STJ AREsp 2122983

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR. MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGO. MODIFICAÇÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 7 DO STJ. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25 % do total da quantia paga. 2. Hipótese em que foi fixado em 10% do total da quantia paga. Rever as razões pelas quais a origem determinou a fixação de tal percentual demanda a necessária incursão na seara fática probatória, o que é vedado pelo óbice da Súmula n. 7/STJ. Agravo interno improvido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de agravo interno interposto por SPE BRASIL INCORPORAÇÃO 56 LTDA. contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial (fls 553-558). Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS assim ementado (fl. 319-320): DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA ADQUIRENTE. PESSOA JURÍDICA. APLICAÇÃO DO CDC. TEORIA MITIGADA. IRRETROATIVIDADE DA LEI DOS DISTRATOS. CLÁUSULA PENAL. LIMITAÇÃO. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGALIDADE. JUROS DEMORA. TRÂNSITO EM JULGADO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. Aplica-se a teoria finalista mitigada ou aprofundada, permitindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor nos casos em que, embora a parte pessoa jurídica não seja destinatária final do produto ou serviço adquirido, esteja em situação de vulnerabilidade em relação ao fornecedor. Precedentes do STJ. 2. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os Temas 970 e 971 submetidos à sistemática dos recursos repetitivos, firmou a tese da inaplicabilidade da Lei dos Distratos aos contratos firmados antes de sua vigência. 3. Considerando-se as peculiaridades e a conjuntura da relação jurídica que envolve as partes, em razão da rescisão do contrato por culpa exclusiva do promitente comprador, afigura-se escorreita a sentença que reduziu o percentual de retenção pela construtora, de 25% (vinte e cinco por cento) para 10% (dez por cento) dos valores pagos, quantum razoável e hábil a recompor os gastos admistrativos até nova alienação a terceiro, garantindo-se, portanto, a viabilidade do empreendimento. 4. Em relação à devolução da taxa de corretagem, matéria comum a ambos os apelos, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos (Tema 938, REsp nº1.599/511/SP), decidiu pela "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". No caso, escorreita a sentença que reconheceu a legalidade do pagamento da comissão de corretagem pelo adquirente. 5. Cabível a correção da sentença para reconhecer que o ressarcimento à parte autora deve ser somente das parcelas pagas, ou seja, R$ 5.994,51 (cinco mil, novecentos e noventa e quatro reais e cinquenta e um centavos), conforme extratos acostados à inicial, excluindo-se o valor correspondente à comissão de corretagem. 6. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n.13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 7. Desprovido o primeiro recurso, descabe a majoração dos honorários sucumbenciais, nesta seara recursal, porquanto não foram fixados na sentença recorrida. 8. RECURSOS CONHECIDOS. PRIMEIRO DESPROVIDO E SEGUNDO PARCIALMENTE PROVIDO. Sem embargos de declaração. Alega a agravante que não é caso de aplicar a Súmula n. 7/STJ, pois os fatos e provas estão delineados nos autos, devendo-se aplicar o direito cabível. Ainda nesse sentido, aduz que "o Tribunal Regional julgou factível reduzir a cláusula penal sem menção a qualquer circunstância fática que justificaria a revisão da cláusula, ignorou que a rescisão contratual se deu por culpa dos agravados, e que não foi mencionada nenhuma circunstância extraordinária que autorizaria a conclusão de que a cláusula penal seria abusiva ou desproporcional." (fl. 564). Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, submeta-se o presente agravo à apreciação da Turma. A agravada, instada a manifestar-se, silenciou (fl. 573). É, no essencial, o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR. MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGO. MODIFICAÇÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 7 DO STJ. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25 % do total da quantia paga. 2. Hipótese em que foi fixado em 10% do total da quantia paga. Rever as razões pelas quais a origem determinou a fixação de tal percentual demanda a necessária incursão na seara fática probatória, o que é vedado pelo óbice da Súmula n. 7/STJ. Agravo interno improvido.