STJ REsp 2032438

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DE ÔNUS HIPOTECÁRIO, DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E DE PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. QUITAÇÃO. BAIXA DA HIPOTECA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DEMORA DA CONSTRUTORA EM TRANSFERIR O BEM DEFINITIVAMENTE. MORA CARACTERIZADA. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. NULIDADE PROCESSUAL. JULGAMENTO ULTRA PETITA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. PARAMETRIZAÇÃO, EXTENSÃO DO DANO E PERÍODO DA MORA. ALTERAÇÃO DO JULGADO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. 1. Para que seja caracterizado o dissídio jurisprudencial, é essencial a existência de similitude fática entre o acórdão recorrido e os julgados apontados como paradigmas. 2. A falta de prequestionamento de matéria suscitada no recurso especial impede o seu conhecimento, conforme dispõe a Súmula nº 282/STF. 3. A inversão de cláusula penal pode ser feita não somente na hipótese consagrada no Tema Repetitivo nº 971/STJ (atraso na entrega de imóvel adquirido na planta), mas tal disposição contratual, nos contratos bilaterais, onerosos e comutativos, deve voltar-se aos contratantes indistintamente, ainda que redigida apenas em favor de uma das partes. 4. No caso, chegar à conclusão diversa acerca da parametrização, d a extensão da indenização e do período de mora da vendedora exigiria o reexame de fatos e provas e o revolvimento do contrato, o que é vedado na via do recurso especial, nos termos das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. O longo período de atraso no cumprimento da obrigação contratual, como a entrega de imóvel ou a baixa de gravame, é capaz de gerar dano moral passível de ser reparado. 6. Agravo interno não provido. RELATÓRIO Trata-se de agravo interno interposto p or MASB 25 SPE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e por MASB DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A. contra a decisão que não conheceu do recurso especial (e-STJ fls. 1.653/1.657) . Em suas razões (e-STJ fls. 1.661/1.677), as agravantes reiteram a alegação de existência de nulidade processual diante do julgamento ultra petita, sobretudo no tocante ao período de mora considerado. Acrescentam que a matéria foi prequestionada, pois : "(..) a questão inerente ao vício ultra petita foi objeto de suscitação e prequestionamento desde a primeira instância e nos declaratórios de fls. 1.302/1.312 e-STJ, oportunizando-se o conhecimento e o debate acerca da matéria pela Corte de Origem (TJMG) que, embora tivesse reconhecido a obrigação de fazer apenas após o habite-se, manteve o resultado do julgamento quanto ao período da mora, em flagrante vício de contradição, com o que, comprovou-se o prequestionamento da matéria, não havendo óbice ao conhecimento do recurso especial, ao contrário da r. decisão agravada" (e-STJ fl. 1.665). Aduzem que o dissídio pretoriano foi devidamente demonstrado, havendo similitude fática entre os acórdãos confrontados. Sustentam que: "(..) Compulsando-se à detida análise do cotejo analítico, verifica-se que as decisões conflitantes possuem a mesma moldura fática, a qual consiste no inadimplemento contratual do vendedor de imóveis em contrato que haja previsão de cláusula penal apenas para a inadimplência do comprador, sendo permitida a reversão da r. cláusula penal para, por equidade, também alcançar a penalização para o inadimplemento contratual do vendedor no negócio jurídico. As hipóteses fáticas são, portanto, idênticas, tanto que as cláusulas contratuais tratadas nos casos cotejados possuem o mesmo objeto (previsão de penalização apenas para a hipótese de inadimplência financeira do comprador quanto ao preço do imóvel), a qual deve ser revertida para atingir o inadimplemento contratual do vendedor no negócio" (e-STJ fls. 1.666/1.667). Reprisam a tese de que o Tema Repetitivo nº 971/STJ não se aplica ao caso sob exame, porquanto a reversão de cláusula penal contra o vendedor de imóvel na planta, em estado de mora, é hipótese restrita ao atraso na entrega do bem, não podendo o entendimento ser estendido para a situação de simples atraso na outorga de escritura e de baixa em gravame hipotecário, ainda mais quando os adquirentes já se encontravam na posse do próprio imóvel. Questionam, inclusive, que não foi observada a parametrização técnica para a reversão da cláusula penal do contrato de compra e venda de imóvel, a fim de indenizar o adquirente pelo inadimplemento contratual. Assinalam que não incidem, na espécie, as Súmulas nºs 5 e 7/STJ, visto ser a matéria estritamente de direito. Asseveram, ainda , que é descabida a condenação por danos morais, pois se trata de mero descumprimento contratual envolvendo negócio de compra e venda de imóvel. Ao final, buscam o provimento do recurso para: "(..) (i) decretar a nulidade do v. acórdão/TJMG, por vício de julgamento ultra petita, com remessa dos autos à Corte de Origem para novo julgamento colegiado, ou, de imediato, delimitar o período moratório aos limites propostos na lide, de modo a se afastar a violação aos dispositivos contidos nos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil; (ii) alinhar ou perfilar a reversão da cláusula penal à metodologia/parametrização técnica estabelecida pelos Temas 970 e 971/STJ, mediante arbitramento de indenização em quantia certa, determinada e razoável em dinheiro, equivalente ao locativo do imóvel por mês de atraso, afastando-se o enriquecimento sem causa; (iii) afastar a condenação por danos morais pelo inadimplemento contratual, de modo a se coadunar com a jurisprudência desse c. STJ" (e-STJ fl. 1.677). A parte contrária apresentou impugnação às e-STJ fls. 1.682/1.704. É o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DE ÔNUS HIPOTECÁRIO, DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E DE PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. QUITAÇÃO. BAIXA DA HIPOTECA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DEMORA DA CONSTRUTORA EM TRANSFERIR O BEM DEFINITIVAMENTE. MORA CARACTERIZADA. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. NULIDADE PROCESSUAL. JULGAMENTO ULTRA PETITA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. PARAMETRIZAÇÃO, EXTENSÃO DO DANO E PERÍODO DA MORA. ALTERAÇÃO DO JULGADO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. 1. Para que seja caracterizado o dissídio jurisprudencial, é essencial a existência de similitude fática entre o acórdão recorrido e os julgados apontados como paradigmas. 2. A falta de prequestionamento de matéria suscitada no recurso especial impede o seu conhecimento, conforme dispõe a Súmula nº 282/STF. 3. A inversão de cláusula penal pode ser feita não somente na hipótese consagrada no Tema Repetitivo nº 971/STJ (atraso na entrega de imóvel adquirido na planta), mas tal disposição contratual, nos contratos bilaterais, onerosos e comutativos, deve voltar-se aos contratantes indistintamente, ainda que redigida apenas em favor de uma das partes. 4. No caso, chegar à conclusão diversa acerca da parametrização, d a extensão da indenização e do período de mora da vendedora exigiria o reexame de fatos e provas e o revolvimento do contrato, o que é vedado na via do recurso especial, nos termos das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. O longo período de atraso no cumprimento da obrigação contratual, como a entrega de imóvel ou a baixa de gravame, é capaz de gerar dano moral passível de ser reparado. 6. Agravo interno não provido.