STJ REsp 1711721

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. LOTEAMENTO. CONTRATO-PADRÃO REGISTRADO. PREVISÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E/OU INFRAESTRUTURA PELA ADMINISTRADORA. DISTINÇÃO EM RELAÇÃO AO TEMA 492/STF. JUÍZO DE RETRATAÇÃO NÃO EXERCIDO. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO. 1. "É válida a estipulação, na escritura de compra e venda, espelhada no contrato-padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura, porque dela foram devidamente cientificados os compradores, que a ela anuíram inequivocamente" (REsp 1.569.609/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/5/2019, DJe 9/5/2019)" (AgInt nos EDcl no REsp 1.378.292/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 4/5/2020, DJe de 6/5/2020). 2. Hipótese vertente que não se trata de taxa de manutenção e conservação cobrada por associação, pelo que se distingue do Tema 492/STF. 3. Juízo de retratação não exercido. Manutenção do acórdão. RELATÓRIO SILVIA DE SOUZA E SILVA MARTINELLI, RICARDO DE SOUZA MARTINELLI e PEDRO RAFAEL BENASSI MARTINELLI manejaram recurso especial, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 890): EMBARGOS INFRINGENTES - Acórdão que deu provimento à apelação para reconhecer a exigibilidade de pagamento das despesas - Inconformismo - Desacolhimento - Despesas que se destinam à manutenção e à segurança do loteamento - Cláusula contratual reconhecendo a obrigatoriedade de pagamento de tais despesas - Cobrança que não se confunde com a chamada taxa de associação - Precedentes do Superior Tribunal de Justiça - Embargos reje itados. O recurso especial não foi provido pela decisão monocrática de fls. 1.092-1.095, confirmada em agravo interno, de cujo acórdão se colhe a seguinte ementa (fl. 1.134): AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO URBANO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. TAXAS DE MANUTENÇÃO. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA. CONTRATO-PADRÃO LEVADO A REGISTRO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. CONDIÇÃO RESOLUTIVA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO IMPROVIDO. 1. "É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente (REsp n. 1.422.859/SP, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 26/11/2015)" (AgInt nos EDcl no REsp 1.294.454/SP, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe de 07/03/2017). 2. A ocorrência de condição resolutiva eventualmente prevista em contrato não foi examinada pelo Tribunal a quo, e não foram opostos embargos de declaração para sanar eventual omissão, o que impede o conhecimento da questão em razão da ausência do necessário prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF). 3. Agravo interno não provido. Opostos embargos de declaração, foram acolhidos para suprir omissão, mas sem efeitos infringentes (fls. 1.152-1.153): Nesse sentido, é procedente a irresignação dos embargantes, no que se refere ao prequestionamento da questão relativa à condição resolutiva prevista no contrato, que, em razão disso, passa a ser examinada. Quanto ao referido ponto, alegaram os embargantes, no recurso especial, que "o contrato-padrão expressamente mencionado no acórdão recorrido, cuja cláusula 13 autorizaria a cobrança em questão, possui uma CLÁUSULA RESOLUTIVA QUE JÁ SE OPEROU (Cláusula 5ª., item X), de onde se extrai que a recorrida poderia prestar serviços no local.."..ATÉ QUE OS PODERES PÚBLICOS SE ENCARREGUEM DA MANUTENÇÃO DE TAIS OBRAS E SERVIÇOS.." (fls. 913/914), sustentando, assim, o descabimento da cobrança. Ao decidir a questão, no entanto, o Tribunal de origem assim observou: "Ademais, é indispensável acrescer que conforme se extrai da leitura de fls. 28/9 que os proprietários do imóvel sito no loteamento Jardim Acapulco validamente asumiram, juntamente com o compromisso de venda e compra do imóvel, a submissão, por si, seus herdeiros ou sucessores, ao custeio dos "serviços de água, rede de luz, colocação de guias e sarjetas, pavimentação das avenidas, etc . As vendedoras poderão executar no loteamento obras e serviços gerais que beneficiarão por qualquer modo, direta ou indiretamente, lotes, tais como arborização, manutenção e limpeza das vias e logradouros e uso comum, guarda e fiscalização do loteamento, etc. até que os poderes públicos se encarreguem da manutenção de tais obras". Visando à implementação de tais serviços, houve a constituição da pessoa jurídica autora, responsável pela realização dos serviços acima descritos. Consta dos autos que, apenas a partir de 3 de fevereiro de 2009, com a edição do Decreto nº. 8.636, da Prefeitura Municipal de Guarujá, houve a implementação, pelo Poder Público, de alguns dos serviços acima mencionados. Até esta data, portanto, há amparo contratual à pretensão veiculada na exordial, além daqueles que decorrem da vedação ao enriquecimento sem causa por aquele que se beneficie dos serviços prestado a uma coletividade, destacando-se que, mesmo com o implemento dos serviços públicos na localidade, ainda assim são devidos à autora os gastos decorrentes da implementação de serviços, manutenções e benfeitorias realizadas a bem comum dos proprietários." (fl. 765) Esses fundamentos, contudo, autônomos e suficientes à manutenção do v. acórdão recorrido quanto ao ponto, não foram impugnados pelos recorrentes no recurso especial, convocando, na hipótese, a incidência da Súmula 283/STF, segundo a qual "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles". Ademais, a modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, assim como a interpretação de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. Interposto recurso extraordinário, ficou sobrestado nesta Corte até o julgamento do Tema 492/STF, quando, então, a Vice-Presidência do STJ determinou a volta dos autos para eventual juízo de retratação, nos termos do art. 1.040, II, do CPC (fls. 1.279-1.281). É o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. LOTEAMENTO. CONTRATO-PADRÃO REGISTRADO. PREVISÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E/OU INFRAESTRUTURA PELA ADMINISTRADORA. DISTINÇÃO EM RELAÇÃO AO TEMA 492/STF. JUÍZO DE RETRATAÇÃO NÃO EXERCIDO. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO. 1. "É válida a estipulação, na escritura de compra e venda, espelhada no contrato-padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura, porque dela foram devidamente cientificados os compradores, que a ela anuíram inequivocamente" (REsp 1.569.609/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/5/2019, DJe 9/5/2019)" (AgInt nos EDcl no REsp 1.378.292/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 4/5/2020, DJe de 6/5/2020). 2. Hipótese vertente que não se trata de taxa de manutenção e conservação cobrada por associação, pelo que se distingue do Tema 492/STF. 3. Juízo de retratação não exercido. Manutenção do acórdão.