STJ EREsp 2094396

RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REGISTRO TARDIO. IMÓVEL OFERECIDO COMO GARANTIA. CAUÇÃO LOCATÍCIA. AVERBAÇÃO ANTERIOR. MATRÍCULA. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. AFASTAMENTO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ . NATUREZA JURÍDICA. EFICÁCIA REAL. 1. A controvérsia dos autos está em definir i) se houve, ou não, a negativa de prestação jurisdicional ventilada e ii) se seria válida a caução locatícia oferecida aos recorridos por terceiro, promitente vendedor, após a data da assinatura da promessa de compra e venda do imóvel, mas antes do registro do contrato. 2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese, não se vislumbrando os vícios imputados ao aresto atacado. 3. De acordo com a jurisprudência deste Superior Tribunal, a admissão de prequestionamento ficto em recurso especial, previsto no art. 1.025 do CPC, exige que no mesmo recurso seja reconhecida a existência de violação do art. 1.022 do CPC, o que não se verifica no caso dos autos. 4. A jurisprudência do STJ converge quanto ao entendimento de que a transmissão da propriedade de imóvel somente se perfaz com o regular registro imobiliário. Assim, o direito real do promitente comprador somente se aperfeiçoa com o registro do contrato no tabelionato de imóveis. Precedentes. 5. Ao exigir a averbação da caução locatícia na matrícula do imóvel, com o escopo de conferir-lhe efeitos erga omnes, nos termos da parte final do §1º do art. 38 da Lei nº 8.245/1991, o legislador conferiu inequívoca eficácia real ao direito obrigacional por ela representado. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por CARLOS AUGUSTO LOPES LIMA e POLIANA MARIA DOMINGUES LIMA, com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional, contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios assim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. EFEITOS APENAS ENTRE AS PARTES QUE CELEBRARAM O NEGÓCIO. CAUÇÃO LOCATÍCIA. GARANTIA REAL. EFEITO DE SEQUELA. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DA LOCAÇÃO. EXTENSÃO DOS EFEITOS DA GARANTIA ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL. ART. 39, DA LEI Nº 8.245/1991. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A promessa de compra venda, caso não registrada na matrícula do imóvel, produz efeitos apenas entre as partes que celebraram o negócio jurídico. 2. A caução locatícia de imóvel, devidamente averbada, tem natureza de direito real, sendo que, à vista do efeito da sequela, permanece eficaz a despeito da alienação do imóvel. 3. A prorrogação automática do contrato de locação gera a extensão das garantias oferecidas até a devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário, nos termos do art. 39,da Lei nº 8.245/1991. 4. Recurso conhecido e não provido." (e-STJ fl. 304). Os embargos de declaração opostos foram acolhidos sem efeitos infringentes, após decisão do STJ proferida nos autos do REsp nº 1.787.496/DF, determinando o retorno dos autos para um novo julgamento dos embargos de declaração opostos pelos ora recorrentes (e-STJ fls. 491/511). No recurso especial, os recorrentes apontam a violação dos arts. 489, §1º, IV, V e VI, e 1.022 do Código de Processo Civil de 2015; 113, 166, VI, 421, 422, 819, 823, 1.225, caput e VII, 1.227, 1.228, 1.417, 1.418, 1.419 e 2.035 do Código Civil; 37, 38, 39 e 40 da Lei nº 8.245/1991, e, ainda, do art. 168 da Lei 6.015/1973. Sustentam, em síntese, que i) o Tribunal de origem manteve-se omisso, mesmo após o novo julgamento dos embargos declaratórios, além de incorrer em contradição quanto às consequências de suas próprias premissas de julgamento; ii) a Corte local teria deixado de considerar o direito e a boa-fé dos recorrentes, que adquiriram o bem penhorado em mo mento em que não recaía sobre ele nenhum ônus; iii) a responsabilidade do fiador estaria adstrita ao contrato a que expressamente se vinculou, não se podendo cogitar da manutenção da garantia após o termo contratual (ou até a devolução do bem), a teor da Súmula nº 214/STJ, e iv) a caução locatícia, por ser um direito pessoal, não dotado de poder de sequela, não possui eficácia perante os recorrentes. Após as contrarrazões, o recurso especial foi admitido por força do provimento do AREsp nº 2.065.907/DF, para melhor exame da controvérsia (e-STJ fls. 627/628). É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REGISTRO TARDIO. IMÓVEL OFERECIDO COMO GARANTIA. CAUÇÃO LOCATÍCIA. AVERBAÇÃO ANTERIOR. MATRÍCULA. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. AFASTAMENTO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ . NATUREZA JURÍDICA. EFICÁCIA REAL. 1. A controvérsia dos autos está em definir i) se houve, ou não, a negativa de prestação jurisdicional ventilada e ii) se seria válida a caução locatícia oferecida aos recorridos por terceiro, promitente vendedor, após a data da assinatura da promessa de compra e venda do imóvel, mas antes do registro do contrato. 2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese, não se vislumbrando os vícios imputados ao aresto atacado. 3. De acordo com a jurisprudência deste Superior Tribunal, a admissão de prequestionamento ficto em recurso especial, previsto no art. 1.025 do CPC, exige que no mesmo recurso seja reconhecida a existência de violação do art. 1.022 do CPC, o que não se verifica no caso dos autos. 4. A jurisprudência do STJ converge quanto ao entendimento de que a transmissão da propriedade de imóvel somente se perfaz com o regular registro imobiliário. Assim, o direito real do promitente comprador somente se aperfeiçoa com o registro do contrato no tabelionato de imóveis. Precedentes. 5. Ao exigir a averbação da caução locatícia na matrícula do imóvel, com o escopo de conferir-lhe efeitos erga omnes, nos termos da parte final do §1º do art. 38 da Lei nº 8.245/1991, o legislador conferiu inequívoca eficácia real ao direito obrigacional por ela representado. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.