STJ AREsp 2587113

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. SÚMULAS 7, 83 E 543/STJ. INTERESSE RECURSAL NA RESTITUIÇÃO MESMO APÓS O LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SÚMULA 83/STJ. DEFICIÊNCIA RECURSAL. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." 2. Esta Corte Superior também entende, em tal cenário, ser viável a retenção no percentual de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame fático- probatório (enunciado sumular n. 7/STJ). 3. A multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal estadual em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Aplicação da Súmula 83/STJ. 4. É sabido que o leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador de receber as parcelas pagas, ou seja, de reaver valores que entende lhe serem devidos, sob pena de enriquecimento ilícito (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.345/RJ, relator o Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 14/3/2023) - verbete sumular n. 83/STJ. 5. A respeito da tese de que a correção monetária incidiria a partir do ajuizamento da ação, tal pretensão não pode ser apreciada nesta instância superior, em razão da deficiência recursal. A demandante não apontou qual dispositivo de lei federal lastrearia o referido argumento, a ensejar o texto da Súmula 284/STF. 6. Agravo interno desprovido. RELATÓRIO Trata-se de agravo interno interposto por TIC FRAMES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. contra a decisão desta relatoria de fls. 909-916 (e-STJ), que conheceu do agravo para negar provimento ao recurso especial. O recurso especial foi fundado nas alíneas a e c do permissivo constitucional, no qual se insurgiu contra acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro assim ementado (e-STJ, fls. 403-405): APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE EM RAZÃO DE DIFICULDADES FINANCEIRAS. PERDA DE OBJETO DA PRETENSÃO DE RESCISÃO JÁ HAVIDA COM O LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL (ART. 63 DA LEI Nº 4.591/64). RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. TERMO INICIAL DOS CONSECTÁRIOS LEGAIS. DEVOLUÇÃO DA TAXA DE ELABORAÇÃO DO CONTRATO. AFASTADA A SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. CONDENAÇÃO DA RÉ NAS CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE 10% SOBRE A CONDENAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. É iterativa a jurisprudência do STJ no sentido de ser possível a resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas de suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel, caso em que a extinção do negócio jurídico ensejará a retenção pelo promitente vendedor, de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação. 2. A realização de leilão extrajudicial põe fim à relação jurídica entre as partes, por outro lado, permanece o interesse da autora em pleitear que seja declarada a rescisão da promessa de compra e venda e restituídos os valores que lhe são devidos. Possibilidade de retenção dos valores pagos pelo promitente vendedor. Enunciado nº 543 da Súmula do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.". 3. Percentual de restituição fixada no patamar de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, com a retenção de 25% (dez por cento), que se afigura razoável e em conformidade com a jurisprudência predominante, eis que bem resguarda a equação financeira de acordo com as peculiaridades do caso concreto, excluídas as comissões, o seguro prestamista e tributos pagos. 4. Termo inicial dos consectários legais incidentes sobre a restituição das parcelas pagas. A Segunda Seção do STJ concluiu o julgamento do repetitivo, em 14.08.2019, o colegiado acompanhou o voto-vista divergente apresentado pela ministra Isabel Galloti e a tese fixada por maioria de votos foi: "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente-comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Quanto à correção monetária, como é uma mera recomposição do poder aquisitivo da moeda aviltada pela inflação, deverá incidir desde o desembolso. 5. Devolução da taxa de elaboração de contrato congênere à taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária). O Superior Tribunal de Justiça sedimentou entendimento no sentido da abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. Juros de mora da citação e correção monetária do efetivo desembolso. 6. Sucumbência a ser suportada pela ré. Honorário advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. PARCIAL PROVIMENTO DEAMBOS OSRECURSOS. Ocorreu novo julgamento dos embargos de declaração por determinação desta Corte Superior, acolhendo-os com efeitos infringentes (e-STJ, fls. 746-752): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. REEXAME DA QUESTÃO. OMISSÃO RECONHECIDA POR JULGADO DO STJ. REMESSA A ESTE ÓRGÃO JULGADOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DESCONTO DE DESPESAS TRIBUTÁRIAS. 1. Embargos de declaração opostos por ambas as partes rejeitados. Recursos especiais interpostos. 2. Decisão do STJ. Reconhece a omissão quanto ao argumento de que não houve análise pelo colegiado quanto à impossibilidade de descontos de valores referentes ao pagamento de tributos, notadamente em virtude da ausência de comprovação do recolhimento dessas verbas pela vendedora, ficando prejudicada, por ora, a apreciação das demais teses apresentadas pela autora/embargante, bem como a análise do agravo em recurso especial da ré/embargada, para dar provimento ao recurso especial da autora/embargante e determinar o retorno dos autos para que o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro realize novo julgamento dos embargos de declaração, devendo se pronunciar, como entender de direito sobre a omissão acima apontada. 3. Acolhimento dos embargos de declaração, empregando-lhes efeitos infringentes. Apreciação do ponto omisso. Modificação do acórdão. Parcial provimento ao apelo da autora, para afastar a retenção pela embargada a título de "tributos pagos" dos valores a restituir à consumidora, mantendo seus demais termos. ACOLHIMENTO DOS EMBARGOS COM EFICÁCIA INFRINGENTE. No recurso especial, a recorrente apontou, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 63 da Lei n. 4.591/1964; e 1º, VI e VII, da Lei n. 4864/1965. Esclareceu que se opôs ao acórdão por não levar em consideração a validade do leilão extrajudicial, que seria o único meio de resolver o imbróglio decorrente da inadimplência da parte recorrida. Afirmou que o julgado estadual não observou a ocorrência da praça, em razão de a recorrida ter se mantido inerte após intimada para purgar a mora. Sustentou que a quantia apurada deve ser utilizada para minimizar os prejuízos causados à incorporadora e aos demais adquirentes que cumpriram com suas obrigações, não podendo suportar o inadimplemento de terceiros. Destacou que o entendimento jurisprudencial é no sentido de que somente ocorre devolução de valores nos casos em que o leilão extrajudicial é positivo e com valores suficientes para cobrir a dívida, de modo que o excedente é transferido ao comprador desistente, quadro que não se observaria nestes autos. Insurgiu-se contra o percentual fixado a título de retenção. Defendeu a correção monetária a partir do ajuizamento da ação. Requereu o provimento do recurso especial (e-STJ, fls. 762-797). Inadmitido o recurso especial, foi protocolado agravo em recurso especial, o qual foi julgado monocraticamente por esta relatoria, negando-se a pretensão (e-STJ, fls. 909-916). Questionando essa manifestação, interpõe a insurgente agravo interno. Reforça as teses do recurso especial acima sumariadas. Aduz que seu pleito não esbarra na Súmula 7/STJ, pois não busca a reanálise fático-probatória, mas sim a devida qualificação jurídica do quadro fático e o reconhecimento da ofensa aos dispositivo supracitados. Menciona que não há espaço para a incidência das Súmulas 83 e 543/STJ, pois o julgamento estadual não está em sintonia com a jurisprudência desta Corte Superior. Pondera que, tendo a parte contratante resgatado o débito, deve-se entregar o saldo ao adquirente inadimplente. Destaca a não incidência do verbete sumular n. 284 da Suprema Corte, pois apontou no recurso especial todos os artigos de lei que lastreariam suas pretensões recursais. Pugna pelo provimento deste recurso (e-STJ, fls. 920-931). Contraminuta apresentada (e-STJ, fls. 934-949). É o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. SÚMULAS 7, 83 E 543/STJ. INTERESSE RECURSAL NA RESTITUIÇÃO MESMO APÓS O LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SÚMULA 83/STJ. DEFICIÊNCIA RECURSAL. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." 2. Esta Corte Superior também entende, em tal cenário, ser viável a retenção no percentual de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame fático- probatório (enunciado sumular n. 7/STJ). 3. A multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal estadual em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Aplicação da Súmula 83/STJ. 4. É sabido que o leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador de receber as parcelas pagas, ou seja, de reaver valores que entende lhe serem devidos, sob pena de enriquecimento ilícito (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.345/RJ, relator o Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 14/3/2023) - verbete sumular n. 83/STJ. 5. A respeito da tese de que a correção monetária incidiria a partir do ajuizamento da ação, tal pretensão não pode ser apreciada nesta instância superior, em razão da deficiência recursal. A demandante não apontou qual dispositivo de lei federal lastrearia o referido argumento, a ensejar o texto da Súmula 284/STF. 6. Agravo interno desprovido.