL DA REPÚBLICA DOS ESTADOS UNIDOS DO BRASIL EM 1915. ESCRITURA PÚBLICA SEM REGISTRO. COMPRA E VENDA A NON DOMINO. CONTRÓVÉRSIA A RESPEITO DA NATUREZA PÚBLICA DA ÁREA. PRESCRITIBILIDADE DA PRETENSÃO ANULATÓRIA E DA OPOSIÇÃO SEGUNDO A SENTENÇA. ANULAÇÃO DA SENTENÇA PELO TRIBUNAL. NECESSIDADE DE PROVA PERICIAL PARA ANÁLISE E JULGAMENTO DOS PEDIDOS FORMULADOS NA AÇÃO E NA OPOSIÇÃO. QUESTÕES DA AUSÊNCIA DE REGISTRO NO REGISTRO DE IMÓVEIS, ILEGITIMIDADE DA UNIÃO E USUCAPIÃO ALEGADAS COMO MATÉRIA SUSCETÍVEL DE CONHECIMENTO DE OFÍCIO. RECURSOS ESPECIAIS NÃO PROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Recursos especiais interpostos relativos à ação anulatória e à oposição. Na ação anulatória, proposta originariamente pela Rede Ferroviária Federal S.A. - RFFSA, sucedida pela União, pleiteia-se a nulidade de título em nome de Selika Alves da Silva, transferido irregularmente para seu espólio, e consequentes registros imobiliários posteriores, sob o fundamento de que o imóvel foi adquirido pela Fazenda Federal da República dos Estados Unidos do Brasil, em 1915, do alienante Joaquim Alves da Silva, pai daquela, sua herdeira no inventário de bens. Na oposição, pede-se a nulidade absoluta do registro imobiliário nº 321, referente ao formal de partilha da herdeira nominada, e dos demais que advieram em cadeia, porque, depois da alienação, Joaquim Alves da Silva colocou em testamento e foi inventariado área destituída de propriedade por parte dele. A compra e venda entre ele à União constitui compra e venda a non domino (exceto na fração de 48,80 metros de frente por 521,40 metros da frente aos fundos, de que era titular e alienou corretamente; a escritura pública refere-se a 108,80 metros de frente por 1000 metros da frente aos fundos). Surgiram a partir daí sobreposições de transferências e registros nulos. A sentença julgou improcedentes a ação e a oposição, sob a consideração da prescrição de ambas. O Tribunal Regional Federal da 2ª Região anulou a sentença, pois considera imprescindível a realização de prova pericial para esclarecer sobre a individualização do imóvel, sua existência, seus limites, conforme as transferências e cadeia dominial. As partes recorrentes alegam que as questões centrais podem ser resolvidas independente da perícia, com base nos documentos já existentes, e são conhecíveis de ofício. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Na ação anulatória e na oposição, são alegadas nulidade de negócios jurídicos e de registros no Registro de Imóveis, discutindo-se, principalmente, sobre a natureza pública da área, a extensão da área e a cadeia dominial. 2. Assim, as questões pendentes são : (i) a caracterização de venda a non domino em relação ao imóvel com alcance na existência de nulidade absoluta de registro imobiliário; (ii) necessidade de realização de prova pericial complexa, que retroage a títulos antigos e subsequentes ao longo de muitos anos, escrituras públicas e registros imobiliários, para esclarecer a respeito da individualização do imóvel e da cadeia dominial, então se decidindo sobre as especificações dos pedidos na ação anulatória, na respectiva contestação, e na ação de oposição; (iii) a natureza pública do imóvel diante da ausência de registro no Registro de Imóveis, correspondente à ilegitimidade ativa da União e usucapião. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Nas circunstâncias do caso, o Tribunal Regional Federal, justificadamente, concluiu: "Para se afastar a alegação dos opoentes de que houve venda a non domino, necessária seria a análise de documentos e da extensa cadeia dominial constituída sobre a área questionada, bem como da localização e extensão dos terrenos e dos respectivos registros públicos, bem como dos eventuais alargamentos e sobreposições dos limites da área em questão, o que demandaria produção de prova pericial complexa, que, embora inicialmente determinado pelo Juízo a quo, não chegou a ser realizada, proferindo-se julgamento conforme o estado do processo". 4. Sendo o magistrado o destinatário da prova, compete a ele o exame acerca da necessidade da produção da prova pericial com base na prova documental, títulos e registros existentes. Prepondera no caso o julgado do Tribunal, que deu provimento à apelação desconstitutiva da sentença que a dispensou. 5. O Tribunal Regional Federal de origem concluiu, de forma devidamente fundamentada, pela imprescindibilidade da prova pericial para a integral solução da controvérsia. A revisão de tal entendimento exige amplo exame fático-probatório, incabível em recurso especial, conforme dispõe a Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 6. O Tribunal de origem deixou de resolver sobre a natureza pública da área. A escritura pública que serve de base à ação anulatória, movida pela União, porém, caracteriza indício suficiente da propriedade pública e respectiva imprescritibilidade, questões que deverão ser dirimidas em novo julgamento. 7. Tratando-se de escritura pública lavrada há mais de um século, as alegações de ausência de propriedade da União e de possibilidade do reconhecimento do usucapião demandam complexa análise da evolução histórica do Registro de Imóveis e da questão atinente ao usucapião de bens públicos. Tais questões deixam de ser suscetíveis de solução de ofício pela Superior Tribunal de Justiça e dependem de pronunciamento das instâncias ordinárias. 8. Justifica-se, pois, a confirmação do acórdão objeto dos recursos especiais, que declarou a nulidade da sentença, com a remessa dos autos ao Juízo competente para que, após a realização de prova pericial, seja proferido novo julgamento com a análise de todos os pedidos formulados pelas partes. IV. RECURSOS ESPECIAIS NÃO PROVIDOS.