STJ AREsp 2598019

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AFASTAMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DA SEGUNDA SEÇÃO. TEMA REPETITIVO N. 1.095/STJ. MORA DOS ADQUIRENTES. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. DECISÃO MANTIDA. 1. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Recursos Especiais n. 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe 19/12/2022). 2. É posicionamento das Turmas de Direito de Privado desta Corte que a propositura da demanda de rescisão contratual pelos adquirentes do imóvel - manifestando desinteresse na preservação do vínculo obrigacional - configura a quebra antecipada do contrato e, por conseguinte, justifica o repasse dos encargos da rescisão aos consumidores. Precedentes. 2.1. Na petição inicial, a parte agravante manifestou desinteresse no prosseguimento da avença, atraindo para si o ônus da rescisão contratual, a partir da quebra antecipada do contrato, proceder que dispensa a notificação prévia dos compradores para constituí-los em mora. No entanto, a Corte de apelação contrariou tal entendimento ao reformar a sentença e, por conseguinte, aplicar a regra prevista no art. 53 do CDC, autorizando que a vendedora agravada (i) retivesse 10% (dez por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, (ii) cobrasse a taxa de fruição do imóvel e (iii) deduzisse as despesas geradas pelo bem, tais como IPTU e débitos condominiais. Portanto, era de rigor reformar o aresto impugnado, a fim de determinar a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 no procedimento de rescisão contratual, com os encargos daí decorrentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. RELATÓRIO Trata-se de agravo interno (e-STJ fls. 1.083/1.141) interposto contra decisão desta relatoria que conheceu do agravo para dar provimento ao recurso especial, a fim de julgar improcedente o pedido autoral de rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário com base no Código de Defesa do Consumidor, além de atribuir aos agravantes os encargos sucumbenciais da demanda. Em suas razões, os agravantes suscitam a nulidade do juízo monocrático, ante a falta de sua intimação para contrarrazoar o especial. Nesse contexto, alegam que, "se soubessem da apreciação do mérito, teriam feito alegações do mérito do recurso especial. .. Neste caso, a r. decisão é nula de pleno direito, por não assegurar a ampla defesa e o contraditório, art. 5º, inciso LIV e LV da CRFB, bem como as disposições do art. 9º e 10 do CPC/15, com negativa de sua vigência, pois foram surpreendidos com a decisão monocrática que apreciou o mérito de recurso especial. Os agravantes apenas sustentaram genericamente como reforço de argumentação, porém, não repetiram todos os argumentos das contrarrazões do recurso especial, o que restou cerceado o direito" (e-STJ fl. 1.092). Alegam que o especial seria intempestivo porque, "data máxima vênia, a r. decisão monocrática decidiu em sentido contrário ao entendimento jurisprudencial desta Corte Cidadão, pois o v. acórdão do TJSP, pontou claramente que o dia de aniversário de São Paulo é feriado local, fato indiscutível e incontroverso e, portanto, o recurso especial é extemporâneo e cabe ao órgão especial reformar" (e-STJ fl. 1.096). No mérito, defendem a inaplicabilidade do Tema n. 1.095/STJ, pois a causa de pedir da demanda seria a existência de caso fortuito e força maior oriundos da pandemia, o que teria onerado excessivamente o saldo devedor do imóvel. Assim, não haveria mora culposa dos compradores a autorizar a aplicação da Lei n. 9.514/1997. Acrescentam que: (a) "nem mesmo a Lei 9.514/97 poderia excluir o direito dos autores-agravantes a proporem ação judicial e argumentarem que não estão tecnicamente em mora, haja vista que deixaram de pagar suas prestações em virtude de caso fortuito ou força maior, isto é, o fato necessário impossível de evitar e impedir que, notadamente, ocorreu com a pandemia. Quer seja força maior quando os agravantes foram acometidos pela doença, quer, ainda, por caso fortuito, quando o Poder Público determinou que todos ficassem em casa no auge da pandemia, sem previsão de vacinas" (e-STJ fl. 1.085), e (b) "as notificações de leilão não cumpriram os rigores da Lei 9.514/97, como destacou o v. decisão monocrática agravada, portanto, igualmente, sobre este fato também deve ser ponderado e apreciado pelo Poder Judiciário, na medida em que se não cumpriu os procedimentos da Lei 9514/97, não há o efeito da constituição em mora e, por conseguinte, não há possibilidade dos agravantes serem expropriados pela rescisão como se houvesse o inadimplemento" (e-STJ fl. 1.085). Ao final, pedem a reconsideração da decisão monocrática ou a apreciação do agravo pelo Colegiado. Foi apresentada impugnação (e-STJ fls. 1.145/1.159). É o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AFASTAMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DA SEGUNDA SEÇÃO. TEMA REPETITIVO N. 1.095/STJ. MORA DOS ADQUIRENTES. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. DECISÃO MANTIDA. 1. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Recursos Especiais n. 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe 19/12/2022). 2. É posicionamento das Turmas de Direito de Privado desta Corte que a propositura da demanda de rescisão contratual pelos adquirentes do imóvel - manifestando desinteresse na preservação do vínculo obrigacional - configura a quebra antecipada do contrato e, por conseguinte, justifica o repasse dos encargos da rescisão aos consumidores. Precedentes. 2.1. Na petição inicial, a parte agravante manifestou desinteresse no prosseguimento da avença, atraindo para si o ônus da rescisão contratual, a partir da quebra antecipada do contrato, proceder que dispensa a notificação prévia dos compradores para constituí-los em mora. No entanto, a Corte de apelação contrariou tal entendimento ao reformar a sentença e, por conseguinte, aplicar a regra prevista no art. 53 do CDC, autorizando que a vendedora agravada (i) retivesse 10% (dez por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, (ii) cobrasse a taxa de fruição do imóvel e (iii) deduzisse as despesas geradas pelo bem, tais como IPTU e débitos condominiais. Portanto, era de rigor reformar o aresto impugnado, a fim de determinar a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 no procedimento de rescisão contratual, com os encargos daí decorrentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento.