STJ REsp 2144704

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA CUMULADA COM DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMÓVEL RESIDENCIAL. CRÉDITO. ALUGUERES. INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA. INFRAÇÃO CONTRATUAL. CARACTERIZAÇÃO. RESCISÃO E DESALIJAMENTO. DECRETAÇÃO. EFEITO INERENTE À MORA. IMÓVEL RESIDENCIAL. RELAÇÃO OBRIGACIONAL. AUTONOMIA DA VONTADE E BOA-FÉ OBJETIVA. TERMO CONTRATUAL. IMPLEMENTO. PERMANÊNCIA NO IMÓVEL. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. PRESERVAÇÃO DAS CLÁUSULAS E CONDIÇÕES ORIGINAIS. ABANDONO DO IMÓVEL PELA LOCATÁRIA. FATO INCONTROVERSO. PEDIDO DE DESPEJO PREJUDICADO. IMISSÃO DO LOCADOR NA POSSE. DEFERIMENTO E ASSEGURAÇÃO. DILIGÊNCIAS. NÃO APERFEIÇOAMENTO. DESÍDIA DO LOCADOR. IMÓVEL. ESTADO DE CONSERVAÇÃO. DEMOLIÇÃO. FATO DE TERCEIRO HAVIDO APÓS O DESALIJAMENTO. RESPONSABILIZAÇÃO DA LOCATÁRIA. INVIABILIDADE. OBRIGAÇÃO DE MITIGAÇÃO DO PRÓPRIO PREJUÍZO. INCÚRIA DO LOCADOR. APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 2º E 11). 1. A inadimplência dos encargos locatícios e demais acessórios consubstancia infração contratual e, não tendo o locatário ilidido sua mora no interregno que lhe era assegurado para esse desiderato, resulta na rescisão da locação como corolário lógico do inadimplemento, à medida em que a locação lhe irradia a obrigação primária de solver os alugueres e demais encargos contratuais como contraprestação pelo uso e fruição do imóvel locado, não podendo ser preservado o vínculo se qualificada a mora por restar rompida a comutatividade do contrato (Lei nº 8.245/91, arts. 9º, III, 23, I, e 62). 2. A obrigação do locatário compreende o pagamento dos alugueres convencionados e dos acessórios inerentes ao imóvel locado e por ele gerados, notadamente os impostos, e tarifas derivadas do consumo dos serviços de energia fomentados durante o período de locação, implicando a inadimplência do locatário, a par da rescisão da locação, sua condenação ao pagamento dos locativos e correlatos acessórios vencidos no interstício que medeia entre o início do vínculo até a desocupação do imóvel locado, debitados os valores já comprovadamente pagos. 3. Originando-se do mesmo fato gerador e lastreadas no mesmo fundo de direito, os alugueres e encargos compreendidos na sentença que acolhe a pretensão aviada no âmbito de ação de despejo e cobrança de alugueres tem como limite a inadimplência, ou seja, a condenação deve compreender, na exata dimensão da regulação legal, as parcelas vencidas enquanto perdurar a obrigação, ou seja, até a efetiva desocupação do imóvel, participação do locador e asseguração de sua imissão na posse do bem locado. 4. Conquanto a obrigação do locatário pela realização das obrigações locatícias e pelo estado de conservação do imóvel locado perdure até a resolução da avença e devolução das chaves e da posse ao locador, em situação em que, judicializada a pretensão, qualificado o desalijamento e assegurada a imissão do locador na posse do bem, inclusive com a expedição de mandado volvido à ultimação da medida, não se ultima em razão da inércia e incúria dele, pois não viabilizara a ultimação da medida, não pode o locatário ser obrigado a reparar os danos provocados no imóvel após a desocupação por terceiro. 5. Conquanto o direito posto assegure ao lesado por ilícito protagonizado por terceiro o direito à reparação integral do dano provocado, o credor da reparação é alcançado pelo dever de mitigação do próprio prejuízo, construção originária do direito anglo saxônico - teoria duty to mitigate the loss -, que, derivando do princípio da boa-fé objetiva, impõe que o credor atue, sempre que possível, de molde a reduzir o prejuízo que experimentara e prevenir o agravamento do devedor, ensejando que, no ambiente de relação locatícia, não tendo o locador viabilizado sua imissão na posse do imóvel locado após ser cientificado de sua desocupação e imitido mandado judicial com esse fim, não o assiste direito a demandar do locador (sic) reparação dos danos provocados ao imóvel após a desocupação por terceiro. 6. Editada a sentença e aviado o recurso sob a égide da nova codificação processual civil, o desprovimento do apelo implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levado a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento. (NCPC, arts. 85, §§ 2º, 11). 7. Apelação conhecida e desprovida. Honorários de sucumbência recursal fixados. Unânime. (e-STJ fls. 449-450) Recurso especial: aponta dissídio e violação aos art. 412, 421, 422, 569, I e IV, e 570, do CC, e 23, I a III, da Lei 8.245/1991. Aduz que a obrigação de pagar aluguéis, encargos contratuais, e zelar pelo imóvel locado persiste até a data da entrega das chaves ou da efetiva imissão na posse. Entende que o abandono do imóvel por parte da locatária é insuficiente para afastar as referidas obrigações, em especial, a de devolver o imóvel locado no estado em que recebeu. Sustenta que "a Recorrida, sob essa perspectiva conclusiva, deve ser condenada a pagar os alugueres até o dia da imissão na posse em favor do Recorrente, e bem assim, a toda evidência, deve ser condenada a indenizar o Recorrente, tanto por tanto, em virtude da destruição do imóvel locado, posto que, as normas legais vigentes, violadas no caso concreto, consoante fundamentos exibidos nessas razões recursais, e ainda, o contrato de locação avençado entre as partes, preveem a obrigação de a Recorrida devolver o imóvel no estado em que recebeu quando do início do liame locatício" (e-STJ fl. 505). É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA CUMULADA COM DESPEJO. IMÓVEL RESIDENCIAL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA NÃO DEMONSTRADA. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO NA POSSE DO BEM LOCADO. DEVER DO LOCADOR DE MITIGAR PREJUÍZO. LIMITAÇÃO. INÉRCIA DO LOCADOR QUE CULMINOU COM APOSSAMENTO E DEMOLIÇÃO DO BEM POR TERCEIROS. 1. Ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e acessórios da locação, ajuizada em 30/06/2021. 2. O propósito recursal consiste em definir se a desídia do locador em retomar o bem locado pode limitar a responsabilidade do locatário de pagar aluguel e zelar pela coisa locada após a desocupação do imóvel. 3. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 4. Enquanto a coisa locada estiver sob poder do locatário, responde esse pelos aluguéis e os danos que a coisa venha sofrer. Precedentes. 5. É dever do credor mitigar seu prejuízo em razão da boa-fé objetiva, devendo adotar as medidas necessárias e possíveis para que o dano não seja agravado. Precedente. 6. Hipótese em que o locador ajuizou ação de despejo 25 meses após constatar ausência do pagamento dos aluguéis, estava ciente da desocupação do imóvel pela locatária e do apossamento por terceiros, sendo instado a acompanhar 4 tentativas de diligências de imissão na posse - todas infrutíferas por fatos que demandavam uma postura mais proativa do locador. 7. Aplicação do dever de o locador/credor mitigar seu prejuízo e exoneração da locatária/devedora de responsabilidade sobre aluguéis e zelo patrimonial a partir do momento em que se tornou incontroverso o término do exercício de sua posse sobre o imóvel locado, devendo responder pelos aluguéis e encargos de mora contratual até a data da desocupação do imóvel. 8. Recurso especial parcialmente conhecido, e nessa extensão, desprovido.