STJ AREsp 2559191

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO INEXISTENTES. ACÓRDÃO DEVIDAMENTE JUSTIFICADO. QUESTÕES SOLUCIONADAS NA SEGUNDA INSTÂNCIA COM BASE FÁTICO-PROBATÓRIA E INTERPRETAÇÃO DE TERMOS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. JULGADO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há nenhuma omissão, contradição ou carência de fundamentação a ser sanada no julgamento estadual, portanto inexistentes os requisitos para reconhecimento de ofensa ao art. 489, § 1º, IV, do CPC. O acórdão dirimiu a controvérsia com base em fundamentação sólida, sem tais vícios, tendo apenas resolvido a celeuma em sentido contrário ao postulado pela parte insurgente. 2. A conclusão no sentido da necessidade de correção do valor da causa decorreu da observância de que a ação debatia rescisão contratual cumulada com reintegração de posse; bem como estabeleceu o aresto que seu montante deveria corresponder à quantia existente no contrato. Essas ponderações foram extraídas da apreciação fático-probatória da causa e da interpretação de termos contratuais; não se vislumbrando a busca por mera qualificação jurídica do quadro desenhado pela segunda instância. Óbice das Súmulas 5 e 7/STJ, que incidem sobre ambas as alíneas do permissivo constitucional. 3. A fixação do percentual de retenção pela insurgente (10% dos valores recebidos pelo preço do imóvel) foi estipulada com suporte também fático-probatório (verbete sumular n. 7/STJ). 4. A jurisprudência "desta Corte permite a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.645.384/RJ, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/10/2021, DJe de 3/11/2021). Aplicação da Súmula 83/STJ. 5. O Tribunal de origem, igualmente com base em fatos e provas (Súmula 7/STJ), entendeu pela ausência de má-fé, de forma que estaria configurada a hipótese de restituição pelas benfeitorias. 6. Agravo interno desprovido. RELATÓRIO Trata-se de agravo interno interposto por ITAÚBA - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra a decisão desta relatoria de fls. 551-557 (e-STJ), que conheceu do agravo para negar provimento ao recurso especial. O recurso especial foi fundado nas alíneas a e c do permissivo constitucional, no qual se insurgiu contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo assim ementado (e-STJ, fl. 392): APELAÇÃO. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. Correção do valor causa. Art. 292, II, do CPC. Valor do contrato. Incontroverso inadimplemento contratual dos adquirentes. Rescisão do contrato e reintegração da autora-reconvinda na posse do imóvel. Inaplicável a teoria da exceção do contrato não cumprido. Alegação de usucapião como matéria de defesa. Posse precária, decorrente de proposta de compra e venda não quitada, indigna de proteção judicial. Devolução dos valores pagos. A retenção pela vendedora de 10% dos valores recebidos pelo preço do imóvel compensa razoavelmente os prejuízos decorrentes da resolução do contrato. Juros de mora. Incidência a partir do trânsito em julgado. Indenização pela ocupação gratuita do imóvel. Indenização devida pelo período em que os adquirentes utilizaram o imóvel sem a devida contraprestação até a data da efetiva devolução do imóvel. Benfeitorias. Os réus-reconvintes compraram o lote para sua moradia, e construíram no local porque assim autorizava o contrato, a despeito do exercício de posse precária. Indenização pelas acessões e benfeitorias úteis e necessária. Art. 34 da Lei nº 6.766/79, a se apurarem liquidação de sentença. Recursos parcialmente providos. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 423-429). No recurso especial, a recorrente apontou, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 292, II, 489, § 1º, IV, do CPC; 34 e 38 da Lei n. 6.766/1979; e 34 do CTN. Esclareceu que se opôs ao acórdão por deferir a retenção de 10% (dez por cento) sobre o montante pago pelos compradores; obrigar a recorrente a indenizar as benfeitorias; e corrigir o valor da causa. Afirmou que o julgado deixou de observar que o condicionamento da cobrança dos encargos moratórios à comprovação da regularização do loteamento não foi requerida pelos recorridos, além de a própria inicial ter confessado a mora que justifica a rescisão do contrato. Destacou que, ante a inadimplência dos agravados, sua posse se tornou injusta, de modo que passou a figurar como possuidor de má-fé; sendo assim, não há motivo a justificar a indenização pelas benfeitorias. Aduziu que, ao assinar o contrato, os ora demandados concordaram com todas as cláusulas, inclusive com o ônus de arcar com o IPTU e demais impostos e despesas que recaíssem sobre o bem; sendo eles, portanto, que devem arcar com os custos por esse imposto, porquanto também está na posse da unidade imobiliária desde 2009 sem a devida quitação. Mencionou que o valor da causa está correto, tendo em vista que a insurgente não tem interesse nas construções, mas apenas no lote vazio. Sustentou que, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, as prestações somente serão restituídas se o culpado tratar-se do vendedor; ao passo que, no caso em tela, é visível que a culpa é exclusiva dos promitentes compradores, que não honraram com o negócio jurídico, mesmo tendo sido notificados para tanto. Requereu o provimento do recurso especial (e-STJ, fls. 431-460). Inadmitido o recurso especial, foi proposto agravo em recurso especial, o qual foi julgado monocraticamente por esta relatoria, negando-se a pretensão (e-STJ, fls. 551-557). Questionando essa manifestação, interpõe a insurgente agravo interno. Reforça as teses do recurso especial acima sumariadas. Destaca que seu pleito não esbarra nos textos das Súmulas 5 e 7/STJ, pois não pretende a reanálise de fatos, provas ou interpretação de termos contratuais, mas sim busca por mera qualificação jurídica do quadro fático e o reconhecimento da ofensa aos dispositivos supracitados. Pondera que o acórdão de origem não está em sintonia com a jurisprudência desta Corte Superior, logo não é hipótese de incidência do enunciado sumular n. 83/STJ. Frisa que os prestamistas, ora recorridos, tiveram a oportunidade de regularizar sua dívida, tanto é que houve o ajuizamento da notificação judicial de n. 008477-75.2018.8.26.0224 para cientificá-los, no entanto, mesmo notificados, permaneceram silentes, não restando alternativa à recorrente senão propor a ação. Enfatiza que a retenção das parcelas pagas deve ser afastava, pois, em respeito ao princípio da causalidade, a culpa fora unicamente dos agravados, que não cumpriram com o ônus de arcar e honrar o contrato. Pugna pelo provimento do agravo interno (e-STJ, fls. 561-588). Contraminuta não apresentada (e-STJ, fls. 592-593). É o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO INEXISTENTES. ACÓRDÃO DEVIDAMENTE JUSTIFICADO. QUESTÕES SOLUCIONADAS NA SEGUNDA INSTÂNCIA COM BASE FÁTICO-PROBATÓRIA E INTERPRETAÇÃO DE TERMOS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. JULGADO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há nenhuma omissão, contradição ou carência de fundamentação a ser sanada no julgamento estadual, portanto inexistentes os requisitos para reconhecimento de ofensa ao art. 489, § 1º, IV, do CPC. O acórdão dirimiu a controvérsia com base em fundamentação sólida, sem tais vícios, tendo apenas resolvido a celeuma em sentido contrário ao postulado pela parte insurgente. 2. A conclusão no sentido da necessidade de correção do valor da causa decorreu da observância de que a ação debatia rescisão contratual cumulada com reintegração de posse; bem como estabeleceu o aresto que seu montante deveria corresponder à quantia existente no contrato. Essas ponderações foram extraídas da apreciação fático-probatória da causa e da interpretação de termos contratuais; não se vislumbrando a busca por mera qualificação jurídica do quadro desenhado pela segunda instância. Óbice das Súmulas 5 e 7/STJ, que incidem sobre ambas as alíneas do permissivo constitucional. 3. A fixação do percentual de retenção pela insurgente (10% dos valores recebidos pelo preço do imóvel) foi estipulada com suporte também fático-probatório (verbete sumular n. 7/STJ). 4. A jurisprudência "desta Corte permite a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.645.384/RJ, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/10/2021, DJe de 3/11/2021). Aplicação da Súmula 83/STJ. 5. O Tribunal de origem, igualmente com base em fatos e provas (Súmula 7/STJ), entendeu pela ausência de má-fé, de forma que estaria configurada a hipótese de restituição pelas benfeitorias. 6. Agravo interno desprovido.