STJ REsp 1969570

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRETENSÃO REPARATÓRIA DE PREJUÍZOS. REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ na hipótese em que o acolhimento da tese defendida no recurso especial - descumprimento do direito de preferência e, por consequência, afastamento de pretensão reparatória de prejuízos decorrentes - implicar, necessariamente, o reexame de elementos fático-probatórios dos autos. 2. Agravo interno desprovido. RELATÓRIO FABRÍCIO ALVES PEREIRA interpõe agravo interno contra a decisão de fls. 544-550, que não conheceu do recurso especial ante a incidência das Súmulas n. 7 do STJ e 284 do STF. No presente recurso, a parte agravante sustenta o seguinte (fls. 588-589): Ocorre que, todavia, da leitura do Recurso Especial do ora Agravante, revela-se incompreensível à parte, destinatária da prestação jurisdicional, a razão pela qual não se percebeu a fundamentação de sua irresignação como hábil ao decorrente enfrentamento de mérito. Ora, quanto à imputação de vulneração aos artigos 27 e 33 da Lei Federal n.º 8.245/1991, bem diferentemente dos precedentes arrolados na r. decisão ora agravada - que versam sobre dispositivos com variados incisos e parágrafos com hipóteses distintas de não incidência tributária (artigos 36 e 37, CTN) ou com dezenas de incisos e parágrafos com variadas hipóteses de cabimento processual (como são os artigos 489 e 1.022, do CPC), que foram os dispositivos referenciados no AgInt no REsp n.º 1.504.650/RS e AgInt no AREsp n.º 2.095.443/PE -, referidos dispositivos da Lei do Inquilinato versam, igualmente sobre o direito de preferência do locatário em adquirir o imóvel locado e pretensamente à venda. Este é o contexto da controvérsia da lide, em que foi descumprido o direito de preferência do Agravante e, de tal medida, cabe incidência de cláusula penal moratória e reparação pela perda da chance da venda do ponto, o que foi negado pelo v. acórdão a quo tal como se a legislação o obstaculizasse, enquanto os dispositivos normativos referidos no Recurso Especial prescrevem o oposto. Estes dois artigos são sucedidos, cada qual, de um único parágrafo, em que são previstas exclusivamente as formas de promoção de referida preferência, sem que versem, pois, sobre qualquer matéria alternativa ou que deixe dúvida em relação ao fato cuja subsunção à norma se propõe. O descumprimento "dos artigos 27 e 33", que garantem o direito de preferência do locatário, refere-se, portanto, a todo o dispositivo, como do vernáculo se destaca e, distintamente dos precedentes arrolados na r. decisão agravada, não se trata de dispositivos que são cindidos em hipóteses distintas e condicionais previstas em parágrafos ou incisos e de cuja imprecisão, então, possa se extrair qualquer prejuízo de cognição. Alega ainda que não há circunstâncias fáticas ou provas a serem reanalisadas, nestes termos (fls. 594-597): Ora, a r. decisão agravada abordou genericamente os temas suscitados no Recurso Especial tal como se dependentes de aferição probatória, olvidando-se de enfrentar o fato de que a fundamentação específica versa exclusivamente sobre as premissas adotadas no v. acórdão, sem qualquer discordância fática. Nesta toada e quanto a (i) ser indevido o afastamento de cláusula penal contratual na hipótese de descumprimento de direito de preferência ao locatário (tal como se, nesta hipótese, imperasse regime exclusivamente diverso para o sancionamento do contraente ofensor), veja-se ser pacífico e incontroverso que os Agravados descumpriram o direito de preferência do Agravante, não o tendo notificado para seu exercício, conforme afirmado, expressamente, no v. acórdão recorrido: .. Portanto, ainda que o v. acórdão recorrido não tenha reconhecido o direito do Agravante em perceber a cláusula penal contratual pelo descumprimento do direito de preferência (o que se impugna em Recurso Especial) e a indenização pelos prejuízos daí decorrentes, vislumbra-se ser incontroverso (e desmerecer qualquer revolvimento probatório) o fato de que os Agravados descumpriram tal regramento contratual. .. Ora e conforme argumentado no Recurso Especial, a exegese levada a efeito no v. acórdão recorrido é frontal descumprimento dos arts. 408, 409, 411 e 416, caput, do Código Civil Brasileiro, de cujo teor se depreende que a cláusula penal é nada menos do que a antecipação dos prejuízos provocados pelo descumprimento de cláusula(s) do ajuste, logo, o permissivo normativo a que eventual inadimplemento possa ser objeto de pedido de reparação civil (tal como o contido nos artigos 27 e 33 da Lei do Inquilinato), como já se tem, de todo modo, nos artigos 186 e 389 do Código Civil (cláusulas gerais de responsabilidade civil aquiliana e contratual, respectivamente), em nada, ABSOLUTAMENTE NADA, afasta a incidência de cláusula penal contratual. No mais e (ii) quanto a ser indevido o afastamento da pretensão reparatória em virtude da perda da chance, ressalta-se que é pacífico e incontroverso - assim constando na delineação fática do v. acórdão recorrido - que os Agravados desatenderam ao direito de preferência do Agravante e que de tal fato decorreu que o nome do polo locador apresentado aos adquirentes do ponto comercial do Agravante era estranho ao proprietário registral do imóvel. .. O v. acórdão recorrido reconhece que fora o descumprimento do direito de preferência a causa das informações truncadas que levaram à desistência da aquisição pelos adquirentes (segundo parágrafo, supra), mas, mesmo assim, assevera que a frustração da venda seria, então, causa secundária do ilícito, sem que houvesse relação (que afirma ser necessária) "direta, imediata e necessária". Com todas as vênias, trata-se de exegese absolutamente desassociada daquela constante no art. 402 do Código Civil Brasileiro, a teor do qual "Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar". E razoavelmente não pressupõe o certo ou "necessário", até porque, se certo ou necessário fosse, teria ocorrido, revelando-se, então, a interpretação atinente ao que provavelmente se daria (ou se lucraria) do curso normal das coisas, consoante se argumentou em Recurso Especial, prostrando-se, de todo modo, pacífico e incontroverso faticamente que, pelo ilícito dos Agravados, o Agravante perdeu a chance da venda do ponto por não conseguir (ele e/ou os adquirentes) obter informações claras e confiáveis quanto à situação jurídica superveniente do imóvel locado, sendo de rigor a reparação civil daí decorrente. Nenhuma prova precisa ser revolvida, com licença à repetição, para enfrentamento do pedido supra e decorrente harmonização da prestação jurisdicional aos ditames da Lei Federal, conforme art. 105, III, alínea "a", da Constituição Federal. Não há nenhuma divergência fática, mas tão somente um contexto, incontroverso e como sempre há para qualquer pronunciamento judicial, viabilizando-se a deliberação sobre a controvérsia de modo a bem aplicar os artigos 27, caput, e 33, caput, da Lei Federal n.º 8.245/1991, 186, 389, 402, 408, 409, 411 e 416, caput, do Código Civil Brasileiro, revelando-se como incompreensível (pois que inexistente) qual matéria fática, concretamente, restaria de inviável reanálise. Requer, assim, o provimento do agravo interno. É o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRETENSÃO REPARATÓRIA DE PREJUÍZOS. REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ na hipótese em que o acolhimento da tese defendida no recurso especial - descumprimento do direito de preferência e, por consequência, afastamento de pretensão reparatória de prejuízos decorrentes - implicar, necessariamente, o reexame de elementos fático-probatórios dos autos. 2. Agravo interno desprovido.