STJ REsp 1765641

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. EFEITOS. RESCISÃO. DIREITO POTESTATIVO. FACULDADE. EXERCÍCIO. PRAZO PRESCRICIONAL. COBRANÇA. CRÉDITO. SALDO DEVEDOR. EXISTÊNCIA. NÃO COMPROVAÇÃO. REEXAME PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. DEFICIÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. SÚMULAS NºS 7/STJ E 284/STF. 1. A controvérsia dos autos está em definir se o reconhecimento da prescrição no tocante à ação de cobrança de eventual saldo remanescente decorrente de contrato de compra e venda de imóvel tem o condão de i) afastar o direito do credor à rescisão contratual e ii) impedir a adjudicação compulsória do objeto do ajuste. 2. Nos casos de rescisão de negócio jurídico por inadimplemento, em que a lei não estabelece prazo extintivo, o direito potestativo de o credor promover a resolução do negócio se sujeita ao prazo prescricional relativo à pretensão de cobrança de eventual saldo em aberto decorrente do contrato firmado entre as partes. Precedentes. 3. Na hipótese, o reconhecimento da prescrição quanto à pretensão de cobrança de eventual dívida decorrente do compromisso de compra e venda de imóvel fulmina a possibilidade de exercício do direito potestativo de rescisão contratual pelo credor. 4. Na hipótese, é inviável rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias acerca da ausência de comprovação da existência de saldo devedor sem a reanálise dos elementos de convicção produzidos nos autos, o que atrai a incidência da Súmula nº 7/STJ. 5. É deficiente a argumentação do recurso especial que se sustenta em dispositivos legais que não contêm comando normativo capaz de conferir sustentação jurídica às teses defendidas nas razões recursais. Incidência da Súmula nº 284 do STF. 6. Recurso parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por SAVOY IMOBILIÁRIA CONST. LTDA., com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional, contra o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado: "PRELIMINARES - ILEGITIMIDADE PASSIVA E CERCEAMENTO DE DEFESA - AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO DE DÍVIDA - Prestações oriundas de compromisso de venda e compra de um lote - Em que pese o contrato tenha sido firmado pelo sócio da ré, as cobranças eram realizadas por ela, constando como única favorecida em todos os boletos pagos pelos autores - Assim, se a cobrança era realizada pela ré e em seu favor, ela é quem detém legitimidade para responder pelos valores que os autores pretendem ver declarados inexigíveis em decorrência da prescrição - Além disso, as cláusulas contratuais estipulam obrigações dos compradores a serem cumpridas diretamente à Savoy Imobiliária, que também assumiu obrigações com relação ao imóvel, o que leva a crer que a empresa agia não só em nome próprio, mas também em nome do sócio, que lhe atribuiu poderes, ainda que de forma tácita, para que praticasse atos, em seu nome e em seu interesse, na relação jurídica em comento - Acrescente-se que a Savoy é a responsável pelo empreendimento que leva seu nome ("Parque Savoy") e intermediou a compra e venda - Aplicação da teoria da aparência, pois aos olhos dos compradores, não havia a possibilidade de separar a empresa com a qual negociaram a compra do lote e que cobrava as prestações, da pessoa física de seu sócio - Arguição de ilegitimidade passiva que se afasta - Alegação da ré apelante de que houve cerceamento de defesa, sendo necessária a perícia contábil para apurar o valor da dívida - Descabimento - Documentos nos autos que são suficientes para o deslinde da controvérsia - Além disso, instada a especificar provas, a ré se deu por satisfeita com a prova documental já carreada aos autos, pugnando pelo julgamento antecipado da lide - Inaceitável, portanto, que depois do julgamento que lhe foi desfavorável, comporte-se de modo contraditório - PRELIMINARES REJEITADAS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO DE DÍVIDA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER - Autores que celebraram compromisso de venda e compra de um lote, em 22/05/1989. O preço da venda foi ajustado em 15.288,61 BTN"s (equivalente a NCz$ 18.031,39) - Prestações mensais pactuadas em 114,44 BTN"s, até a liquidação do preço total - Contrato que não estipulou a periodicidade das parcelas, que foram pagas pelos compradores até dezembro de 1994 - Tendo em vista que a ré parou de realizar as cobranças, que eram feitas por boletos, gerou nos autores a presunção de quitação do contrato - Pedido de que seja declarada a prescrição da dívida, com o objetivo de regularização da propriedade sobre o lote - Deferimento - Considerando que o contrato contempla obrigações periódicas e que a última parcela foi paga em dezembro de 1994, aplica-se o prazo prescricional de 05 anos previsto no art. 206, § 5º, inciso I, do CC/2002, uma vez que até a data da entrada do novo Código Civil (11/01/2003), não havia transcorrido mais da metade do tempo estabelecido no art. 177 do Código Civil anterior, em vigor na época da celebração do contrato - Regra de transição prevista no art. 2.028 do Código Civil - Por consequência, decorrido o prazo prescricional para que a ré exerça a pretensão de cobrar eventual saldo devedor, forçoso reconhecer a quitação do contrato, e não a sua rescisão, como defende a apelante, exsurgindo o direito dos autores à outorga da escritura, que deve ser providenciada pela ré - Sentença mantida - Sucumbência recursal devida - RECURSO DESPROVIDO" (e-STJ fls. 316/317). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 330/332). No recurso especial, a recorrente alega violação dos artigos 475 do Código Civil e 32 da Lei nº 6.766/1979. Sustenta, inicialmente, que não há falar "em ocorrência da prescrição da pretensão, uma vez que o inadimplemento contratual gera para a parte prejudicada o direito de postular a rescisão do contrato, o qual se reveste de imprescritibilidade" (e-STJ fl. 338). Em seguida, alega ser indevido o reconhecimento da prescrição na hipótese, pois, "reconhecida a existência de saldo devedor, não é jurídico, ético e moral que, a partir dela possam os compromissários compradores, ora recorridos, exigirem a lavratura da escritura sem o pagamento do preço contratado" (e-STJ fl. 338 ). Defende, ainda, que o inadimplemento contratual da parte recorrida enseja o direito potestativo à postulação da rescisão contratual, que não se confunde com o direito de cobrança da dívida. Após a apresentação das contrarrazões (e-STJ fls. 347/359), o recurso foi admitido por força do provimento do AgInt no REsp nº 1.765.641/SP, para melhor exame da controvérsia (e-STJ fls. 453/454). É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. EFEITOS. RESCISÃO. DIREITO POTESTATIVO. FACULDADE. EXERCÍCIO. PRAZO PRESCRICIONAL. COBRANÇA. CRÉDITO. SALDO DEVEDOR. EXISTÊNCIA. NÃO COMPROVAÇÃO. REEXAME PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. DEFICIÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. SÚMULAS NºS 7/STJ E 284/STF. 1. A controvérsia dos autos está em definir se o reconhecimento da prescrição no tocante à ação de cobrança de eventual saldo remanescente decorrente de contrato de compra e venda de imóvel tem o condão de i) afastar o direito do credor à rescisão contratual e ii) impedir a adjudicação compulsória do objeto do ajuste. 2. Nos casos de rescisão de negócio jurídico por inadimplemento, em que a lei não estabelece prazo extintivo, o direito potestativo de o credor promover a resolução do negócio se sujeita ao prazo prescricional relativo à pretensão de cobrança de eventual saldo em aberto decorrente do contrato firmado entre as partes. Precedentes. 3. Na hipótese, o reconhecimento da prescrição quanto à pretensão de cobrança de eventual dívida decorrente do compromisso de compra e venda de imóvel fulmina a possibilidade de exercício do direito potestativo de rescisão contratual pelo credor. 4. Na hipótese, é inviável rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias acerca da ausência de comprovação da existência de saldo devedor sem a reanálise dos elementos de convicção produzidos nos autos, o que atrai a incidência da Súmula nº 7/STJ. 5. É deficiente a argumentação do recurso especial que se sustenta em dispositivos legais que não contêm comando normativo capaz de conferir sustentação jurídica às teses defendidas nas razões recursais. Incidência da Súmula nº 284 do STF. 6. Recurso parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.