STJ REsp 2127031

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA E INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA QUE CONDENA OS RÉUS AO PAGAMENTO DE VERBA A TÍTULO DE REPARAÇÃO DE DANOS NO IMÓVEL. CONTROVÉRSIA ATINENTE AO PERÍODO POSTERIOR AO CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO. DEPOIMENTO PESSOAL DO RÉU FIADOR E DAS TESTEMUNHAS. ENTREGA DAS CHAVES NÃO COMPROVADA. NOTIFICAÇÃO DO LOCADOR. INOCORRÊNCIA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. PERÍCIA QUE APURA OS DANOS AO IMÓVEL DECORRENTES DE ABANDONO. VALORES REFERENCIAIS ATINENTES A SETEMBRO DE 2015. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS QUE DEVEM INCIDIR A PARTIR DE OUTUBRO DE 2015. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. 1. Trata-se de ação de despejo cumulada com cobrança e indenizatória. 2. As partes discutem se teria havido a prorrogação do contrato por prazo indeterminado, acarretando os consectários correspondentes. 3. Do depoimento pessoal do réu fiador e das testemunhas arroladas por ambas as partes, não restou comprovada a entrega das chaves pela empresa locatária, podendo-se depreender que não houve acordo com o locador acerca da devolução do imóvel, o que foi reconhecido pelo próprio fiador, sendo evidente a sua inércia, já que poderia ter notificado o locador, conforme previsto no art. 40, X, da Lei nº 8.245/1991. 4. O contrato foi, portanto, prorrogado, em consonância com o disposto no parágrafo único do art. 56 da Lei nº 8.245/1991 e com o acordado entre as partes na oitava cláusula contratual. 5. Incide a responsabilização solidária dos fiadores pelos danos ao imóvel, decorrentes do abandono. 6. O perito, em seu laudo, datado de 26/10/2015, adotou para os cálculos valores referenciais da construção civil atinentes a setembro de 2015, mês em que se tornou líquida a obrigação. 7. A quantia de R$ 91.875,37, necessária à reparação dos danos causados no imóvel deve ser corrigida a partir de outubro de 2015, quando também devem começar a incidir os juros moratórios. 8. Provimento parcial do recurso. (fls. 915-916) Recurso especial: alega, em síntese, além de dissídio jurisprudencial, ofensa aos arts. 40, X, 56, parágrafo único, da Lei n. 8.245/91, ao argumento de que: a) o art. 40, X, da Lei n. 8.245/91, introduzido pela Lei n. 12.112/09, não se aplica a contratos de locação celebrados antes de sua vigência, motivo pelo qual a notificação para exoneração da fiança após o término do contrato não poderia ser exigida dos recorrentes; e b) antes do advento da Lei n. 12.112/09, a prorrogação da fiança em contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado depende da anuência dos fiadores, o que não ocorreu na espécie, motivo pelo qual os fiadores não respondem pelos débitos objetos da presente ação; Prévio juízo de admissibilidade: o TJRJ inadmitiu o recurso especial interposto (fls. 972-978). Em face das razões apresentadas, conheci do agravo e determinei que fosse reautuado como recurso especial, nos termos do art. 34, XVI, do RISTJ, para melhor exame da matéria em debate. É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. FIADOR. INCIDÊNCIA DO ART. 40, X, DA LEI N. 8.245/91. DIREITO INTERTEMPORAL. EXONERAÇÃO DO FIADOR. PRAZO EM QUE PERMANECE RESPONSÁVEL. CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE ÀS ALTERAÇÕES PROMOVIDAS PELA LEI 12.112/09. PROROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. PRORROGAÇÃO DA FIANÇA. 1. Ação de despejo, ajuizada em 7/4/2005, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 22/3/2023 e concluso ao gabinete em 21/2/2024. 2. O propósito recursal consiste em dizer se: a) o art. 40, X, da Lei n. 8.245/91, introduzido pela Lei n. 12.112/09, é aplicável a contratos de locação celebrados antes de sua vigência; e b) antes do advento da Lei n. 12.112/09, a prorrogação da fiança em contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado dependia da anuência dos fiadores. 3. A lei nova, em regra, possui efeito imediato e pro futuro, não incidindo sobre fatos anteriores à sua vigência. Em outras palavras, as normas jurídicas são criadas para valer para o futuro, não para o passado. 4. O inciso X, do art. 40 da Lei n. 8.245/91, introduzido pela Lei 12.112/09, é aplicável somente aos contratos celebrados a partir de sua vigência. 5. Os contratos de locação celebrados antes das modificações introduzidas pela Lei 12.112/09 submetem-se à regra esculpida no art. 835 do CC/2002, que também permite a exoneração da fiança, mediante notificação do locador, ficando, no entanto, obrigado o fiador por todos os seus efeitos, durante os 60 (sessenta) dias posteriores à notificação do credor. 6. Esta Corte Superior pacificou o entendimento, no julgamento do EREsp 566.633/CE, de que, prorrogado o contrato de locação e havendo cláusula expressa de responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, responderá o garantidor pelas obrigações posteriores. Precedentes. 7. Nos termos do art. 39 da Lei do Inquilinato, a prorrogação da fiança em contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado não depende da anuência dos fiadores, que, no entanto, poderão exonerar-se da garantia na forma do art. 835 do CC/2002 ou na forma do art. 40, X, da Lei de Locações, a depender da hipótese concreta. 8. Na espécie, extrai-se do acórdão recorrido que o contrato de locação foi celebrado em 28/11/1996, antes, portanto, do advento da Lei n. 12.112/09, que introduziu o inciso X ao art. 40 da Lei n. 8.245/91, motivo pelo qual o referido dispositivo não incide na hipótese dos autos. Todavia, deve ser mantida a responsabilidade solidária dos fiadores, recorrentes, pois, nos termos do acórdão estadual, há no contrato previsão de prorrogação da fiança, uma vez que impõe responsabilidade aos fiadores "até final restituição das chaves", motivo pelo qual não merece prosperar o presente recurso especial. 9. Recurso especial não provido.